{"Signatur": "SZ_KG_002", "Spider": "SZ_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2017-10-30", "HTML": {"Datei": "SZ_Gerichte/SZ_KG_002_ZK2-2017-42_2017-10-30.html", "URL": "https://gerichte.sz.ch/tribunavtplus/loadTable", "Checksum": "fdb890be92e7c39dd987fc05e828111b"}, "PDF": {"Datei": "SZ_Gerichte/SZ_KG_002_ZK2-2017-42_2017-10-30.pdf", "URL": "https://gerichte.sz.ch/tribunavtplus/ServletDownload/ZK2_2017_42_eb9cb516b72ea9d822b390383b5bf9d281c1ada122cba3018682cdacfde492742e95bcc64207e8488cb3526c6b5b776081e5f18e07aaaff2bb7495beaec6a49dea2e94432a3f2899a2ba69cf3333726b?path=eb9cb516b72ea9d822b390383b5bf9d281c1ada122cba3018682cdacfde492742e95bcc64207e8488cb3526c6b5b776081e5f18e07aaaff2bb7495beaec6a49dea2e94432a3f2899a2ba69cf3333726b&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=ZK2_2017_42", "Checksum": "6d378a3206a55eef26be0b01cdc0a100"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ZK2 2017 42"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Schwyz Kantonsgericht 2. 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Berücksichtigt man den Fristenstillstand an Ostern (Art. 145 Abs. 1 lit. a ZPO), wurde die\nBerufung fristgerecht eingereicht. Dieser Fristenstillstand gilt zwar im Schlichtungsverfahren nicht (Art. 145 Abs. 2 lit. a ZPO), was auch für die Berechnung\nder Berufungsfrist gegen einen Entscheid der Schlichtungsbehörde zutrifft\n(vgl. BGE 139 III 78, E. 4 für das summarische Verfahren gemäss Art. 145\nAbs. 2 lit. b ZPO). Auf die ausnahmsweise Nichtgeltung des Fristenstillstands\nhätte die Vorinstanz aber hinweisen müssen (Art. 145 Abs. 3 ZPO). Aus dem\nFehlen dieses Hinweises darf den Parteien kein Nachteil erwachsen, weshalb\nsie sich trotzdem auf den Fristenstillstand berufen können (Benn, in: Basler\nKommentar zur ZPO, 3. Aufl., Basel 2017, N 8 zu Art. 145 ZPO; Staehelin, in:\nSutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur ZPO, 3. Aufl.,\nZürich/Basel/Genf 2016, N 4 zu Art. 145 ZPO). Dies gilt selbst für die durch\neinen Rechtsanwalt vertretene Partei (vgl. BGE 139 III 78, E. 5). Die Berufung\nist demzufolge als fristgerecht eingereicht zu betrachten.\n\nb) Die Berufungsgegnerin bemerkt in formeller Hinsicht, im Beschluss der\nSchlichtungsbehörde sei dem früheren Vermieter, J.________, implizit Parteistellung eingeräumt worden. Sie sei jedoch seit dem 29. März 2012 Alleinei-\nKantonsgericht Schwyz 5\n\ngentümerin des Grundstücks, auf welchem das Bootshaus gelegen sei. Der\nfrühere Eigentümer sei am laufenden Verfahren nicht beteiligt (KG-act. 5, Rz.\n3).\n\naa) Der Berufungsführer bezeichnete im Schlichtungsgesuch vom 27. Dezember 2016 J.