{"Signatur": "SO_OG_999", "Spider": "SO_Omni", "Sprache": "de", "Datum": "2004-12-01", "HTML": {"Datei": "SO_Omni/SO_OG_999_ZKREK-2004-338_2004-12-01.html", "URL": "https://gerichtsentscheide.so.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=7001&Parametername=WEB&Schema=JGWEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=DE&nF30_KEY=91832&W10_KEY=11060384&nTrefferzeile=22&Template=/simple/search_result_document.html", "Checksum": "189340ff4287151aff0744a360da928c"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ZKREK.2004.338"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Solothurn Obergericht Sonstiges 01.12.2004 ZKREK.2004.338"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Solothurn Obergericht Sonstiges"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Soleure  Sonstiges"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Soletta  Sonstiges"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Ausweisung, Zahlungsrückstand"}], "ScrapyJob": "446973/56/2692", "Zeit UTC": "19.03.2026 23:58:36", "Checksum": "fc95fe82250d6fc02c637d2cd94392dd", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Solothurn Obergericht Sonstiges 01.12.2004 ZKREK.2004.338\nRegeste:\nAusweisung, Zahlungsrückstand\n\n\nc) Auch im SVIT-Kommentar wird gefordert, der Vermieter habe den von ihm reklamierten Ausstand betragsmässig genau und richtig zu bestimmen (Schweizerisches Mietrecht, Zürich 1998, N 26 zu Art. 257d OR). An anderer Stelle wird diese Aussage jedoch stark relativiert. So soll die Kündigung unter Hinweis auf BGE 120 II 34 bloss anfechtbar sein, wenn der Vermieter einen zu hohen Betrag abmahnt. In jenem Fall hatte die Vermieterin die Mieterin mit der Mahnung und Kündigungsandrohung aufgefordert, innert 30 Tagen die gemahnte Schuld zu begleichen oder allfällige Bemerkungen zu formulieren. Die Mieterin bestritt einen Teilbetrag von Fr. 286.-- der gemahnten Schuld. Das Bundesgericht betrachtete die Kündigungsandrohung als bedingt und folgerte, die Vermieterin verstosse gegen Treu und Glauben, wenn sie ihrer Mieterin die Kündigung wegen Nichtbezahlung fälliger Mietzinse androht, bevor sie die Gewissheit erlangt, dass diese den geforderten Betrag schuldet. Nach einem weiteren im SVIT-Kommentar zitierten Entscheid riskiert der nicht zahlende Mieter sogar dann die Ausweisung, wenn der Vermieter einen zu hohen Betrag mahnt und der wirklich ausstehende Betrag trotzdem nicht unbedeutend ist (a.a.O., N 43 mit Hinweis auf ein Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 9.6.1993).\nd) In einem Urteil des Kantonsgerichts Waadt wurde eine Ausweisung verweigert, weil der Mieter aufgrund der gewählten Formulierung nicht klar erkennen konnte, innert welcher Frist die rückständigen Mietzinse zu bezahlen waren (mp 1997, S. 37 ff.).\n5. a) Vorliegend wird in der Mahnung und Kündigungsandrohung vom 17.5.2004 im Titel lediglich die Ladenmiete bzw. Ladenfläche im EG ausdrücklich erwähnt. Das monatliche Betreffnis lässt sich jedoch präzise aus den vier rückständigen Monaten ermitteln, welche genau bezeichnet werden. Abschliessend wird der monatliche Mietzins von Fr. 1'690.-- mit dem Hinweis auf den Junizins gar explizit genannt. Als Grundlage der Forderung wird nicht bloss ein Mietvertrag, sondern zusätzlich auch eine Vereinbarung genannt. Nachdem für das Ladenlokal mit den Nebenräumen ein Bruttomietzins von Fr. 1'450.-- vereinbart worden war, muss es für den Gesuchsgegner klar erkennbar gewesen sein, dass der abgemahnte Monatsmietzins auch die mit der Vermietung des Ladenlokals zusammenhängenden Parkplätze mit umfasst. In seiner späteren Kündigungsanfechtung bei der Mietschlichtungsstelle vom 9.7.2004 spricht der Gesuchsgegner im Übrigen selbst von einem einzigen Mietvertrag. Dieser sei in Bezug auf den Kellerraum, welcher zum Ladenlokal gehört, und die Aussenparkplätze nicht vollumfänglich erfüllt worden. Daraus erhellt, dass der Gesuchsgegner die Vertragsbeziehungen zur Vermieterschaft als Einheit empfunden hat, obwohl verschiedene schriftliche Verträge abgeschlossen worden waren.\nb) Weiter behauptet die Vermieterin, sie habe für die zusätzlich vermieteten Parkplätze einen monatlichen Zins von Fr. 240.-- abgemahnt, weil sich die Parteien gegenüber den schriftlichen Verträgen mündlich auf diesen Betrag geeinigt hätten. Die Vermieterin hat sich entsprechend verhalten: Das Retentionsverzeichnis vom 24.5.2004 und das daran anschliessende Betreibungsbegehren stützen sich auf einen Monatsmietzins für sämtliche Mietobjekte von insgesamt Fr. 1'690.--, ebenso die Debitorenaufstellung, welche zwar die Gesuchstellerin selbst errichtete, jedoch schon am 4.7.2004 und damit lange bevor die Höhe der gesamten monatlichen Mietzinse umstritten war. Auch die Mahnung der Junimietzinse vom 4.6.2004 nennt wiederum einen Betrag von Fr. 1'690.--. Angesichts dieses konsequenten Verhaltens der Gesuchstellerin erscheint die behauptete mündliche Vereinbarung durchaus als denkbar. Auch ihre Begründung, weshalb sie in ihrem Exmissionsgesuch nur von einem Gesamtmietzins von Fr. 1'570.-- ausgeht, nämlich weil sie die höhere Forderung, da nicht verurkundet, nur als schwer durchsetzbar erachtet, ist nachvollziehbar. Da die Gesuchstellerin jedoch selbst nur noch mit einem Gesamtmietzins von Fr. 1'570.-- argumentiert, ist im Folgenden auf diesen Betrag abzustellen. In diesem Umfang war der in der Mahnung und Kündigungsandrohung als Zahlungsausstand angegebene Betrag somit zu hoch. Hinzu kommt, dass mit der ersten Zahlung von Fr. 5'000.-- vom 21.11.2003 nicht nur die Monate November, Dezember und Januar beglichen wurden, sondern noch ein Restbetrag von Fr. 290.-- (3 x 1'570.-- = 4'710.--) blieb, welcher an die Februarzinse anzurechnen war. Überdies führt die Mahnung und Kündigungsandrohung einen Mahnbetrag von Fr. 20.-- auf, welcher nicht zu einem Vorgehen nach Art. 257d OR rechtfertigt. Als die Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung erging, betrug der Zahlungsrückstand daher nicht wie darin abgemahnt Fr. 6'780.--, sondern effektiv bloss Fr. 5'990.-- und war damit um Fr. 790.-- zu hoch beziffert. Andererseits blieb über den Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist hinaus ein effektiver Ausstand von Fr. 990.-- bestehen, nachdem der Gesuchsgegner am 7.6.2004 nochmals Fr. 5'000.-- bezahlt hatte."}