{"Signatur": "SZ_VG_001", "Spider": "SZ_Verwaltungsgericht", "Sprache": "de", "Datum": "2017-03-20", "HTML": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2016-99_2017-03-20.html", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/loadTable", "Checksum": "cecc4b2d3cd5afc7b7b1937cf4527e34"}, "PDF": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2016-99_2017-03-20.pdf", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/ServletDownload/III_2016_99_2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f2abe23923788d0672b03596612190091148a76053d088c70adc40c6d57a1f6b444a2f9c5def8b1b4d5d98bc7a129dac71d7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77?path=2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f2abe23923788d0672b03596612190091148a76053d088c70adc40c6d57a1f6b444a2f9c5def8b1b4d5d98bc7a129dac71d7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=III_2016_99", "Checksum": "813965dfe1f80d2ef5b576637bf7aacb"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["III 2016 99"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Schwyz Verwaltungsgericht 3. 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Kammer 20.03.2017 III 2016 99\nRegeste:\nPlanungs- und Baurecht (Baubewilligung; Grenzabstandsverlegung) | Planungs- und Baurecht\n\n 8\nUmstände des Vertragsabschlusses zu berücksichtigen. Hätte das aBauR keine\nGrenzabstandsverlegung vorgesehen, hätten die Parteien eine solche nicht\nvereinbart, sondern nur das erforderliche Näherbaurecht. Die Parteien hätten\ndamals auch davon gesprochen, dass der Beschwerdeführer bei einer späteren\nÜberbauung seines Grundstücks so nahe an die Grenze bauen dürfe wie der\nBeschwerdegegner (Beschwerde S. 8 f. Ziff. 1.7.1). Die Überbaubarkeit des\nGrundstücks des Beschwerdeführers habe nur soweit eingeschränkt werden\nsollen, als dies für die Realisierung des Bauprojekts des Beschwerdegegners\nerforderlich gewesen sei. Der Inhalt der Dienstbarkeit könne nicht weiter gehen,\nwie dies die Vorschriften des geltenden Baurechts zum Gebäudeabstand\nvorsähen; dies entspreche auch dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz\n(Beschwerde S. 9 f. Ziff. 1.7.2 ff.).\n\n2.7.2 Die Beschwerdegegner sind der Auffassung, der Wille der\nVertragsparteien ergebe sich unmissverständlich aus dem Wortlaut. Der fehlende\nGrenzabstand auf KTN D.________ (4.50 m [5.00 m - 0.50 m]) sei vom\nbelasteten Grundstück KTN C.________ zu übernehmen; hinzu komme der zu\nwahrende Gebäudeabstand von 10 m (Vernehmlassung S. 5 Rz. 16). Das\nvorliegende Projekt halte diese Abstände nicht ein, was auch dann gelte, wenn\nvon einer dynamischen Rechtsverweisung im Dienstbarkeitsvertrag\nausgegangen werde (Vernehmlassung S. 5 Ziff. 17). Eine Vertragslücke liege\nnicht vor. Für eine Lückenfüllung sei überdies allein der Zivilrichter zuständig\n(Vernehmlassung S. 6 Rz. 18 f., S. 4 Rz. 11). In der Schweiz gelte der\nGrundsatz, dass Verträge auch dann zu halten seien, wenn sich die Verhältnisse\ngeändert hätten; vorbehalten bleibe eine neue Regelung der Parteien\n(Vernehmlassung S. 6 Rz. 20). Im Vertrag finde sich kein Hinweis für die\nRichtigkeit der Vertragsauslegung des Beschwerdeführers. Nach dem\nVertrauensprinzip hat der Beschwerdegegner darauf vertrauen dürfen, dass das\nNachbargebäude nicht zu nahe an sein zukünftiges Wohnhaus gebaut werde\n(Vernehmlassung S. 6 f. Rz. 21 ff.). Art. 31 BauR und § 63 Abs. 4 PBG, die\nohnehin keine Anwendung finden könnten, hülfen dem Beschwerdeführer nicht,\nda diese Bestimmungen im Gegensatz zum Dienstbarkeitsvertrag nur den\nGebäudeabstand regelten (Vernehmlassung S. 7 f. Rz. 23 und Rz. 25 ff.).