4.1. Nachfolgend ist die Höhe der Schenkung zu bestimmen. Der Rekurrent berechnet den Wert der Schenkung mittels Nettorendite von 4% von der Eigenkapitalquote von Fr. 46'000.-- (Erwerbspreis abzüglich Hypothek) kapitalisiert mit dem Faktor 15,58. Dies ergibt einen Schenkungsbetrag von Fr. 28'667.--. Die Vorinstanz dagegen berechnet den Jahresnettomietertrag und zieht von diesem Betrag die Hypothekarzinsen (4% von Fr. 700'000.--) und die anrechenbaren Unterhaltskosten (1/4 der Nettomieterträge) ab. Der Netto-Liegenschaftsertrag von Fr. 11'600.-- wird mit dem Faktor 15,58 kapitalisiert, so dass die Schenkung Fr. 180‘728.-- beträgt.