{"Signatur": "SZ_VG_001", "Spider": "SZ_Verwaltungsgericht", "Sprache": "de", "Datum": "2017-03-20", "HTML": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2016-99_2017-03-20.html", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/loadTable", "Checksum": "cecc4b2d3cd5afc7b7b1937cf4527e34"}, "PDF": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2016-99_2017-03-20.pdf", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/ServletDownload/III_2016_99_2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f2abe23923788d0672b03596612190091148a76053d088c70adc40c6d57a1f6b444a2f9c5def8b1b4d5d98bc7a129dac71d7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77?path=2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f2abe23923788d0672b03596612190091148a76053d088c70adc40c6d57a1f6b444a2f9c5def8b1b4d5d98bc7a129dac71d7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=III_2016_99", "Checksum": "813965dfe1f80d2ef5b576637bf7aacb"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["III 2016 99"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Schwyz Verwaltungsgericht 3. 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Kammer 20.03.2017 III 2016 99\nRegeste:\nPlanungs- und Baurecht (Baubewilligung; Grenzabstandsverlegung) | Planungs- und Baurecht\n\n 12\ner dem Willen der Parteien entspricht (Bundesgerichtsurteil 5A_136/2008 vom\n25.9.2008 Erw. 3.2 [betr. Pflanzbeschränkung]).\n\n3.2.2 Ein lückenhafter Vertrag liegt vor, wenn die Parteien eine Rechtsfrage, die\nden Vertragsinhalt betrifft, nicht oder nicht vollständig geregelt haben. Dabei ist\nzunächst mittels Auslegung zu bestimmen, ob der Vertrag der Ergänzung bedarf.\n\nDie Vertragsauslegung nach der Vertrauenstheorie ist von der richterlichen\nVertragsergänzung zu unterscheiden, wobei in beiden Fällen eine normative\nBetrachtungsweise erfolgt. Bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip hat\ndas Gericht (wie erwähnt) den mutmasslichen Willen der Parteien festzustellen.\nBei der Vertragsergänzung ist demgegenüber der hypothetische Wille zu\nermitteln. Dieser besteht in der Feststellung, was die Parteien gewollt haben\nwürden, falls sie die offen gebliebene Frage geregelt hätten. Der Unterschied\nzwischen der Auslegung und der Ergänzung liegt darin, dass die Auslegung die\nBestimmung des objektiven Sinngehalts einer von den Parteien selber\ngetroffenen vertraglichen Regelung betrifft, über deren Auslegung sich die\nParteien nicht einig\ngeworden sind. Die Vertragsergänzung hingegen betrifft Fragen, die nach\nAnsicht der Parteien gar keiner Regelung bedurften (vgl. Bundesgerichtsurteil\n4C.287/2000 vom 8.2.2001 Erw. 2.a mit zahlreichen Hinweisen auf Lehre und\nRechtsprechung).\n\n3.3 Selbst wenn mit dem Beschwerdeführer bei der Auslegung einer\nDienstbarkeit die von Art. 738 ZGB vorgegebene Stufenfolge nicht zur\nAnwendung käme − wovon indessen im Sinne der vorstehend dargelegten\nRechtsprechung nicht auszugehen ist −, rückt jedenfalls dann, wenn auf der\nzweiten Stufe (Ermittlung von Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit aufgrund des\nErwerbsgrunds) die empirische Vertragsauslegung erfolglos bleibt, der Wortlaut\ndes Dienstbarkeitsvertrags wieder ins Zentrum (vgl. vorstehend Erw. 3.2.1).\n\n4.1 Das Grundbuch weist bei den Dienstbarkeiten und Grundlasten auf\nKTN C.