{"Signatur": "SZ_KG_001", "Spider": "SZ_Gerichte", "Sprache": "de", "Datum": "2017-05-02", "HTML": {"Datei": "SZ_Gerichte/SZ_KG_001_ZK1-2016-12_2017-05-02.html", "URL": "https://gerichte.sz.ch/tribunavtplus/loadTable", "Checksum": "4166bba8daa9e1fbc5d483b65c0bd9bb"}, "PDF": {"Datei": "SZ_Gerichte/SZ_KG_001_ZK1-2016-12_2017-05-02.pdf", "URL": "https://gerichte.sz.ch/tribunavtplus/ServletDownload/ZK1_2016_12_eb9cb516b72ea9d822b390383b5bf9d2d9119ae98cca0c63bf1cd4aa689513014b381b806528436e6a5483ec993e079d8db850be59b60f745ee1d83ab0352f6cea2e94432a3f2899a2ba69cf3333726b?path=eb9cb516b72ea9d822b390383b5bf9d2d9119ae98cca0c63bf1cd4aa689513014b381b806528436e6a5483ec993e079d8db850be59b60f745ee1d83ab0352f6cea2e94432a3f2899a2ba69cf3333726b&pathIsEncrypted=1&dossiernummer=ZK1_2016_12", "Checksum": "4e2e801e01ef301eba9988f685cad00b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ZK1 2016 12"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Schwyz Kantonsgericht 1. 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Zivilkammer 02.05.2017 ZK1 2016 12\nRegeste:\nForderung aus Mietvertrag | Mietrecht\n\nc) Vorab ist zur Berechnung der Höhe der von der Vorinstanz den Klägern\ngewährten Mietzinsherabsetzungen Folgendes festzustellen: Die Vorinstanz\nging, vor Einbezug des verweigerten Zutritts der Beklagten zum Mietobjekt,\nwegen des Mangels der ungenügenden Temperatur im Mietobjekt von einer\nMietzinsreduktion von 50 % für Januar bis März 2015 und von 20 % für April\n2015 aus. Wegen des starken Schimmelbefalls nahm die Vorinstanz eine\nMietzinssenkung von 50 % und wegen der hohen Feuchtigkeit eine solche von\n80 % als Ausgangspunkt (angef. Urteil, E. 3.1-3.3 S.15-17). Ohne Berücksichtigung der Zutrittsverweigerung durch die Kläger ergäbe die vorinstanzliche\nBerechnung der Mietzinsherabsetzung 180 bzw. 150 %. Maximal möglich, d.h.\nbei kompletter Unbewohnbarkeit des Mietobjekts, wären aber nur 100 %.\n\nd) Das Mass der Herabsetzung richtet sich grundsätzlich nach der Verminderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch. Es ist\nder objektive Wert der mängelfreien Mietsache mit demjenigen der mangelhaften zu vergleichen und anschliessend der Mietzins im gleichen Verhältnis\nherabzusetzen. Dabei sind objektive Kriterien wie Art und Beschaffenheit des\nMietobjekts, Schwere, Dauer und Häufigkeit des Mangels sowie vereinbarter\nGebrauch inklusive zugesicherter Eigenschaften massgebend. Wo diese relative Methode auf Schwierigkeiten stösst, insbesondere bei mittelschweren\nMängeln, ist eine Billigkeitsentscheidung unter Berücksichtigung der allgemeinen Lebenserfahrung, dem gesunden Menschenverstand und der Gerichtspraxis zulässig (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2008, N 14 zu Art. 259d OR;\nKantonsgericht Schwyz 45\n\nBGE 130 III 504 E. 4.1 S. 507 f. = Pra 94, 1005, Nr. 6; Giger, Berner Kommentar, 2015, N 24 zu Art. 259d OR; Weber, a.a.O., N 6 zu Art. 259d OR). Eine\nHerabsetzung des Mietzinses auf Null Franken ist nur in Extremsituationen\ndenkbar. Die Beeinträchtigung muss derart hoch sein, dass die Benutzung\nvöllig verunmöglicht wird oder eine ernsthafte Gefahr für die physische Gesundheit (kein Trinkwasser, Seuche usw.) und/oder das psychische Wohlbefinden (z.B. unaushaltbarer Lärm) des Mieters besteht (Giger, a.a.O., N 26 zu\nArt. 259d OR).