{"Signatur": "SZ_VG_002", "Spider": "SZ_Verwaltungsgericht", "Sprache": "de", "Datum": "2018-06-26", "HTML": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_002_II-2017-77_2018-06-26.html", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/loadTable", "Checksum": "bcfa282f86c2ffa4a0eaa342c48b81a5"}, "PDF": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_002_II-2017-77_2018-06-26.pdf", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/ServletDownload/II_2017_77_2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f278267eab97e2846ea33e4d491e25dbc2f5f93e42a4c502eae8b5564f194ad5b9e1f0856ad75c74a72d4062bfffeeda0ed7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77?path=2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f278267eab97e2846ea33e4d491e25dbc2f5f93e42a4c502eae8b5564f194ad5b9e1f0856ad75c74a72d4062bfffeeda0ed7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=II_2017_77", "Checksum": "2a5ca327d73f3260fc579f5d6239b992"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["II 2017 77"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Schwyz Verwaltungsgericht 2. 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Kammer 26.06.2018 II 2017 77\nRegeste:\nGrundstückgewinnsteuer (Veranlagungsverfügungen vom 26.2.2015) | Grundstückgewinnsteuer\n\nDie Behauptung, dass unter den gegebenen Umständen das einzig denkbare\n(erhebliche) Risiko der Beschwerdeführerin in einem Ausfallszenario des Totalunternehmers (TU) bzw. der B.________ AG liegen würde, würdigt diese rechtlichen Zusammenhänge nur ungenügend, und trifft bei genauerer Betrachtung der\ngesamten vertraglichen Grundlagen (StWEG-Kaufverträge, TU-Vertrag, Allgemeine Bedingungen für TU-Verträge der B.________ AG, SIA Norm 118, Verträge mit [Sub-] Subunternehmern und Lieferanten usw.) denn auch so nicht zu. Die\nBeschwerdeführerin geht insofern von einer insgesamt unzutreffenden und nicht\nmit den beigezogenen Transaktionen vergleichbaren Aufteilung der Funktionen\nund Risiken aus. Wie aufgrund der vertraglichen Grundlagen ersichtlich ist, lässt\nsich die Aufteilung der Funktionen und Risiken zwischen der Beschwerdeführerin\nund der B.________ AG im vorliegenden Fall nicht mit derjenigen in den beigebrachten Transaktionen vergleichen. Die für die beigebrachten Transaktionen\n10\nermittelten Bruttogewinnmargen können daher vorweg nicht für die Bestimmung\nbzw. Überprüfung der Verrechnungspreise im vorliegenden Fall herangezogen\nwerden (und zwar ungeachtet der Überprüfbarkeit der korrekten Ermittlung der\nBruttogewinnmargen, bzw. für eine Analyse auf Ebene des Bruttogewinns implizit\nvorausgesetzten einheitlichen Behandlung der Kosten bzw. identischen Bestimmung der Kostenkomponenten).\n\n2.4 Gleichzeitig gelingt es der Beschwerdeführerin unter den gegebenen Umständen auch nicht aufzuzeigen, dass mit dem in der Grundstückgewinnsteuererklärung (GGSt-Erklärung) deklarierten steuerpflichtigen Grundstückgewinn\n(Fr. 386'515.--) eine \"risikogerechte\" Rendite respektive ein angemessener Gewinn durch den Verkauf der StWEG-Einheiten erzielt werden konnte. Die Argumentation der Beschwerdeführerin, dass in den rund zwei Jahren, während\ndenen sie die Liegenschaft hielt, basierend auf dem Kaufpreis für das Grundstück (Fr. 2'250'300.--) eine fast risikolose (Gesamt-) Rendite von rund 17.2% realisiert werden konnte (Gewinn gemäss eingereichter GGSt-Steuererklärung\nFr. 386'515.-- : Erwerbspreis Grundstück Fr. 2'250'300.