________ als Vermieter, d.h. als Gegenpartei (Vi-act. 1). Mit\nder Einreichung des Schlichtungsgesuches wird die Rechtshängigkeit der\nStreitsache begründet (Art. 62 Abs. 1 ZPO), mit welcher die Grundlagen des\nProzesses fixiert werden (Berger-Steiner, in: Berner Kommentar zur ZPO,\nBern 2012, N 3 zu Art. 64 ZPO), insbesondere die im Gesuch zu bezeichnende Gegenpartei (Art. 202 Abs. 2 ZPO; Berger-Steiner, a.a.O., N 33 zu Art. 64\nZPO; Schwander, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur\nZPO, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, N 4 zu Art. 83 ZPO). Grundsätzlich ist\nein Parteiwechsel nach Eintritt der Rechtshängigkeit – z.B. weil ein Kläger\neine nicht passivlegitimierte Partei einklagte (Gross/Zuber, in: Berner Kommentar zur ZPO, Bern 2012, N 2 zu Art. 83 ZPO) – nicht mehr zulässig. Abgesehen vom Falle der Veräusserung des Streitgegenstandes (Art. 83 Abs. 1\nZPO) kann ein Parteiwechsel (Art. 83 Abs. 4 ZPO) oder ein Parteibeitritt (analog Art. 83 Abs. 4 ZPO) nur noch mit Zustimmung der Gegenpartei erfolgen\n(vgl. zum Parteibeitritt: Schwander, a.a.O., N 13 zu Art. 83 ZPO). Von der Parteistellung zu unterscheiden ist die Passivlegitimation, d.h. die Frage, gegen\nwen sich der materiellrechtliche Anspruch richtet (vgl. Steck/Brunner, in: Basler Kommentar zur ZPO, 3. Aufl., Basel 2017, N 16 zu Art. 236 ZPO).\n\nbb) Der Berufungsführer führte im Schlichtungsgesuch sinngemäss aus, ihm\nsei nie mitgeteilt worden, dass der Mietvertrag auf eine andere Person übergegangen sei, weshalb für ihn weiterhin J.________ als Vertragspartner gelte.\nMateriell machte er nebst aktuellen Ansprüchen (Anfechtung der Kündigung,\nMietzinsbegehren etc.) auch die Rückzahlung der seit Dezember 1996 (Mietbeginn) zu viel bezahlten Mietzinsen geltend (Vi-act. 1). Der Mietvertrag vom\n1. November 1996 wurde mit J.________ abgeschlossen (Vi-act. KB 1). Die\nKantonsgericht Schwyz 6\n\nEigentumsübertragung des betroffenen Grundstücks erfolgte am 29. März\n2012 (vgl. KG-act. 5/2). Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss\ndes Vertrages, so geht das Mietverhältnis mit sämtlichen Rechten und Pflichten im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs von Gesetzes wegen auf den Erwerber über (Art. 261 Abs. 1 OR). Eine Rückwirkung findet jedoch nicht statt.\nBereits entstandene und fällige Forderungen verbleiben beim Veräusserer\n(SVIT-Kommentar, a.a.O., N 8 f. zu Art. 261-261a OR). Im Hinblick auf den\ngeltend gemachten Anspruch betreffend Rückzahlung zu viel bezahlter Mietzinsen im Zeitraum vom 1. November 1996 bis am 29. März 2012 war\nJ.________ demnach passivlegitimiert. Inwiefern J.________ im Übrigen passivlegitimiert war und ob die Berufungsgegnerin als nach dem Eigentumsübergang passivlegitimierte Vermieterin in das Verfahren miteinbezogen werden durfte oder ob die Vorinstanz das Gesuch wegen fehlender Passivlegitimation hätte abweisen müssen (vgl. Steck/Brunner, a.a.O., N 16 zu Art. 236\nZPO), kann vorliegend offen gelassen werden, weil die Berufung aus den\nnachfolgenden Gründen ohnehin abzuweisen ist.\n\n3. In materieller Hinsicht ist umstritten, ob das Mietverhältnis einen Wohnraum betrifft, sodass die Schlichtungsbehörde in Mietsachen sachlich zuständig wäre (Art. 200 Abs. 1 ZPO). Der Berufungsführer rügt sowohl die rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz zur Definition der Wohnraummiete (angefochtener Beschluss, E. 2.3) als auch deren Anwendung im konkreten Fall\n(angefochtener Beschluss, E. 2.4; KG-act. 1, S. 2 f.).\n\n"}