{"Signatur": "SZ_VG_001", "Spider": "SZ_Verwaltungsgericht", "Sprache": "de", "Datum": "2017-11-24", "HTML": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2017-116_2017-11-24.html", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/loadTable", "Checksum": "41a837c2318505f5b70732e338e3c323"}, "PDF": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2017-116_2017-11-24.pdf", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/ServletDownload/III_2017_116_2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f2182207ff8f6981d69c670f4b3fb62e239c6a339ad70ff2fbe792dcb24605eac5c1caa474a60c69df8d7a6eab1a0c9f4ad7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77?path=2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f2182207ff8f6981d69c670f4b3fb62e239c6a339ad70ff2fbe792dcb24605eac5c1caa474a60c69df8d7a6eab1a0c9f4ad7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=III_2017_116", "Checksum": "290feb310d64566fafb46a3810e2faaa"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["III 2017 116"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Schwyz Verwaltungsgericht 3. 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Kammer 24.11.2017 III 2017 116\nRegeste:\nPlanungs- und Baurecht (Baubewilligung Ersatz Wohn- und Geschäftshaus) | Planungs- und Baurecht\n\n3.3.1 Das PBG enthält keine Bestimmungen zur Ausnützungsziffer und/oder zur\nAusnützungsübertragung. Es hält in § 21 Abs. 2 lit. a PBG nur fest, dass das\nBaureglement unter anderem mindestens Vorschriften über das Ausmass der\nNutzung in den einzelnen Zonen enthalten muss. Das vorliegend anwendbare\nBauR regelt die Nutzungsziffern und die Nutzungsübertragung in den Art. 31 bis\n35 BauR.\n\n3.3.2 Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der\nanrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren\nLandfläche (Art. 31 BauR). Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die\nSumme aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der\nMauer- und Wandquerschnitte (Art. 32 Abs. 1 BauR). Davon werden nicht angerechnet und daher in Abzug gebracht die in Art. 32 Abs. 2 lit. a-n BauR aufgezählten Flächen. Dazu zählen u.a. Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und\nLifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen, in Mehrfamilienhäusern (ab 3 Wohnungen) zudem sämtliche wohnungsexternen und allgemein zugänglichen Treppen und Korridore sowie Liftschächte (lit. e).\n\nIm Anhang zum Baureglement findet sich zu \"Art. 32 Anrechenbare Bruttogeschossfläche\" eine erläuternde Graphik. Darin wird neben der anrechenbaren\nund der nicht anrechenbaren Geschossfläche eine dritte Fläche wie folgt aufge-\n\n11\nführt: \"Nicht anrechenbar bei Mehrfamilienhäusern ab 3 Wohnungen, anrechenbar bei 1-3 Wohnungen\".\n\n3.3.3 Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung stellt eine dem Wohnen\noder dem Gewerbe dienende (Erschliessungs-)Fläche naturgemäss keine Fläche\nfür das Wohnen (Essen, Schlafen, Aufhalten) oder Betreiben eines Gewerbes\n(Fabrikation, Dienstleistung) dar, ist aber grundsätzlich dennoch\nausnützungsrelevant. Die Anrechenbarkeit solcher Erschliessungsflächen entfällt\nnur, wenn ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschlossen werden oder\neine entsprechende Privilegierung ausdrücklich vorgesehen ist (EGV-SZ 2016 B\n8.6 S. 115).\n\n3.4 Die anrechenbare Landfläche ist die von der Baueingabe erfasste\nzusammenhängende Fläche, soweit sie in Bezug auf die Ausnützung noch nicht\nbeansprucht ist und in der Bauzone liegt (Art. 34 Abs. 1 BauR). Diese wird\nsowohl vom Bezirksrat als auch vom Regierungsrat mit 764m2 angegeben, was\nunbestritten ist.\n\n3.5 Grundeigentümer von benachbarten oder in zweckmässigem\nZusammenhang stehenden Grundstücken derselben Zone können durch\nDienstbarkeitsvertrag noch nicht beanspruchte Nutzung eines Grundstücks auf\ndie Bauparzelle übertragen (Art. 35 Abs. 1 BauR). Der Dienstbarkeitsvertrag ist\nvor Baubeginn zur Eintragung im Grundbuch anzumelden. Die Dienstbarkeit\nkann nur mit Zustimmung des Bezirksrates gelöscht werden (Art. 35 Abs. 2\nBauR). Mit Dienstbarkeitsvertrag vom 24. Februar 2016 erfolgte zu Lasten KTN\nD.________ und zu Gunsten KTN C.________ ein Ausnützungstransfer von\n65.8m2 Wohnen und 14.0m2 Gewerbe.\n\n3.6.1 Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung (vorn Erw. 3.3.3) sind die\ndem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden Erschliessungsflächen, wozu\nTreppenhäuser zählen, grundsätzlich ausnützungsrelevant. Eine entsprechende\nPrivilegierung (d.h. die Abzugsfähigkeit) muss im kommunalen Baurecht\nausdrücklich normiert sein. Gestützt auf Art. 32 Abs. 2 lit. e BauR ergibt sich,\ndass bei \"Mehrfamilienhäusern (ab 3 Wohnungen)\" sämtliche wohnungsexternen\nund allgemein zugänglichen Treppen und Korridore sowie Liftschächte nicht an\ndie Bruttogeschossfläche angerechnet werden. Im Umkehrschluss sind ohne\nZweifel bei Ein- und Doppelfamilienhäusern bzw. bei Häusern mit zwei\nWohnungen diese Flächen an die Bruttogeschossfläche anzurechnen.\n\n3.6.2 In der bestehenden Baute auf KTN C.________ hat es\nunbestrittenermassen mehr als drei Wohnungen (sieben nach Zählweise des\n\n12\nRegierungsrats), während die Ersatzbaute nurmehr zwei Wohnungen vorsieht.\nDie bestehende Baute kommt deshalb in den Genuss der\nAusnützungsprivilegierung gemäss Art. 32 Abs. 2 lit. e BauR, wohingegen für die\nErsatzbaute gestützt auf diese Reglementsbestimmung das Treppenhaus nicht\nabzugsfähig und damit anzurechnen ist. Erst recht für die Anrechenbarkeit des\nTreppenhauses der Ersatzbaute mit zwei Wohnungen spricht die Graphik zu Art.\n32 im Anhang zum Baureglement Küssnacht, wonach die Treppenhausfläche\nsogar bei Bauten mit drei Wohnungen anzurechnen ist. Wie es sich mit diesem\nvermeintlichen Widerspruch zwischen der erklärenden Graphik im Anhang und\ndem Wortlaut von Art. 32 Abs. 2 lit. e BauR (\"ab 3 Wohnungen\") genau verhält,\nbraucht im vorliegenden Fall jedoch nicht abschliessend beurteilt zu werden (vgl.\ndazu VGE III 2010 115 und 118 vom 18.11.2010 Erw. 8.1). Fest steht jedenfalls,\ndass die Ersatzbaute mit nur zwei Wohnungen − im Gegensatz zur bestehenden\nBaute − nicht in den Genuss der Ausnützungsprivilegierung gemäss Art. 32 Abs.\n2 lit. e BauR kommt.\n\n"}