{"Signatur": "SZ_VG_001", "Spider": "SZ_Verwaltungsgericht", "Sprache": "de", "Datum": "2017-03-20", "HTML": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2016-99_2017-03-20.html", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/loadTable", "Checksum": "cecc4b2d3cd5afc7b7b1937cf4527e34"}, "PDF": {"Datei": "SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2016-99_2017-03-20.pdf", "URL": "https://gerichte.sz.ch/vg/tribunavtplus/ServletDownload/III_2016_99_2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f2abe23923788d0672b03596612190091148a76053d088c70adc40c6d57a1f6b444a2f9c5def8b1b4d5d98bc7a129dac71d7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77?path=2ea3265bbbf0121da8fa1a58cc2377f2abe23923788d0672b03596612190091148a76053d088c70adc40c6d57a1f6b444a2f9c5def8b1b4d5d98bc7a129dac71d7631ab626b4db55c3f6deb72c3b0c77&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=III_2016_99", "Checksum": "813965dfe1f80d2ef5b576637bf7aacb"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["III 2016 99"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Schwyz Verwaltungsgericht 3. 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Kammer 20.03.2017 III 2016 99\nRegeste:\nPlanungs- und Baurecht (Baubewilligung; Grenzabstandsverlegung) | Planungs- und Baurecht\n\n2.6 Der Regierungsrat führte im angefochtenen Entscheid aus, die\nDienstbarkeit über die ungleiche Verteilung des Grenzabstandes habe öffentlich-\nrecht-lichen Charakter und müsse im öffentlich-rechtlichen\nBaubewilligungsverfahren von Amtes wegen berücksichtigt werden (Erw. 3.3).\nDer Inhalt einer Dienstbarkeit sei als zivilrechtliche Vorfrage nötigenfalls durch\nAuslegung zu ermitteln. Vorliegend lasse sich der Inhalt der Dienstbarkeit\n\"aufgrund ihres eindeutigen Wortlauts und ihrer Zweckbestimmung mit\nhinreichender Klarheit\" ermitteln (Erw. 3.4 f.). Art. 738 ZGB bestimme die\nReihenfolge der für die Auslegung massgebenden Kriterien: erstens\nGrundbucheintrag, zweitens Erwerbsgrund, drittens Art der längeren,\ngutgläubigen Auslegung (Erw. 4.1). Die Vertragsparteien hätten sich beim\nAbschluss des Dienstbarkeitsvertrages offensichtlich auf § 5 Abs. 6 aBauG und\nArt. 22 Abs. 1 aBauR gestützt. In der Baubewilligung, welche dem\nBeschwerdegegner für sein Einfamilienhaus auf KTN D.________ am 30. April\n1986 erteilt worden sei, habe der Gemeinderat ausgeführt, dass die\nerforderlichen Grenzabstände mit Ausnahme desjenigen zu KTN C.________\neingehalten seien. Gestützt auf den Dienstbarkeitsvertrag sei die Baute als\nbewilligungsfähig beurteilt worden. Art. 22 Abs. 3 aBauR (heute § 63 Abs. 4 PBG\nund Art. 31 Abs. 4 BauR) sei beim Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages keine\nBedeutung zugekommen (Erw. 4.6). Beim Verweis im Dienstbarkeitsvertrag auf\n\"Baugesetz und Baureglement\" sei von einem statischen Verweis auszugehen\n(Erw. 4.7). Die Parzellen KTN D.________ und KTN C.________ hätten sich\nzum Zeitpunkt des Dienstbarkeitsvertrages in der W2-Zone befunden, womit ein\nGrenzabstand von mindestens 5 m und ein Gebäudeabstand von mindestens\n10 m erforderlich gewesen sei. Die Baute auf KTN D.________ stehe in einem\nAbstand von etwa 1.10 m zur Grenze. Das Bauvorhaben des Beschwerdeführers\nweise gegenüber KTN D.