Damit tritt an die Stelle der Sachgewährleistung die Schlechterfüllung, die jedoch nicht nach Art. 97 OR, sondern gemeinsam mit dem Verzug nach Art. 107 OR abgewickelt werden soll (Wiegand, Das neue Mietrecht und die Dogmatik des OR, in: recht 1992 S. 111 f.).
Der Vermieter schuldet jedoch nicht nur die rechtzeitige Bereitstellung der mängelfreien Sache, sondern auch deren Instandhaltung, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die im Lauf des Gebrauchs auftauchen und durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können und deshalb nach Art. 259 OR vom Mieter entsprechend dem Ortsgebrauch auf eigene Kosten zu beheben sind.