{"Signatur": "SO_STG_001", "Spider": "SO_Omni", "Sprache": "de", "Datum": "2020-03-16", "HTML": {"Datei": "SO_Omni/SO_STG_001_SGNEB-2019-3_2020-03-16.html", "URL": "https://gerichtsentscheide.so.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=7001&Parametername=WEB&Schema=JGWEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=DE&nF30_KEY=146842&W10_KEY=11060384&nTrefferzeile=49&Template=/simple/search_result_document.html", "Checksum": "dc559b067fc00508bb7050dfcf83fcfe"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["SGNEB.2019.3"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Solothurn Steuergericht 16.03.2020 SGNEB.2019.3"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Soleure Steuergericht 16.03.2020 SGNEB.2019.3"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Soletta Steuergericht 16.03.2020 SGNEB.2019.3"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Solothurn Steuergericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Soleure Steuergericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Soletta Steuergericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Handänderungssteuer"}], "ScrapyJob": "446973/56/2692", "Zeit UTC": "19.03.2026 23:23:16", "Checksum": "09ebab95c14f3a59c6cd5097eede414a", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Solothurn Steuergericht 16.03.2020 SGNEB.2019.3\nRegeste:\nHandänderungssteuer\n\n\n3.2.2 In einem anderen Fall (SGNEB 2012.8; Urteil vom 4.3.2013) - zu beurteilen war der Kauf von drei separaten Wohnungen in einer Liegenschaft durch vier Käufer (zu je ¼ Miteigentum) - verneinte das KSG die Voraussetzung der «Ausschliesslichkeit» mit der Begründung, dass sich die drei zu je ¼ Miteigentum erworbenen Wohnungen über drei Geschosse verteilten und darin jeweils eine separate Haushaltführung ermöglicht war; die Pläne erzeigten in jenem Fall nicht auf, inwieweit eine getrennte Haushaltführung konkret und schlüssig verunmöglicht gewesen sein sollte. Das KSG lehnte die Schlussfolgerung ab, dass die Käufer (allenfalls mit Verwandten) die Liegenschaft tatsächlich als Ganzes gemeinsam dauernd und ausschliesslich bewohnten.\n3.2.3 Das KSG hat in weiteren Fällen (SGNEB.2014.2, Urteil vom 16.6.2014; SGNEB.2013.3, Urteil vom 27.5.2013) dargelegt, dass der Begriff der ausschliesslichen Selbstnutzung restriktiv auszulegen ist. Die Voraussetzung verlangt, dass der Erwerber die ganze Liegenschaft selbst bewohnt, wobei zu differenzieren ist zwischen EFH und Eigentumswohnungen einerseits und MFH anderseits. Grundsätzlich handänderungssteuerpflichtig ist der Erwerb eines MFH, das zwei oder mehr Wohnungen umfasst und damit das Führen mehrerer Haushalte ermöglicht. Das gilt auch dann, wenn der Erwerber zwar selbst in einer von mehreren Wohnungen lebt, die übrigen aber vermietet oder Familienangehörigen oder Dritten unentgeltlich zum Gebrauch überlässt.\n4.1 In grundsätzlicher Übereinstimmung mit der Ansicht der Vorinstanz ist hingegen im Interesse der Steuerpflichtigen die Steuerbefreiung auch dann zu gewähren, wenn die Liegenschaft vor dem Erwerb oder unmittelbar danach zu Stockwerkeigentum aufgeteilt wird (Vernehmlassung S. 3; Steuerpraxis 2013 Nr. 4, Ziff. 2.2.2, Abs. 1, unter so.ch). Stockwerkeigentum erlaubt die ausschliessliche Nutzung durch den jeweiligen Eigentümer (Art. 712a ff. ZGB; Basler Kommentar, ZGB II, 6. A., Art. 712a N 1). Ein solches Nutzungsrecht steht dagegen dem gewöhnlichen Miteigentümer nicht zu. Die Miteigentumsquote umfasst eine technische Grösse, über die grundsätzlich wie ein Alleineigentümer verfügt werden kann. Den