________ als Last ein \"Näherbaurecht und Grenzabstandsverlegung und\nVerbot der Löschung des Eintrages ohne Zustimmung der\nBaubewilligungsbehörde zugunsten N.________\" aus. Diesem Wortlaut lassen\nsich keine weiteren Angaben zu Umfang/Dimensionierung des Näherbaurechts\nund der Grenzabstandsverlegung entnehmen. Zur Ermittlung desselben ist mithin\nauf die zweite Stufenfolge gemäss Art. 738 ZGB, den Erwerbsgrund bzw. den\nBegründungsakt, zurückzugreifen.\n\n13\n4.2 Ein übereinstimmender wirklicher Wille lässt sich vorliegend aufgrund der\nschriftlichen und mündlichen Parteivorbringen nicht feststellen; die empirische\nVertragsauslegung versagt. Dies wird einerseits durch die Bemerkung des\nBeschwerdegegners illustriert, der Beschwerdeführer anerkenne, dass die\nEinhaltung des damals gültigen Gebäudeabstandes dem übereinstimmenden\nWillen der Parteien entsprochen habe (Vernehmlassung S. 3 f. Rz. 10; S. 4\nRz. 13). Eine solche Anerkennung kann der Beschwerde (S. 6 oben) nicht\nentnommen werden. Anderseits hat die mündliche Verhandlung mit Befragung\ndes Beschwerdeführers ergeben, dass nicht nur betreffend die Vorgeschichte\ndes Dienstbarkeitsvertrages voneinander abweichende Darstellungen und\nDeutungen bestehen, sondern dass betreffend die (damalige) Motivation und die\nZielsetzung des vereinbarten Näherbaurechts und vor allem der\nGrenzabstandsverlegung\ndiametrale Auffassungen bestehen.\n\nMithin ist der mutmassliche übereinstimmende Wille der Parteien nach dem\nVertrauensprinzip zu eruieren.\n\n4.3.1 Die vertragliche Regelung der Dienstbarkeit enthält einen Titel, der dem\nEintrag im Grundbuch entspricht und der hinsichtlich des Verständnisses der\nRegelung nicht weiterführt.\n\nMit dem ersten Absatz wird das Näherbaurecht definiert. Unter Bezugnahme auf\nden beiliegenden Plan (ad acta), d.h. den Mutationsplan Nr. 2476 im Massstab\n1:500, wird eine grün markierte Strecke von rund 22 m (im Plan 4.4 cm) entlang\ndes südlichen Bereichs der gemeinsamen (insgesamt rund 35 m langen) Grenze\nvon KTN G.________ definiert, in deren Bereich der Beschwerdegegner bzw. der\njeweilige Eigentümer von KTN D.________ eine Baute bis an 0.50 m an die\ngemeinsame Grenze stellen kann. Der planerisch illustrierte Wortlaut ist klar.\n\nAls Nächstes wird auf die Massgeblichkeit der der Baubewilligungsbehörde\neingereichten Pläne \"für Ausmass und Form der Baute\" verwiesen. Damit wird\ndie Bezugnahme des Näherbaurechts und der Grenzabstandsverlegung auf ein\nkonkretes Bauvorhaben hergestellt. Mit Blick auf die Dimensionen des\nNäherbaurechts (und der Grenzabstandsverlegung) lässt sich hieraus indes\nnichts entnehmen. Aus dem Umstand, dass sich das Haus des\nBeschwerdegegners gemäss den (im WebGis) überprüfbaren Feststellungen des\nRegierungsrates in einem Abstand von rund 1.1 m zur gemeinsamen Grenze\nbefindet, lässt sich nur ableiten, dass der Beschwerdegegner vom\nNäherbaurecht nicht im maximalen Umfang Gebrauch gemacht hat, was an der\ngrundsätzlichen Berechtigung, eine Baute bis an 0.50 m an die Grenze zu\nstellen, jedoch nichts ändert.\n14\nMit dem dritten Absatz wird der Beschwerdeführer bzw. der jeweilige Eigentümer\ndes belasteten Grundstücks verpflichtet, zum eigenen Grenzabstand hinzu den\nfehlenden Grenzabstand des berechtigten Grundstücks zu übernehmen. Dieser\nWortlaut ist grundsätzlich ebenfalls unmissverständlich.\n\n"}