{"Signatur": "SO_OG_999", "Spider": "SO_Omni", "Sprache": "de", "Datum": "2004-12-01", "HTML": {"Datei": "SO_Omni/SO_OG_999_ZKREK-2004-338_2004-12-01.html", "URL": "https://gerichtsentscheide.so.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=7001&Parametername=WEB&Schema=JGWEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=DE&nF30_KEY=91832&W10_KEY=11060384&nTrefferzeile=22&Template=/simple/search_result_document.html", "Checksum": "189340ff4287151aff0744a360da928c"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ZKREK.2004.338"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Solothurn Obergericht Sonstiges 01.12.2004 ZKREK.2004.338"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Solothurn Obergericht Sonstiges"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Soleure  Sonstiges"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Soletta  Sonstiges"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Ausweisung, Zahlungsrückstand"}], "ScrapyJob": "446973/56/2692", "Zeit UTC": "19.03.2026 23:58:36", "Checksum": "fc95fe82250d6fc02c637d2cd94392dd", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Solothurn Obergericht Sonstiges 01.12.2004 ZKREK.2004.338\nRegeste:\nAusweisung, Zahlungsrückstand\n\n\nc) Die Mahnung und Kündigungsandrohung gab somit einen zu hohen Zahlungsrückstand an und bezeichnete in Bezug auf den Mietzins für die Parkplätze auch den Grund des Rückstandes nicht genau. Trotzdem hat der Gesuchsgegner nie – auch nicht in seinem Rekurs – geltend gemacht, er habe nicht gewusst, welchen Betrag er zur Abwendung der Kündigung habe leisten müssen. Da die Verhältnisse nach der einzigen Zahlung von Fr. 5'000.-- im November 2003 noch völlig übersichtlich waren, wäre die einfache Berechnung des effektiven Zahlungsrückstandes gemäss den Mitverträgen, in deren Besitz er ja war, ohne weiteres möglich gewesen. Dies gilt um so mehr, als die Monate, für welche der Ausstand reklamiert wurde, in der Mahnung und Kündigungsandrohung angegeben waren. Bis zur Rekurserhebung hat der Gesuchsgegner denn auch nie behauptet, mit der Zahlung von Fr. 5'000.-- vom 7.6.2004 seien die gesamten vertraglichen Mietzinsausstände getilgt worden.\nd) Der Gesuchsgegner hat hingegen in der Kündigungsanfechtung bei der Mietschlichtungsstelle vom 9.7.2004 die nicht gehörige Erfüllung des Mietvertrages durch die Vermieterin beanstandet, da diese ihm nicht alle im Mietvertrag deklarierten Objekte vollumfänglich für die ausschliessliche Nutzung zur Verfügung gestellt habe. Wie bereits erwähnt, betrifft dieser Sachverhalt nach den eigenen Ausführungen des Gesuchsgegners den Kellerraum und die Aussenparkplätze. Aus diesem Grund will er denn auch einen Abzug gemacht haben, weshalb er das Vorliegen eines effektiven Zahlungsausstandes bestritt. Weshalb und in welchem Umfang ihm die fraglichen Mietobjekte nicht vertragsgemäss zur Verfügung gestanden sind, hat der Gesuchsgegner indessen weder vor dem Gerichtspräsidenten noch im Rekursverfahren näher substanziiert. Insbesondere liegt nichts vor, was darauf hinweisen würde, der Gesuchsgegner habe die Vermieterin je einmal auf einen Mangel hingewiesen und dessen Beseitigung verlangt (Art. 259a und 259g OR). Ebenfalls ist nicht nachvollziehbar, weshalb der Gesuchsgegner bloss einen Mietzinsabzug gemacht haben will, anstatt den gesamten Mietzins zu