{"Signatur": "SZ_VG_002", "Spider": "SZ_Verwaltungsgericht", "Sprache": "de", "Datum": "2018-06-26", "HTML": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_002_II-2017-77_2018-06-26.html", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/loadTable", "Checksum": "bcfa282f86c2ffa4a0eaa342c48b81a5"}, "PDF": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_002_II-2017-77_2018-06-26.pdf", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/ServletDownload/II_2017_77_2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f278267eab97e2846ea33e4d491e25dbc2f5f93e42a4c502eae8b5564f194ad5b9e1f0856ad75c74a72d4062bfffeeda0ed7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77?path=2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f278267eab97e2846ea33e4d491e25dbc2f5f93e42a4c502eae8b5564f194ad5b9e1f0856ad75c74a72d4062bfffeeda0ed7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=II_2017_77", "Checksum": "2a5ca327d73f3260fc579f5d6239b992"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["II 2017 77"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Schwyz Verwaltungsgericht 2. Kammer 26.06.2018 II 2017 77"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Schwyz Verwaltungsgericht 2. Kammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Schwytz  2. Kammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Svitto  2. Kammer"}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Kammergericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückgewinnsteuer (Veranlagungsverfügungen vom 26.2.2015) | Grundstückgewinnsteuer"}], "ScrapyJob": "446973/76/536", "Zeit UTC": "22.02.2026 23:24:05", "Checksum": "3c27eaad421a0d059b84b42e32ba83a7", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Schwyz Verwaltungsgericht 2. Kammer 26.06.2018 II 2017 77\nRegeste:\nGrundstückgewinnsteuer (Veranlagungsverfügungen vom 26.2.2015) | Grundstückgewinnsteuer\n\nVerwaltungsgericht des Kantons Schwyz\nKammer II\n\nII 2017 77\n\nEntscheid vom 26. Juni 2018\n\nBesetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident\nDr.oec. Andreas Risi, Richter\nDr.iur. Frank Lampert, Richter\nDr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber\n\nParteien A.________ AG,\nBeschwerdeführerin,\nvertreten durch Rechtsanwalt R.________\nund/oder Rechtsanwältin S.________,\n\ngegen\n\nKantonale Steuerkommission, Bahnhofstrasse 15,\nPostfach 1232, 6431 Schwyz,\nVorinstanz,\n\nGegenstand Grundstückgewinnsteuer (Veranlagungsverfügungen vom\n26.2.2015)\nSachverhalt:\n\nA.a Die A.________ AG, mit Sitz in C.________, wurde am 14. Februar 2011\nmit dem Zweck einer Immobiliengesellschaft (Erwerb, Halten, Verwaltung und\nVerkauf von Liegenschaften und Grundstücken aller Art) in das Handelsregister\neingetragen. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 17. Februar 2011 erwarb sie das Grundstück GB-Nr. xxxx in D.________ zu einem Kaufpreis von\nFr. 2‘250‘300.--.\n\nNach Erhalt der Baubewilligung (Beschluss des Gemeinderats D.________ an\nder Sitzung vom 29.9.2011) für den Abbruch der bestehenden beiden Gebäude\nund den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit Gewerbe (Überbauung\n\"L.________\") schloss die A.________ AG (als \"BAUHERR\") mit der B.________\nAG (als \"TOTALUNTERNEHMER\"), mit Sitz in D.________ (inzwischen ebenfalls\nSitz in C.________), am 20. Dezember 2011 einen Totalunternehmervertrag\n(TU-Vertrag) für die Planung, Projektierung und schlüsselfertige Erstellung des\nBauwerks zu einem vereinbarten Pauschalpreis (inkl. Bauteuerung) von Fr. 17.2\nMio. ab (vgl. Bf-act. Beilage 5 = Akten des Veranlagungsverfahrens: Unterlagen\nGesamtüberbauung L.________ act. 109 ff.).\n\nGleichzeitig mit Vereinbarung betreffend Verkauf von Wohnungen verpflichtete\nsich die B.________ AG (als \"Beauftragte\") gegenüber der A.________ AG (als\n\"Auftraggeberin\"), sämtliche erstellten Wohnungen, die sie als Totalunternehmerin für die Auftraggeberin erstellt, zum Verkaufserlös von Total Fr. 19.7 Mio. zu\nverkaufen, und diejenigen Wohnungen, welche sie gegebenenfalls nicht verkaufen kann, zu zwischen den Parteien einzelfallweise zu vereinbarenden Kaufpreisen selbst käuflich zu erwerben (vgl. Bf-act. Beilage 6 = Akten des Veranlagungsverfahrens: Unterlagen Gesamtüberbauung L.________ act. 114).\n\nA.b Dazu vorausgegangen war (ursprünglich) eine Rulinganfrage an die Steuerverwaltung vom 3. Oktober 2011, womit die beiden durch die gleichen Aktionäre beherrschten Gesellschaften um Bestätigung der Drittvergleichskonformität\nder vorgeschlagenen Handhabung oder Unterbreitung eines eigenen Vorschlags\ndurch die Steuerverwaltung ersuchten. Dazu wurde ausgeführt, man sei sich bewusst, dass die zu vereinbarenden Bedingungen zwischen den beiden Gesellschaften einem Drittvergleich standhalten müssten, da vorliegend ein direkter\nDrittvergleich jedoch nicht möglich sei, würden Vergleiche von eigenen Projekten\nder B.________ AG als Basis für den Vorschlag benannt, wobei die wirtschaftlichen Gründe der gewählten Firmenstruktur in der Notwendigkeit für eine klare\nTrennung der Geschäftseinheiten in diesem Sektor insbesondere in Bezug auf\nGarantieansprüche und Haftungsfragen liegen würden. Dementsprechend wurde\n\n2\nvorgerechnet, für den Verkaufspreis der Wohneinheiten würden Fr. 20'228'000.--\nbudgetiert. Bei der A.________ AG ergebe der geplante Verkauf des Landes\n(Fr. 2'728'000.--) abzüglich der Investitionen in das Land inkl. Nebenkosten (ca.\nFr. 2'400'000.--) einen Grundstückgewinn von Fr. 328'000.--, was 21.2% Mehrwert seit dem Kauf oder bei Abschluss des Projekts nach 2 Jahren 10.6% Rendite pro Jahr ergebe und sicherlich der derzeitigen Preisentwicklung entsprechen\nkönnte. Auf Seiten der B.________ AG würden der Preis für den Totalunternehmervertrag (TU-Vertrag) bei Fr. 17'500'000.-- und die budgetierten Kosten für die\nErstellung der drei Mehrfamilienhäuser bei Fr. 14'000'000.-- liegen. Die Differenz\nFr. 3'500'000.-- entsprechend einer Bruttogewinnmarge von 20% (inkl. Verkauf)\nkönne mit der von der B.________ AG erzielten Bruttogewinnmarge bei Totalunternehmeraufträgen für Dritte (Projekt X.________: 24.7%; Projekt Y.________:\n18.9%) verglichen werden. Gestützt darauf sei man daher der Auffassung, dass\ndie Rendite von 10.6% bei der A.________ AG für die Grundstückgewinnsteuer\neinen fairen Vorschlag und auch eine realistische Grösse im Drittvergleich darstelle, gerade auch da die A.________ AG keine Bau- und Garantierisiken zu\ntragen habe (vgl. zum Ganzen: Akten des Veranlagungsverfahrens: Unterlagen\nGesamtüberbauung L.________ act. 208 ff.).\n\n"}