________ einen Grenzabstand von 7.50 m auf. Der\nAbstand betrage somit insgesamt etwa 8.60 m, womit der erforderliche\nGrenzabstand von 10 m deutlich unterschritten sei (Erw. 5.1). Dasselbe würde\nauch bei einem dynamischen Verweis (auf das geltende Recht) gelten (kleiner\nGrenzabstand von 4 m plus grosser Grenzabstand von 6 m entsprechend\ninsgesamt 10 m) (Erw. 5.2).\n7\n2.7.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, die zivilrechtliche Vorfrage der\nAuslegung des Dienstbarkeitsvertrages betreffe einen Streit zwischen den\nursprünglichen Vertragsparteien. Es habe daher der Erwerbsgrund und nicht der\nEintrag die Wirkung inhaltlicher Gestaltung. Für die Auslegung des Vertrages sei\nin erster Linie der übereinstimmende wirkliche Wille massgebend. Lasse sich\ndieser nicht mehr feststellen, komme das Vertrauensprinzip zum Zug. Entgegen\ndem Regierungsrat sei Art. 738 ZGB vorliegend nicht anwendbar (Beschwerde\nS. 5 Ziff. 1.2).\n\nDer Dienstbarkeitsvertrag sei mit Bezug auf ein konkretes Bauprojekt\nabgeschlossen worden. Die Ermöglichung dieses Bauprojektes sei der einzige\nZweck des Dienstbarkeitsvertrages gewesen. Auf das damals bereits\neingereichte Bauprojekt werde im Dienstbarkeitsvertrag auch Bezug genommen.\nEs sei den Parteien nicht um die Einhaltung eines Gebäudeabstandes gegangen.\nDie Begründung der Dienstbarkeit sei notwendig geworden, weil das damalige\nkommunale Baureglement dies bei Unterschreitung des Grenzabstandes\nverlangt habe (Beschwerde S. 5 f. Ziff. 1.3; Protokoll der mündlichen\nVerhandlung S. 7 f.). Mit Erlass des PBG und des BauR habe sich die\nRechtslage betreffend den Gebäudeabstand geändert; gegenüber bestehenden\nGebäuden genüge anstelle des Gebäudeabstandes die Einhaltung des \"eigenen\"\nGrenzabstandes (§ 63 Abs. 4 PBG und Art. 31 Abs. 4 BauR) (Beschwerde S. 6\nZiff. 1.4). Diese Möglichkeit der Änderung einer Rechtslage sei beim Abschluss\ndes Dienstbarkeitsvertrags nicht bedacht worden. Es bestehe also eine Lücke,\ndie mittels Auslegung zu füllen sei. Bezüglich des zu eruierenden hypothetischen\nParteiwillens könne kein Zweifel bestehen, dass die Parteien das Näherbaurecht,\nnicht aber zusätzlich eine Grenzabstandsverlegung zu Lasten von\nKTN C.________ vereinbart hätten. Es sei schliesslich nicht die Absicht\ngewesen, die Überbaubarkeit von KTN C.________ zu beschränken, sondern die\nBebaubarkeit von KTN D.________ zu ermöglichen (Beschwerde S. 6 f.\nZiff. 1.5). Eine Beschränkung von KTN C.________ wäre auch nicht sachgerecht\ngewesen angesichts der Tatsache, dass der Beschwerdeführer dem\nBeschwerdegegner das Grundstück KTN D.________ geschenkt habe\n(Beschwerde S. 9 f. Ziff. 1.7.3). Aufgrund der Änderung des Baureglements\nbestehe gar kein \"fehlender Grenzabstand\" mehr. Hätte dieselbe Rechtslage\nbereits bei Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages bestanden, hätten die Parteien\nkeine Grenzabstandsverlegung zu Lasten von KTN C.________ vereinbart. Der\nWortlaut führe also zum Schluss, dass die in der Dienstbarkeitsvereinbarung\nvereinbarte Abstandsregelung nicht weiter gehen könne als dies das\nBaureglement vorsehe (Beschwerde S. 7 f. Ziff. 1.6; vgl. Protokoll der\nmündlichen Verhandlung S. 8). Ergänzend seien bei der Auslegung die\n\n"}