hinterlegen, was ihn allein von seinen Verpflichtungen hätte befreien können (259g Abs. 2 OR) und überdies das bedeutend wirksamere Druckmittel gewesen wäre. Darüber hinaus hatte der Gesuchsgegner bis zu jenem Zeitpunkt im Jahr 2004 ohnehin bloss eine Zahlung geleistet, nämlich diejenige vom 7.6.2004 nach dem Zugang der Mahnung und Kündigungsandrohung. Die Gründe für die Kündigungsanfechtung sind somit konstruiert. In seiner Stellungnahme zum Exmissionsgesuch begründete der Gesuchsgegner die Kündigungsanfechtung auch gar nicht mehr weiter und bestritt auch gar nicht mehr, mit der Zahlung der Mietzinsen im Rückstand gewesen zu sein, sondern trug im Gegenteil unter Hinweis auf zwei Zahlungsbelege vom 31.8.2004 und vom 14.9.2004 vor, die ausstehenden Mieten seien in der Zwischenzeit bezahlt worden. Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass der Gesuchsgegner vor dem Ablauf der Zahlungsfrist, die ihm mit der Mahnung und Kündigungsandrohung gesetzt worden war, nicht davon ausgehen konnte und effektiv auch nicht davon ausgegangen ist, dass er die abgemahnten Zahlungsrückstände der Monate Februar bis Mai 2004 vollständig beglichen hat.\n6. a) Es fragt sich somit, ob die Mahnung und Kündigungsandrohung nach den gesamten Umständen des vorliegenden Falles eine genügende Grundlage für die nachfolgend ausgesprochene Kündigung abgab. Massgebend dafür ist nach Lehre und Rechtsprechung, dass sich der Mieter über seine Pflicht und die Folgen ihrer Nichtbeachtung im Klaren gewesen sein muss. Eine gewisse Ungenauigkeit wird lediglich bezüglich der Bezifferung des Zahlungsrückstandes toleriert. Diese Ungenauigkeit darf aber im Verhältnis zum gesamten Ausstand nur geringfügig bzw. unbedeutend sein. Soweit beim Mieter Zweifel über die Höhe des Zahlungsrückstandes hervorgerufen werden, wirken sich diese zu Ungunsten des Vermieters aus.\nb) Im vorliegenden Fall war der Ausstand von Fr. 5'990.-- im Zeitpunkt der Mahnung und Kündigungsandrohung erheblich. Auch der nach Ablauf der Zahlungsfrist verbleibende Zahlungsrückstand von Fr. 990.-- war keinesfalls geringfügig. Daran ändert sich selbst nach der für den Gesuchsgegner denkbar günstigsten Betrachtungsweise nichts: Der Ausstand der vier Monatsmieten für das Ladenlokal betrug Fr. 5'800.--. Davon wäre noch der Überschuss von Fr. 290.-- aus der ersten Zahlung von Fr. 5'000.-- vom November 2003 in Abzug zu bringen, wobei die Zahlung dieser Fr. 5'000.-- nach Art. 87 Abs. 1 OR auch an die fälligen Mietzinse für die Parkplätze für die ersten drei Monate anzurechnen war. Ein nicht unbedeutender Ausstand von Fr. 510.-- bleibt selbst bei dieser Betrachtungsweise bestehen. Gerechtfertigt ist diese Betrachtungsweise indessen ohnehin nicht, da die in schriftlichen Verträgen vereinbarten Mietzinse für die Parkplätze ebenfalls als von der Mahnung und Kündigungsandrohung mit erfasst zu gelten haben. Der Vollständigkeit halber sei noch festgehalten, dass einem Einbezug der Mahnung und Kündigungsandrohung auch für die Parkplätze in einem einzigen Schreiben nichts entgegensteht, zumal dadurch ebenfalls keine Unklarheiten geschaffen wurden. Ansonsten gilt Art. 257d OR für die Auflösung aller Mietverhältnisse, namentlich auch solcher, die nicht Wohn- oder Geschäftsraum zum Gegenstand haben (Peter Higi: Die Miete, Zürcher Kommentar, Zürich 1994, N. 47 zu Art. 257d OR)."}