Miteigentümern steht ein ausschliessliches Nutzungsrecht an den einzelnen Wohnungen nur zu, wenn sie nach dem Erwerb Stockwerkeigentum im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile begründen. Alternativ können Miteigentümer eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren, darin entsprechende Sondernutzungsrechte statuieren und die Nutzungsordnung im Grundbuch anmerken lassen. Unter diesen Voraussetzungen lässt sich eine Gleichbehandlung mit Stockwerkeigentum und damit die Befreiung von der Handänderungssteuer rechtfertigen (vgl. SGNEB.2012.8 vom 04.03.2013 E. 5.2; Steuerpraxis 2013 Nr. 4, Ziff. 2.2.2, Abs. 2, a.a.O.).\n4.2 Vorliegend beruft sich der Rekurrent auf eine durch ihn mit seinen Miterwerbern im Nachgang zum Kauf bzw. Eigentumsübergang stipulierte und im Grundbuch entsprechend angemerkte Nutzungs- und Verwaltungsordnung, die just die ausschliessliche Selbstnutzung (Zuweisung von ausschliesslichen Sondernutzungsrechten an einzelne Miteigentümer) des Rekurrenten und der weiteren Miteigentümer an der erworbenen Liegenschaft erzeigen und belegen soll. Dabei stellt sich grundsätzlich die Frage, ob eine solche Nutzungsordnung durchwegs zum Ergebnis führen kann, die für die handänderungssteuerfreie Übertragung von Wohneigentum vorausgesetzte «Ausschliesslichkeit» der Nutzung einzelner Liegenschaftsteile durch verschiedene Miteigentümer zu bewirken. Das KSG kommt zum Schluss, auch im Sinne der erwähnten Verwaltungspraxis (E. 4.1 hiervor; vgl. auch Praxis der solothurnischen Handänderungssteuer, S. 22, unter so.ch), dass eine Steuerbefreiung prinzipiell gegeben ist, wenn die Miteigentümer nach dem Erwerb eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren, darin entsprechende Sondernutzungsrechte statuieren und die Nutzungsordnung wie hier im Grundbuch anmerken lassen. Dies folgt aus einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise, analog der Begründung von Stockwerkeigentum nach dem Erwerb.\n4.3 Die konkrete Nutzungs- und Verwaltungsordnung erzeigt denn rechtsgenüglich die den vier Miteigentümern zugewiesenen Sondernutzungen am Kaufobjekt. Danach dient das Grundstück GB Nr. 0001 mit dem Wohnhaus und der Garage ausschliesslich zu Wohnzwecken (Ziff. 1). Das Erdgeschoss der Liegenschaft steht im ausschliesslichen Sondernutzungsrecht der Miteigentümer 3 und 4, C und D. Das erste Obergeschoss und die beiden Zimmer im Dachgeschoss der Liegenschaft stehen im ausschliesslichen Sondernutzungsrecht der Miteigentümer 1 und 2, A und B (Ziff. 2). Das Untergeschoss und der Estrich im Dachgeschoss sowie die Garage der Liegenschaft stehen allen Miteigentümern gleichermassen zur Benützung zu. Sie sprechen die konkrete Belegung jeweils einvernehmlich ab (Ziff. 3). Die Miteigentümer kommen für alle mit der Liegenschaft zusammenhängenden Kosten zu gleichen Teilen nach Köpfen auf (Ziff. 4). Aus den sich in den Akten befindlichen Plänen ergibt sich auch keine andere Nutzung der Liegenschaft. Es ist davon auszugehen, dass der Rekurrent mit seinen Eltern unter einem Dach im miterworbenen Zweifamilienhaus lebt, das als Einfamilienhaus genutzt wird. Daran ändert nichts, dass im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss separate Küchen und Sanitäreinrichtungen vorhanden sind; es ist auch nicht ersichtlich, dass die Wohneinheiten über voneinander getrennte Eingänge verfügen würden, was eine völlig getrennte Haushaltführung als wahrscheinlich erscheinen lassen würde. Eine andere Beweissituation, allenfalls aufgrund eines vorinstanzlich anberaumten Augenscheins, liegt nicht vor."}