Die Frist beginnt daher mit dem Zugang bzw. Empfang durch den Mieter. Die von der Doktrin und Praxis entwickelte Empfangstheorie kommt jedoch nur eingeschränkt zur Anwendung. Es genügt nicht, dass die Mitteilung in die Machtsphäre des Mieters gelangt. Massgebend ist der tatsächliche Empfang. Wird ein eingeschriebener Brief nicht sofort dem Empfänger übergeben, so ist auf den Zeitpunkt der konkreten Abholung auf dem Postbüro abzustellen. Wird aber die Mitteilung nicht innert der 7-tägigen Abholungsfrist abgeholt, gilt der letzte Tag als fiktives Zustelldatum (SVIT-Kommentar, Mietrecht II, N 28 zu Art.