-- = 17.2%), greift offensichtlich zu kurz. Wie vorangehend ausgeführt wurde, ist es nicht so, dass sich\nbei der Beschwerdeführerin das Risiko auf die Beschaffung des Grundstücks und\neine allfällige Weiterveräusserung beschränkt hätte. Die so berechnete Rendite\nauf dem Kaufpreis für das Grundstück enthält keine (angemessene) Entschädigung für die mit dem Verkauf der StWEG-Einheiten von der Beschwerdeführerin\naufgrund der vertraglichen Grundlagen insgesamt übernommenen (weitergehenden) Funktionen und Risiken. Es ist jedoch unbestritten, dass der Gewinn den\nFunktionen zugerechnet werden sollte, mit welchen die entsprechenden Risiken\nverbunden sind. Um zu beurteilen, ob durch den Verkauf der StWEG-Einheiten\nvon der Beschwerdeführerin ein angemessener Gewinn erzielt werden konnte,\nmuss daher vielmehr auf den Veräusserungserlös insgesamt abgestellt werden.\nIm Verhältnis zum Veräusserungserlös inkl. Mehrpreise (Fr. 20'495'827.--) entspricht der in der Grundstückgewinnsteuererklärung deklarierte steuerpflichtige\nGrundstückgewinn (Fr. 386'515.--) jedoch lediglich einer Gewinnmarge von rund\n1.9%, was offensichtlich in keinem vernünftigen Verhältnis zu dem eingegangenen unternehmerischen Risiko der Beschwerdeführerin steht, insbesondere\nwenn gleichzeitig mit der von der B.________ AG aufgrund des TU-Vertrags\n(bzw. \"Subunternehmervertrags\") ohne entsprechende eigene Substanz (und\nauch weitgehend ohne Risikoübernahme) erzielten Bruttogewinnmarge (von gerechnet 18.9%) verglichen wird (vgl. dazu auch hinten Erw. 3.5).\n\n2.5 Die Veranlagungsbehörde wie auch Vorinstanz haben deshalb zu Recht\ndie Drittvergleichskonformität (bzw. Fremdüblichkeit) des TU-Vertrags (bzw. der\n\n11\ndabei aufgrund der beigezogenen Vergleichstransaktionen zugrunde gelegten\nBruttogewinnmarge) verneint und bei der Gewinnbemessung den zwischen der\nBeschwerdeführerin und der B.________ AG vereinbarten Pauschalpreis für die\nErstellung der Gesamtüberbauung mangels Fremdüblichkeit nicht als anrechenbare Aufwendungen anerkannt. Die Veranlagungsbehörde hatte sodann für die\nBemessung der Steuer die anrechenbaren Aufwendungen aufgrund der eingereichten Unterlagen betreffend Baukosten inklusive Verkaufskosten auf insgesamt Fr. 15'260'689.-- geschätzt (Baukosten gemäss Bauabrechnung zuzüglich\nausgeführte \"Garantiearbeiten\" und eines GU/TU-Honorars von 2.5% der Baukosten ohne Erschliessungskosten und Honorare) und nahm dementsprechend\neine Aufrechnung beim steuerbaren Grundstückgewinn im Umfang der Differenz\n(Fr. 2'343'023.--) zu dem gestützt auf den TU-Vertrag vereinbarten Pauschalpreis\n(Fr. 17'603'712.-- inkl. Mehrpreise) vor (vgl. angefochtener Entscheid Erw. 5). Die\nVorinstanz erachtete zwar den pauschal gewährten Ansatz von 2.5% für das TU-\nHonorar (zunächst) als etwas hoch (Erw. 5.2.2), bestätigte jedoch die angemessene Berücksichtigung des Risikos des Totalunternehmers (TU) durch die Anrechnung der innerhalb der Garantiefristen angefallenen Garantiearbeiten als\nAufwand (Erw. 5.3) und stimmte den von der Veranlagungsbehörde ermittelten\nAnlagekosten von insgesamt Fr. 15'260'689.-- zu (vgl. angefochtener Entscheid\nErw. 5.4). In ihrer Vernehmlassung wurde dazu von der Vorinstanz noch ergänzend angeführt, mangels Nachweis der detaillierten totalunternehmerischen Leistungen erweise sich die ermessensweise Festlegung des TU-Honorars auf 2.5%\nals korrekt (vgl. Vernehmlassung, S. 4 Ziff. 3.1).\n\n"}