Die Besteuerung eines Kapitalgewinns soll
nämlich erst dann Platz greifen, wenn unumstösslich feststeht, dass der
Realisierungsfall tatsächlich eingetreten ist. Dazu bedarf es in der Regel einer
Abrechnung des Pflichtigen mit der Steuerbehörde (Urteil des Bundesgerichts
2C_948/2010 vom 31.10.2011 Erw. 4.1.1). Erfolgt eine solche Abrechnung nicht
(und liegt sonst kein Fall systematischer Realisierung der stillen Reserven vor),
so verbleibt die betroffene Liegenschaft im Geschäftsvermögen (Erw. 4.1.2).