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Incarto n. |
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In nome |
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composta dai giudici: |
Alessandro
Soldini, presidente,
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segretario: |
Andrea Pedroli vicecancelliere |
statuendo sul ricorso del 29 novembre 1995
in materia di: IC/IFD 93/94
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presentato da: |
__________ e __________ __________, __________ __________, rappr. da: avv. __________. __________, __________ __________,
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ritenuto
in fatto ed in diritto
1. Con decisione del 18 luglio 1994, l' Ufficio di tassazione di __________ -__________ notificava ai coniugi __________ e __________ __________, domiciliati a __________, la tassazione IC/IFD 1993/94. Veniva imposto, in particolare, un utile aziendale di fr. 481'417.– per l'IC e di fr. 634'199.– per l'IFD, corrispondente al reddito conseguito alienando due appartamenti in PPP, situati in un condominio di __________.
I contribuenti impugnavano la suddetta decisione con reclamo del 17 agosto 1994, nel quale negavano che le alienazioni in questione rappresentassero operazioni di carattere professionale, sottolineando invece come si trattasse di due appartamenti appartenuti al signor __________ per lunghi anni, trasferiti in seguito alla moglie, a causa della grave situazione debitoria del marito, che mirava a salvare dal dissesto la propria ditta individuale. In concreto, la vendita degli oggetti in discorso da parte della moglie era poi stata inevitabile, dovendosi evitare che la banca creditrice ipotecaria ne chiedesse la vendita all'incanto.
L'autorità fiscale riformava in peius la tassazione, con decisione su reclamo del 30 ottobre 1995. Appreso che, in seguito a ricorso, l'imposta sul maggior valore a carico della signora __________ era stata ridotta, l' Ufficio di tassazione elevava di conseguenza l'utile soggetto all'imposta cantonale sul reddito sul reddito da fr. 240'708.– a fr. 287'662.– in media annua. Confermava per contro il carattere professionale delle compravendite.
2. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ e __________ __________ postulano lo stralcio del reddito da commercio professionale di immobili. Spiegano che i due appartamenti alienati sono ubicati in un condominio costruito dall'impresa di costruzioni dello stesso ricorrente, negli anni ottanta, sottolineando che uno dei due (la PPP n. 10057) aveva costituito la loro abitazione familiare dal 1984 fino al momento della vendita. Ripercorrono poi le vicissitudini della società __________ __________ __________, per il cui salvataggio era stato necessario l'indebitamento personale dei ricorrenti, e fanno notare come tale situazione critica si rifletta sulla loro tassazione personale, che negli ultimi periodi fiscali li ha visti imposti sulla base di un reddito nullo. Quanto alla decisione di alienare gli oggetti in questione, essa sarebbe stata la sola alternativa alla realizzazione forzata, avendo la banca creditrice acconsentito a sospendere la domanda di vendita nell'ambito di una procedura esecutiva già avviata, solo alla condizione che i ricorrenti stessi vendessero gli immobili entro il 30 settembre 1991 e pagassero quindi il debito di fr. 1'568'450.– vantato dall'istituto di credito. Si sarebbe così pervenuti alla costituzione, dapprima, ed all'esercizio, poi, di un diritto di compera concesso alla compratrice __________, per l'importo di fr. 1'600'000.–.
I ricorrenti negano poi che le alienazioni considerate professionali dall'autorità di tassazione presentino quegli indizi cui la giurisprudenza del Tribunale federale subordina l'imposizione degli utili provenienti da compravendite di immobili. Osservano, in particolare, che la circostanza stessa che i due appartamenti siano i soli a non essere stati venduti già nel 1984, al termine della costruzione, dimostra che essi intendevano farne uso quale abitazione personale, come di fatto è avvenuto.
3. Secondo gli art. 18 cpv 1 lett. a LT e 21 cpv.1 lett. a DIFD costituisce reddito imponibile qualsiasi provento proveniente da attività lucrativa, anche se accessoria, a prescindere dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche il guadagno realizzato attraverso la compravendita di un immobile è imponibile nel senso delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.
In base ad una pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell'intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. pure Schmidt, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in : Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, p. 14). In particolare, sono considerati indizi di un'attività lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale del contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che l'interessato si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la breve durata del possesso dei fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (cfr. STF 24 luglio 1992 in re La., p. 6).
Sapere se una vendita isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (STF 26 marzo 1976 in re Ri., p. 9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento, determinante, della vendita: e viceversa (cfr. sent. CDT 274/88 cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).
4. 4.1.
Il Tribunale federale ha chiaramente affermato che «il contribuente che, per ragioni d'età, liquida la sua impresa di costruzioni e che negli ultimi otto anni non ha più concluso alcun affare immobiliare importante, non esercita un'attività lucrativa per il fatto di vendere l'immobile da lui stesso abitato» (ASA 57 p. 210). La Camera di diritto tributario ha deciso analogamente nel caso di un architetto commerciante d'immobili svizzero tedesco che aveva venduto la propria abitazione secondaria in Ticino a seguito del divorzio ed aveva reinvestito l'importo ricevuto dalla vendita nella sua nuova abitazione primaria (CDT n. 269 del 30 ottobre 1992 in re W.S.).
4.2.
Rilevato, dall'esame dell'incarto, come nella fattispecie sia provato che il più grande degli appartamenti alienati (PPP 10057) era abitato dagli stessi ricorrenti, dal 1984 fino al giorno dell'esercizio del diritto di compera, la Camera di diritto tributario si è rivolta all'autorità di tassazione, chiedendo se avesse tenuto nella dovuta considerazione tale circostanza. Con scritto del 15 dicembre 1995, l' Ufficio di tassazione di __________ -__________ ha comunicato la propria disponibilità a rinunciare a considerare commercio professionale di immobili l'alienazione della PPP n. __________, abitato dai ricorrenti.
4.3.
Alla luce di tale conclusione, non mette conto esaminare i presupposti per l'imponibilità del trasferimento dell'appartamento più piccolo (PPP n. __________), alienato con lo stesso negozio, ritenuto che comunque non ne è derivato alcun utile: nel rogito infatti il prezzo di questo è stabilito in fr. 200'000.–; la ripartizione del valore di investimento effettuata dall' Ufficio di tassazione attribuirebbe a tale appartamento un importo di fr. 227'666.– (fr. 4'446,60 al millesimo per 51,2 millesimi). Come si vede, non vi sarebbe un utile imponibile, ancor prima di dedurre dal prezzo la quota di imposta sul maggior valore attribuibile a quest'ultimo appartamento.
5. Il ricorso è pertanto accolto.
Di conseguenza, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali. In considerazione dell'ampio margine di apprezzamento di cui gode l'autorità di tassazione, nella valutazione degli indizi di un commercio di immobili a titolo professionale, si prescinde tuttavia dall'attribuzione di un'indennità per ripetibili al ricorrente (cfr. per analogia la sentenza CDT n. 190 del 26 settembre 1994 in re I. SA in liquidazione, in materia di rivalutazione del valore di alienazione ex art. 7 cpv. 2 LIMVI).
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 111 DIFD e 185 LT
dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è accolto.
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 30 ottobre 1995 è riformata nel senso che è stralciato il reddito aziendale.
2. Non si prelevano né tassa di giudizio né spese.
Non si assegnano ripetibili.
3. Intimazione alle parti.
4. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT). Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 112 DIFD).
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il Segretario: