{"Signatur": "SZ_VG_002", "Spider": "SZ_Verwaltungsgericht", "Sprache": "de", "Datum": "2019-02-12", "HTML": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_002_II-2018-32_2019-02-12.html", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/loadTable", "Checksum": "9ff885ab5bcf05b2f428cdb1e02dc2a7"}, "PDF": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_002_II-2018-32_2019-02-12.pdf", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/ServletDownload/II_2018_32_2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f2609b8f714dc25fa65fe0052d4ccd57744ea00b998544cf340af3495a598fc30cbec545159251162eef745c156c42533bd7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77?path=2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f2609b8f714dc25fa65fe0052d4ccd57744ea00b998544cf340af3495a598fc30cbec545159251162eef745c156c42533bd7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=II_2018_32", "Checksum": "aee7c823e6f20479d17ecf2178dba7af"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["II 2018 32"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Schwyz Verwaltungsgericht 2. 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Kammer 12.02.2019 II 2018 32\nRegeste:\nEinkommens- und Vermögenssteuer (Veranlagungsverfügung 2014: Aktienwert) | Einkommens- und Vermögenssteuer\n\n 3\nnach dem Bewertungszeitpunkt unter Marktverhältnissen veräussert bzw. erworben worden wäre, und die Vergleichswertmethode nicht vorgesehen sei, vermag\njedoch nicht zu überzeugen.\n\n2.3 Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch\nexakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichswert (BGE 128 I 240 Erw. 3.2.1 S. 249). Als Verkehrswert gilt der objektive\nMarktwert eines Vermögensobjektes. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer\nVeräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist,\nden also ein unbefangener Dritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit\nwäre (vgl. BGE 128 I 240 Erw. 3.1.2 S. 248; Urteile des BGer 2C_1118/2014\nvom 22.6.2015 Erw. 2.1; 2C_504/2009 vom 15.4.2010 Erw. 3.3). Der Verkehrswert von Liegenschaften lässt sich nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung am zuverlässigsten auf Grund der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Objekte, also nach der Vergleichs- oder statistischen Methode ermitteln (BGE 115 Ib 408 Erw. 2c S. 410 f.; Urteil des BGer 5A_304/2007 vom\n7.8.2007 Erw. 4).\n\n2.4 Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer kann daher das Kreisschreiben Nr. 28 (Rz. 43) nicht so verstanden werden, dass der Verkehrswert nur dann\nbekannt wäre, wenn die zu bewertende Immobilie kurz vor oder nach dem Bewertungszeitpunkt unter Marktverhältnissen veräussert bzw. erworben worden\nwäre, und damit gleichsam die Vergleichs- oder statistische Methode für die Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien einer Immobiliengesellschaft ausgeschlossen worden wäre. Zu Recht weist die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung\nvom 17. April 2018 (S. 3 Ziff. 3.2) darauf hin, dass auch bei einer kurz vor oder\nnach dem Bewertungszeitpunkt veräusserten Immobilie der Verkehrswert mittels\nSchätzung ermittelt werden muss. Dies um festzustellen, ob beim Verkauf Markverhältnisse vorgelegen haben. Es kann hierzu auch auf die bundesgerichtliche\nRechtsprechung hingewiesen werden: Ob die Liegenschaft, deren objektiver\nVerkehrswert zu ermitteln ist, veräussert wurde oder nicht, hat weder Einfluss auf\ndie Anwendbarkeit der Vergleichsmethode noch auf deren Zuverlässigkeit (vgl.\nUrteil des BGer 5A_304/2007 vom 7.8.2007 Erw. 4).\n\n2.5 Im Weiteren kann darin kein unerlaubter Methodendualismus erblickt werden, wenn für die Unternehmensbewertung von Immobilien-Gesellschaften zum\nSubstanzwert die Grundstücke zum Verkehrswert (soweit dieser bekannt ist)\nbewertet werden, dagegen im Privatvermögen direkt gehaltene Immobilien (§ 42\nStG) zur amtlichen Schatzung (gemäss SchätzG), da die Bewertungsvorschriften\nfür Grundstücke (§ 42 StG) und für Wertpapiere und Forderungen (§ 43 StG) in-\n\n4\nsofern eben gerade nicht identisch sind (bzw. die Bestimmungen etwas anderes\nvorsehen), zumal durch juristische Personen (Kapitalgesellschaften und Genossenschaften) gehaltene Grundstücke generell nicht zur amtlichen Schatzung\n(gemäss SchätzG) bewertet werden. Daran vermögen auch die von den Beschwerdeführern ins Feld geführten Vereinfachungen, die allenfalls für eine Bewertung zur amtlichen Schatzung oder zum Ertragswert sprechen können, nichts\nzu ändern.\n\n3.1 Zusätzlich halten die Beschwerdeführer fest, dass sie die massgebenden\nDetailinformationen der für die Verkehrswertbewertung berücksichtigten Stockwerkeigentumseinheiten nicht erhalten hätten und diese ihnen im Einspracheverfahren auch nicht zur Verfügung gestanden hätten. Bei den angeführten Vergleichsdaten fehlten die Angaben des Zeitpunktes der Transaktionen sowie die\nInformationen, in welchen Gebäuden und Stockwerken sich die Einheiten befinden würden. Diese Angaben seien für die Beurteilung der Vergleichswerte jedoch\nvon grösster Wichtigkeit.\n\n3.2 Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung führt die Vergleichswertoder statistische Methode (vgl. zum Ganzen: Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 4. Aufl. 2012, Hrsg. Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG und Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/\nSchweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SEK/ SVIT, S. 56 ff.) dann zu\nrichtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Anzahl für Objekte\nähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen (BGE 133 III 416 Erw. 6.3.3\nS. 419). An diese Voraussetzung dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen\ngestellt werden (BGE 115 Ib 408 Erw. 2c S. 410 f.).\n\n3.3 Die Vorinstanz ist diesem Erfordernis nachgekommen, indem sie ihrer\nSchätzung Vergleichspreise aus 18 Verkäufen von Stockwerkeigentumseinheiten\nder Liegenschaften Z.________strasse www bis xxx und Z.________strasse yyy\nbis zzz zugrunde gelegt hat. Dadurch, dass die Mehrfamilienhäuser ursprünglich\nim Rahmen einer einheitlichen Überbauung erstellt worden waren, durfte die Vorinstanz davon ausgehen, dass es sich bei den Stockwerkeigentumseinheiten um\nObjekte ähnlicher Beschaffenheit handelt, deren wertbeeinflussenden Merkmale\nvergleichbar sind. Bezüglich der Angaben des Zeitpunktes der Transaktionen\nkonnte genügen, dass verhältnismässig zeitnah Verkäufe der letzten fünf Jahre\n2010 bis 2014 berücksichtigt wurden. Ein intertemporaler Abgleich konnte damit\nvernachlässigt werden. Auf weitergehende Detailinformationen, in welchen Gebäuden und Stockwerken sich die Einheiten befinden, konnte verzichtet werden.\nInsbesondere brauchte nur soweit Einsicht in die zum Vergleich herangezogenen\n\n"}