Der Einbezug des nicht überbauten Teils ist nicht dergestalt, dass er als unverhältnismässig eingestuft werden müsste. Das Verwaltungsgericht erachtet in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen die verfügte Grundgebühr als rechtmässig.
4. Der Beschwerdeführer rügt den Mangel einer gesetzlichen Grundlage für die Auferlegung von Verfahrenskosten im Einspracheverfahren. Er hat dies bereits vor der Kantonalen Schätzungskommission getan. Diese hat sich für unzuständig erklärt, zu dieser Frage Stellung zu nehmen – zu Unrecht: Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde an die Schätzungskommission kann zusammen mit der Hauptsache auch die Kostenauflage angefochten werden.