{"Signatur": "SO_STG_001", "Spider": "SO_Omni", "Sprache": "de", "Datum": "2020-03-16", "HTML": {"Datei": "SO_Omni/SO_STG_001_SGNEB-2019-3_2020-03-16.html", "URL": "https://gerichtsentscheide.so.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=7001&Parametername=WEB&Schema=JGWEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=DE&nF30_KEY=146842&W10_KEY=11060384&nTrefferzeile=49&Template=/simple/search_result_document.html", "Checksum": "dc559b067fc00508bb7050dfcf83fcfe"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["SGNEB.2019.3"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Solothurn Steuergericht 16.03.2020 SGNEB.2019.3"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Soleure Steuergericht 16.03.2020 SGNEB.2019.3"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Soletta Steuergericht 16.03.2020 SGNEB.2019.3"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Solothurn Steuergericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Soleure Steuergericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Soletta Steuergericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Handänderungssteuer"}], "ScrapyJob": "446973/56/2692", "Zeit UTC": "19.03.2026 23:23:16", "Checksum": "09ebab95c14f3a59c6cd5097eede414a", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Solothurn Steuergericht 16.03.2020 SGNEB.2019.3\nRegeste:\nHandänderungssteuer\n\n\n6. Mit Rückäusserung vom 9.9.2019 liess der Rekurrent zur vorinstanzlichen Vernehmlassung zusammenfassend vorbringen, dass das Formular «Gesuch um steuerfreie Handänderung» für juristische Laien wie den Rekurrenten und seine Miterwerber keineswegs selbsterklärend sei. Insbesondere erschlössen sich einem Laien Begriffe wie «nur teilweise … selbstbewohnt» nicht. Zudem blende das Formular unter den Buchstaben E und F aus, dass der Erwerber von Wohneigentum unter Umständen zusätzliche rechtliche Vorkehren zu treffen habe, wie z.B. die Vereinbarung und grundbuchliche Anmerkung einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung. Wären sich die Käufer von GB X Nr. 0001 dieses Umstands bewusst gewesen, hätten sie entsprechend gehandelt. Vielmehr sei ihnen anlässlich der Beurkundung des Kaufvertrags gesagt worden, mit der Abgabe des erwähnten Formulars sei alles in Ordnung. Dass der beurkundende Notar für diese Auskunft formal gar nicht zuständig gewesen sei, bringe selbst das Steueramt als Argument nicht vor. Aus Sicht der Käufer sei er als zuständiger Notar ohnehin dazu berufen, über alle Aspekte des Grundstückkaufs fachlich korrekt Auskunft zu erteilen. Auch sei festzuhalten, dass der üblicherweise von den Grundbuchämtern verwendete Textbaustein, wonach ausschliesslich das kantonale Steueramt für steuerliche Auskünfte zuständig sei, im Kaufvertrag vom 10.4.2019 nicht enthalten gewesen sei. Auch lege das Steueramt die von ihm selbst aufgestellte Voraussetzung, dass die Nutzungs- und Verwaltungsordnung «unmittelbar nach dem Erwerb» des Wohnobjekts vereinbart werden müsse, äusserst eng, wenn nicht gar überspitzt formalistisch, aus. Immerhin betrage die Frist für den Einzug ins Kaufobjekt ein Jahr und im Falle eines Neubaus sogar zwei Jahre. Bezüglich der Frist zur grundbuchlichen Anmerkung einer Nutzungs- und Verwaltungsordnung dränge sich deshalb eine grosszügigere Betrachtungsweise auf.\nDas Steuergericht zieht in Erwägung:\n1. Gemäss § 214 Abs. 3 StG kann ein Steuerpflichtiger gegen den Einspracheentscheid über die Veranlagung einer Handänderungssteuer beim KSG Rekurs erheben. Der Rekurrent ist daher grundsätzlich zur Einlegung des Rechtsmittels legitimiert und das angerufene Gericht sachlich zuständig. Das Rechtsmittel wurde frist- und formgerecht erhoben. Auf den Rekurs ist somit einzutreten.\n2.1 Gemäss § 205 Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer. Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der Verkehrswert) des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG).\n2.2 Von der Handänderungssteuer befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum. Diese am 1.1.2011 in Kraft getretene Regelung lehnt sich vom Wortlaut her an § 51 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs. 3 lit. g Steuerharmonisierungsgesetz (StHG, SR 642.14) an, welche die Grundstückgewinnsteuer betreffen. Auf die diesbezügliche Praxis kann daher zur Auslegung der Norm zurückgegriffen werden (Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2014 Nr. 19 E. 2.2; KSGE 2012 Nr. 13 E. 5; RRB Nr. 2010/1744 vom 28.9.2010: Änderung der Vollzugsverordnung zum Steuergesetz, VV StG; BGS 614.11, S. 4).\n2.3 Nach § 63bis VV StG gilt Wohneigentum als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr seit Vertragsabschluss dort Wohnsitz nimmt (Abs. 1). Ist das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht überbaut, beträgt die Frist in der Regel zwei Jahre (Abs. 2). Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst bewohnt (Abs. 3).\n3.1 Im vorliegenden Fall hat der Rekurrent das fragliche Zweifamilienhaus mit drei weiteren Personen zu je ¼ Miteigentum erworben. Im Verfahren blieb unbestritten, dass der Rekurrent bzw. die vier Miteigentümer das Kaufobjekt nach dem Kauf zeitnah bezogen und zu ihrem zivilrechtlichen Wohnsitz machten. Folglich ist unstreitig, dass der Rekurrent und die drei weiteren Miteigentümer das erworbene Grundstück als «dauernd» genutztes Wohneigentum bewohnen. Streitig ist hingegen, ob die durch den Rekurrenten bzw. die Käuferschaft erworbene Liegenschaft als «ausschliesslich» selbst genutztes Wohneigentum zu qualifizieren sei. Dieser durch die Vorinstanz aufgeworfene Zweifel beruht offensichtlich auf dem Sachverhalt, dass die erworbene Liegenschaft als Zweifamilienhaus über zwei separate Wohneinheiten verfügt.\n3.2.1 Das Steuergericht hatte bereits mehrfach Gelegenheit, ähnlich gelagerte Streitfälle zu beurteilen. So hielt das Gericht im Entscheid KSGE 2012 Nr. 13 fest, dass eine Liegenschaft mit zwei separaten Eingängen durch mehrere Personen unter Umständen durchaus «ausschliesslich» bewohnt werden könne, mithin darin die Führung eines Mehrgenerationenhaushalts zum Tragen kommen kann. In jenem Fall erzeigten die sich in den Akten befindenden Pläne, dass im Untergeschoss der Liegenschaft praktisch alle Serviceräume (Tankraum, Zivilschutzraum etc.) platziert waren und die fragliche Einliegerwohnung konkret nicht mehr als abgeschlossene Einheit bzw. Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eingestuft werden konnte. Zudem war erstellt, dass die Voreigentümer die Liegenschaft vollumfänglich selbst und zwar als Einfamilienhaus selbst genutzt und keine Mietverhältnisse auch nicht über die fragliche Einliegerwohnung abgeschlossen hatten."}