{"Signatur": "SZ_VG_001", "Spider": "SZ_Verwaltungsgericht", "Sprache": "de", "Datum": "2017-03-20", "HTML": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2016-99_2017-03-20.html", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/loadTable", "Checksum": "cecc4b2d3cd5afc7b7b1937cf4527e34"}, "PDF": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2016-99_2017-03-20.pdf", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/ServletDownload/III_2016_99_2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f2abe23923788d0672b03596612190091148a76053d088c70adc40c6d57a1f6b444a2f9c5def8b1b4d5d98bc7a129dac71d7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77?path=2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f2abe23923788d0672b03596612190091148a76053d088c70adc40c6d57a1f6b444a2f9c5def8b1b4d5d98bc7a129dac71d7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=III_2016_99", "Checksum": "813965dfe1f80d2ef5b576637bf7aacb"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["III 2016 99"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Schwyz Verwaltungsgericht 3. 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Kammer 20.03.2017 III 2016 99\nRegeste:\nPlanungs- und Baurecht (Baubewilligung; Grenzabstandsverlegung) | Planungs- und Baurecht\n\n 10\nParzelle KTN D.________ übertrage (Duplik S. 2 Ziff. 2). Die Parteien hätten\ndienstbarkeitsvertraglich neben dem Näherbaurecht ausdrücklich auch eine\nGrenzabstandsverlegung vereinbart. Für den Beschwerdegegner sei die\nWahrung des Grenz- und Gebäudeabstandes wichtig und aus Gründen der\nWohnqualität Essentiale des Vertrags gewesen. Für den Standpunkt des\nBeschwerdeführers finde sich im Dienstbarkeitsvertrag kein Hinweis. Andernfalls\nhätte der Notar einen entsprechenden Vorbehalt angebracht. Die Behauptung, es\nsei den Parteien nie um die Einhaltung des Gebäudeabstandes gegangen,\nsondern die betreffende Regelung sei nur in den Dienstbarkeitsvertrag\naufgenommen worden, weil das aBauR dies verlangt habe, sei falsch und\nwidersprüchlich (Duplik S. 3 ff.). Falsch sei auch die Auffassung, der\nDienstbarkeitsvertrag weise eine Lücke auf. Namentlich könne eine\nVertragsergänzung nicht durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden\n(Duplik S. 5 ff. Ziff. 4). Der Wortlaut der Dienstbarkeit sei klar. Art. 31 Abs. 4\nBauR und § 63 Abs. 4 PBG könnten keine Rolle spielen (Duplik S. 7 f. Ziff. 5).\n\n3.1.1 Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag im Grundbuch ergeben,\nist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Im\nRahmen des Eintrages kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus ihrem\nErwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit\nunangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2\nZGB).\n\n3.1.2 Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 130 III 554\nErw. 3.1 mit Hinweisen) gibt Art. 738 ZGB für die Ermittlung von Inhalt und\nUmfang einer Dienstbarkeit eine Stufenordnung vor (vgl. auch BSK ZGB II\n[5. Aufl., 2015]-Petitpierre, Art. 738 N 1). Ausgangspunkt ist der\nGrundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich\nergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1\nZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den\nErwerbsgrund zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), d.h. auf den\nBegründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948\nAbs. 2 ZGB) und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB).\nIst auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit\n− im Rahmen des Eintrags − aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit\nunangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2\nZGB).\n\n3.1.3 Ordentlicher \"Erwerbsgrund\" im Sinne des Gesetzes ist der Dienstbarkeitsvertrag. Seine Auslegung erfolgt in gleicher Weise wie die sonstiger\n\n11\nWillenserklärungen. Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR bestimmt sich der Inhalt des\nVertrags nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien. Nur wenn\neine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, ist der Vertrag\nnach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen. Die empirische oder subjektive hat\ngegenüber der normativen oder objektivierten Vertragsauslegung den Vorrang.\n\nDiese allgemeinen Auslegungsgrundsätze gelten vorbehaltlos unter den\nursprünglichen Vertragsparteien; im Verhältnis zu Dritten dagegen nur mit einer\nEinschränkung, die sich aus dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs (Art. 973\nZGB) ergibt, zu dem auch der Dienstbarkeitsvertrag gehört. Bei dessen\nAuslegung können gegenüber Dritten, die an der Errichtung der Dienstbarkeit\nnicht beteiligt waren und im Vertrauen auf das Grundbuch das dingliche Recht\nerworben haben, individuelle persönliche Umstände und Motive nicht\nberücksichtigt werden, die für die Willensbildung der ursprünglichen\nVertragsparteien bestimmend waren, aus dem Dienstbarkeitsvertrag selber aber\nnicht hervorgehen und für einen unbeteiligten Dritten normalerweise auch nicht\nerkennbar sind. In diesem Umfang wird der Vorrang der subjektiven vor der\nobjektivierten Vertragsauslegung eingeschränkt. In diesem Sinn wird auch im\nBGE 137 III 145 (Erw. 3.2.2) ausgeführt, dass im Rahmen der Auslegung des\nBegründungsakts (zweite Stufe der Auslegungsordnung gemäss Art. 738 ZGB)\ndie allgemeinen Grundsätze der Vertragsauslegung durch den öffentlichen\nGlauben des Grundbuchs (Art. 973 Abs. 1 ZGB) begrenzt werden, wenn sich im\nStreit um den Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit nicht mehr die\nursprünglichen Vertragsparteien, sondern Dritt-erwerber (oder eine ursprüngliche\nVertragspartei und ein Dritterwerber) gegenüberstehen.\n\nAn der grundsätzlichen Gültigkeit bzw. Anwendbarkeit der Stufenfolge gemäss\nArt. 738 ZGB auch auf die ursprünglichen Vertragsparteien ändert sich im Lichte\nder dargelegten Rechtsprechung nichts.\n\n3.2.1 Das Vertrauensprinzip besagt, dass eine Willenserklärung so auszulegen\nist, wie sie von der andern Partei nach den gesamten Umständen in guten\nTreuen verstanden werden durfte und musste (Bundesgerichtsurteil\n5A_599/2013 vom 14.4.2014 Erw. 4.3 [betr. Bauverbotsdienstbarkeit]). Bei der\nAuslegung nach dem Vertrauensprinzip hat der klare Wortlaut Vorrang vor\nweiteren Auslegungsmitteln (BGE 128 III 169 [betr. Grenzbaurecht]), es sei denn,\ner erweise sich auf Grund anderer Vertragsbedingungen, dem von den Parteien\nverfolgten Zweck oder weiteren Umständen als nur scheinbar klar. Den wahren\nSinn einer Vertragsklausel erschliesst zudem erst der Gesamtzusammenhang, in\ndem sie steht (BGE 128 III 265 Erw. 3.a mit Hinweisen). Vom klaren Wortlaut ist\njedoch nicht abzuweichen, wenn keine ernsthaften Zweifel daran bestehen, dass\n\n"}