{"Signatur": "SO_STG_001", "Spider": "SO_Omni", "Sprache": "de", "Datum": "2009-12-14", "HTML": {"Datei": "SO_Omni/SO_STG_001_SGNEB-2007-7_2009-12-14.html", "URL": "https://gerichtsentscheide.so.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=7001&Parametername=WEB&Schema=JGWEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=DE&nF30_KEY=128477&W10_KEY=11060384&nTrefferzeile=34&Template=/simple/search_result_document.html", "Checksum": "a16f08ba18ef91535921d8c5e00c8ce1"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["SGNEB.2007.7", "Vermögenssteuerwert der Liegenschaft"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Solothurn Steuergericht 14.12.2009 SGNEB.2007.7 (Vermögenssteuerwert der Liegenschaft)"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Soleure Steuergericht 14.12.2009 SGNEB.2007.7 (Vermögenssteuerwert der Liegenschaft)"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Soletta Steuergericht 14.12.2009 SGNEB.2007.7 (Vermögenssteuerwert der Liegenschaft)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Solothurn Steuergericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Soleure Steuergericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Soletta Steuergericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Schenkungssteuer"}], "ScrapyJob": "446973/56/2692", "Zeit UTC": "19.03.2026 23:47:50", "Checksum": "86257f94366926495e989c234e6f99a9", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Solothurn Steuergericht 14.12.2009 SGNEB.2007.7 (Vermögenssteuerwert der Liegenschaft)\nRegeste:\nSchenkungssteuer\n\n\nDie Einräumung einer Nutzniessung verschafft dem Nutzniesser das Recht, die Sache künftig zu nutzen. Ist die Einräumung unentgeltlich oder basiert sie auf Erbrecht, so erhält der Nutzniesser mit der Einräumung einen steuerbaren Vermögensanfall (vgl. Klötli-Weber/Siegrist/ Weber, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 3. Aufl., Muri-Bern 2009, Bd. 2, § 148 Rn. 4). Die unentgeltliche Einräumung einer Nutzniessung ohne Übertragung des Eigentums auf einen Dritten ist als Schenkung oder als „andere Zuwendung“ steuerbar (vgl. Klötli-Weber/Siegrist/ Weber, a.a.O., § 148 Rn. 10; Mäusli-Allenspach/Oertli, Das schweizerische Steuerrecht, Ein Grundriss mit Beispielen, 5. Aufl., Muri-Bern 2008, S. 474).\n3.2. Dem Rekurrenten wurde gemäss Kaufvertrag vom 14. September 2006 ein lebenslängliches Nutzniessungsrecht an der Liegenschaft eingeräumt. Gemäss Ziff. 4 des Kaufvertrages bezahlte der Rekurrent für die Einräumung der Nutzniessung nichts. Da sich die Mitfinanzierung des Rekurrenten auf den Erwerb der Liegenschaft bezieht, kann diese nicht als Entgelt für die Einräumung der Nutzniessung betrachtet werden. Somit ist davon auszugehen, dass die Nutzniessung unentgeltlich eingeräumt wurde.\n3.3. Damit hat der Rekurrent vollen Genuss an der Liegenschaft, d.h. er erhält sämtliche Mietzinseinnahmen und hat dafür für den gewöhnlichen Unterhalt und die Verwaltung aufzukommen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Höhe der Mieterträge so vereinbart wird, dass der Eigentümer oder Nutzniesser mit diesen sämtliche Kosten der Verwaltung sowie den Unterhalt bezahlen kann und ein Gewinn für das eingesetzte Kapital übrigbleibt. Indem der Sohn als Eigentümer der Liegenschaft dem Rekurrenten das lebenslängliche Nutzniessungsrecht an der Liegenschaft einräumte beabsichtigte er, den Rekurrenten in den Genuss der Gewinne der Liegenschaft kommen zu lassen.\n3.4. Mit der unentgeltlichen Einräumung der Nutzniessung wurde der Rekurrent aus dem Vermögen des Sohnes bereichert ohne eine entsprechende Gegenleistung zu erbringen. Eine Ausnahmebestimmung gemäss § 234 StG liegt nicht vor. Mit der vorliegenden Einräumung des Nutzniessungsrechts sind die Voraussetzungen der Schenkungssteuerpflicht grundsätzlich erfüllt.