\n\ne) Die Vorinstanz ging davon aus, dass wegen der nicht funktionierenden\nHeizung die Temperatur im Haus in den Wintermonaten Januar bis März 2015\nbei 10 Grad Celsius gelegen sei, weshalb von einer Mietzinsreduktion von\n50 % auszugehen sei. Da die Aussentemperaturen im April etwas höher seien, sei für diesen Monat im Jahre 2015 als Basis eine Reduktion des Mietzinses von 20 % anzunehmen. Zu beachten sei, dass die Kläger seit April 2015\nder Beklagten den Zugang zum Haus verweigert hätten, so dass diese keine\nReparatur habe in die Wege leiten können. Daher sei, aufgerechnet auf die\nvertragliche Mindestmietdauer von 15 Monaten, eine Mietzinsreduktion von\n10 % (Januar 2015 bis März 2015; 50 % x 1/5) und eine solche von 1.5 %\n(April 2015; 20 % x 1/15), mithin insgesamt eine solche von 11.50 % zu gewähren (angef. Urteil, E. 3.1 S. 15 f.).\n\naa) Hinsichtlich des Einwandes der Beklagten, wonach nicht davon ausgegangen werden könne, dass die Heizkörper nicht funktioniert hätten, kann auf\nE. 2d/bb/bbb vorne verwiesen werden.\n\nbb) Die Beklagte bringt weiter vor, sie habe den Klägern drei neue Wärmewellenheizungen zur Verfügung gestellt, damit es in der Liegenschaft noch\nschneller warm werde. Ein erhöhter Stromverbrauch wäre bei der Nebenkostenabrechnung und nicht in einem Mietzinsherabsetzungsverfahren zu\nKantonsgericht Schwyz 46\n\nberücksichtigen gewesen. Darüber hinaus werde im Mietvertrag ausdrücklich\nauf die elektrischen Heizungen und einen erhöhten Energieverbrauch verwiesen. Die Stromrechnungen der Vormieter im Winter seien mit Fr. 150.00 pro\nMonat nicht extrem hoch gewesen. Eine Mietzinsherabsetzung wegen ungenügender Temperatur dürfe nicht erfolgen. Eventualiter sei der Mietzins im\nUmfang von 5 % herabzusetzen (KG-act. 1, S. 11 f. Ziff. 8.1; KG-act. 20, S. 12\nf. Ziff. 25).\n\nDie Kläger wenden ein, mit den drei elektrischen Wärmewellenheizkörpern\nlasse sich die gebrauchsuntaugliche Heizung nicht wettmachen, zumal ein\nGrossteil der Steckdosen in der Liegenschaft nicht funktioniert habe und die\nIsolation unbestrittenermassen sehr schlecht gewesen sei. Solche Heizkörper\nwürden ausserdem viel Platz benötigen, da sie wegen ihrer starken Erhitzung\nfrei stehen müssten. Auch würden von ihnen ein erhebliches Verbrennungsund Brandrisiko ausgehen. Überdies versachten solche Heizungen immense\nStromkosten, die den Klägern nicht zuzumuten gewesen wären (KG-act. 17,\nS. 18 zu 8.1; KG-act. 43, S. 12 zu 25.).\n\ncc) Die Kläger behaupteten im vorinstanzlichen Verfahren, in den nicht beheizbaren Räumen ohne funktionierende Steckdose, wie etwa in der Küche,\nhabe die Temperatur im Winter 5 Grad Celsius betragen. Aber auch die Räume mit den elektrischen Heizkörpern seien wegen der schlechten Isolation\nnicht behaglich warm geworden (Vi-act. 1, S. 13 Ziff. 10.1.4). Fest steht, dass\ngewisse Steckdosen nicht funktionierten (vgl. E. 2d/dd vorne). Welche dies\nsind, wird von den Klägern nicht substanziiert dargelegt. Dem Augenscheinprotokoll vom 25. September 2015 kann bloss entnommen werden, dass eine\nder beiden Steckdosen in der Küche nicht funktionierte (Vi-act. 17, S. 3 oben).\nDie von den Klägern am 16. Februar 2015 erstellte Mängelliste umfasst 81\nMängel. Sie machten nicht geltend, dass eine Steckdose nicht funktionieren\nwürde, sondern rügten bloss das nicht Vorhandensein genügender Steckdo-\nKantonsgericht Schwyz 47\n\n"}