\n\n2.7.3 Anlässlich der mündlichen Verhandlung mit Parteibefragung schilderte der\nBeschwerdeführer unter anderem die Vorgeschichte. 1983 habe er von den\nEltern den bäuerlichen Familienbetrieb käuflich übernommen und dadurch auch\ndie Parzelle KTN C.________, welche damals noch nicht in der Bauzone\ngelegen habe. Sein Bruder habe dann ein Haus bauen wollen. Er habe dem\nBruder deshalb ungefähr die Hälfte der Parzelle abgetreten. Sein Vorschlag sei\n\n9\nallerdings zunächst gewesen, ein Zweifamilienhaus (mit Tiefgarage) zu bauen.\nSein Bruder habe jedoch lieber ein separates Haus auf einer eigenen Parzelle\nbauen wollen; das Grundstück sei dann auch nach dem Wunsch des Bruders\ngeteilt worden. Er habe dem Bruder mitgeteilt, dass seine Hälfte der Parzelle\nspäter − allenfalls für seine Kinder − auch einen Bauplatz abgeben solle. Sein\nBruder habe ihm hierauf gesagt, er könne sein Haus dann auch an die Grenze\nbauen. Er sei sich deshalb überhaupt nicht bewusst gewesen, dass dies\naufgrund des Dienstbarkeitsvertrages nicht möglich sein könnte. Er sei einfach\ngutmütig gewesen und habe das Grundstück, das er den Eltern abgekauft habe,\ndem Bruder geschenkt. Treibende Kraft sei der Bruder gewesen; dieser habe\nauch alles im Zusammenhang mit der Teilung des Grundstückes, so auch den\nDienstbarkeitsvertrag, organisiert.\n\nUnter Bezugnahme auf die Sachverhaltsdarstellung legte der Rechtsvertreter\ndar, dass bei einer Einhaltung des Gebäudeabstandes von zehn Metern keine\nvernünftige Überbauung der Parzelle KTN C.________ möglich sei. Es sei die\nAbsicht der Beschwerdegegner, diese Parzelle dadurch in ihrem Wert zu\nmindern, um sie zwecks Realisierung einer Gesamtüberbauung günstig\nübernehmen zu können. (Protokoll der mündlichen Verhandlung S. 8). Der\nBeschwerdeführer habe sich nicht selbst beschränken wollen (Protokoll der\nmündlichen Verhandlung S. 9). Das kantonale Baurecht kenne keine § 274\nAbs. 2 PBG-ZH entsprechende Bestimmung, wonach die Begünstigung im Sinne\nvon § 274 Abs. 1 PBG-ZH (Abstandsprivilegierung bei einem nachbarlichen\nGebäude, das näher an der Grenze steht, als es nach den Bauvorschriften\nzulässig ist) (nur) dann nicht gilt, wenn der Eigentümer des nunmehrigen\nBaugrundstücks gegenüber der Baubehörde die Erklärung abgegeben hat, er\nhabe Kenntnis davon, dass er wegen des nachbarlichen Näherbaus selber einen\ngrösseren Grenzabstand werde einhalten müssen, oder wenn durch eine\nnachträgliche Grenzänderung ein vorher ausreichender Abstand ungenügend\ngemacht worden ist (Protokoll der mündlichen Verhandlung S. 9). Müsse ein\nHaus 9.5 m von der Grenze weichen, sei eine vernünftige Überbauung von\nKTN C.________ nicht mehr möglich, und dies in Zeiten, in denen eine\nverdichtete Bauweise grossgeschrieben werde (Protokoll der mündlichen\nVerhandlung S. 16).\n\n2.7.4 Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner führte zur Vorgeschichte aus,\ndie Eltern hätten eingesehen, dass der Beschwerdegegner ungerecht behandelt\nworden sei, weil das landwirtschaftliche Heim während dessen RS-bedingter\nAbwesenheit an den Beschwerdeführer verkauft worden sei. Man habe sich\ndaher darauf geeinigt, dass der Beschwerdeführer dem Beschwerdegegner die\n\n"}