\n4.1. Nachfolgend ist die Höhe der Schenkung zu bestimmen. Der Rekurrent berechnet den Wert der Schenkung mittels Nettorendite von 4% von der Eigenkapitalquote von Fr. 46'000.-- (Erwerbspreis abzüglich Hypothek) kapitalisiert mit dem Faktor 15,58. Dies ergibt einen Schenkungsbetrag von Fr. 28'667.--. Die Vorinstanz dagegen berechnet den Jahresnettomietertrag und zieht von diesem Betrag die Hypothekarzinsen (4% von Fr. 700'000.--) und die anrechenbaren Unterhaltskosten (1/4 der Nettomieterträge) ab. Der Netto-Liegenschaftsertrag von Fr. 11'600.-- wird mit dem Faktor 15,58 kapitalisiert, so dass die Schenkung Fr. 180‘728.-- beträgt. Nach Abzug des Freibetrages von Fr. 14'100.-- verbleibt ein Schenkungsbetrag von Fr. 166'628.--.\nBei der Zuwendung einer Nutzniessung oder einer andern wiederkehrenden Leistung ist in den meisten Kantonen für den Begünstigten der kapitalisierte Wert schenkungssteuerpflichtig (vgl. Mäusli-Allenspach/Oertli, a.a.O., S. 475). Im Kanton Aargau entspricht der Wert der Zuwendung dem kapitalisierten Wert der Nutzniessung, höchstens aber dem Vermögenssteuerwert der Sache (vgl. Klötli-Weber/Siegrist/Weber, a.a.O, § 148 Rn. 10).\nIm Kanton Solothurn ist für den Wert der Zuwendung ebenfalls von der kapitalisierten Nutzniessung auszugehen. Gemäss den vom Rekurrenten eingereichten Mietverträgen ergibt sich ein Nettomietertrag (Mieterträge abzüglich Nebenkosten) pro Jahr von Fr. 52'800.--. Davon können die Hypothekarzinsen sowie die Unterhaltskosten abgezogen werden.\n4.2. Gemäss Hypothekarvertrag vom 14. September 2006 wurde ein (variabler) Zinssatz von 3% vereinbart. Die Vorinstanz ist von einem durchschnittlichen Zinssatz von 4% ausgegangen. Dabei hat sie einen durchschnittlichen Jahreszinssatz von 3,76%, gemessen über die letzten 10 Jahre, berechnet. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden. Insbesondere hat der Rekurrent weder glaubhaft dargelegt noch bewiesen, dass er einen Hypothekarzinssatz von 4,5% bezahlen muss. Als abziehbare Hypothekarzinsen ist somit von einem Zinssatz von 4% auszugehen, was zu Hypothekarzinsen von Fr. 28'000.-- führt.\n4.3. Als Unterhaltskosten des Nutzniessungsberechtigten hat die Vorinstanz praxisgemäss einen Viertel der Mieterträge abgezogen. Der Rekurrent beantragt hingegen einen Abzug für Unterhaltskosten von 2,5% des Gebäudeversicherungswertes gemäss Praxis der Immobilienbranche. Damit übersieht der Rekurrent, dass er nicht Eigentümer der Liegenschaft ist. Grössere Investitionen, Reparaturen und Sanierungen hat grundsätzlich der Eigentümer vorzunehmen und gehen nicht zu Lasten des Nutzniessungsberechtigten. Der Nutzniessungsberechtigte hat nur für den gewöhnlichen Unterhalt aufzukommen. Die Praxis der Vorinstanz, die Unterhaltskosten als einen Viertel der Mieterträge festzusetzen, ist eine Pauschallösung, welche für Nutzniessungsberechtigte zu angemessenen, wenn nicht sogar grosszügigen, Unterhaltsabzügen führt. Sie ist deshalb nicht zu beanstanden. Die abziehbaren Unterhaltskosten belaufen sich somit auf Fr. 13'200.--.\n4.4. Der errechnete Netto-Liegenschaftsertrag von Fr. 11'600.-- wird mit dem Faktor 15,58 kapitalisiert. Der Kapitalisierungsfaktor 15,58 wird von den Parteien nicht bestritten. Es errechnet sich ein Schenkungsbetrag von Fr. 180'728.--. Von diesem Betrag ist der Freibetrag von Fr. 14'100.-- gemäss § 239 Abs. 2 StG abzuziehen. Im Ergebnis beträgt der steuerbare Betrag gemäss der von der Vorinstanz richtig vorgenommenen Berechnung grundsätzlich Fr. 166'628.--."}