Premessa al riconoscimento di un declassamento in senso lato è l'idoneità del fondo colpito ad essere oggetto di sfruttamento edilizio. Nell'indagine volta a stabilire se un fondo è suscettibile di sfruttamento edilizio occorre tenere presenti tutte le circostanze fattuali e giuridiche che in qualche modo influiscono sulle speranze edificatorie, segnatamente le disposizioni federali, cantonali e comunali vigenti nel momento determinante, lo stadio in cui si trova la pianificazione comunale e cantonale, lo stato di urbanizzazione e particellare dei fondi, come pure lo sviluppo edilizio della zona (DTF 106 Ia 373 e riferimenti ivi citati; Knapp, Précis de droit administratif, N. 2246).