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5. Stante quanto precede, il ricorso va accolto con il conseguente annullamento della decisione impugnata ed il rinvio degli atti al Tribunale di espropriazione per nuovo giudizio (art. 65 cpv. 2 PAmm).
La tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza del Cantone (art. 28 e 31 PAmm).
Per questi motivi,
visti gli art. 26 Cost.; 3, 5 LPT; 20 ss., 39, 50 Lespr; 18, 28, 31 e 65 PAmm,
dichiara e pronuncia:
1. Il ricorso è accolto.
§. Di conseguenza:
1.1. la decisione 20 agosto 1990 (no. 2/89-11) del Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina è annullata;