{"Signatur": "SO_OG_999", "Spider": "SO_Omni", "Sprache": "de", "Datum": "2004-12-01", "HTML": {"Datei": "SO_Omni/SO_OG_999_ZKREK-2004-338_2004-12-01.html", "URL": "https://gerichtsentscheide.so.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=7001&Parametername=WEB&Schema=JGWEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=DE&nF30_KEY=91832&W10_KEY=11060384&nTrefferzeile=22&Template=/simple/search_result_document.html", "Checksum": "189340ff4287151aff0744a360da928c"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ZKREK.2004.338"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Solothurn Obergericht Sonstiges 01.12.2004 ZKREK.2004.338"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Solothurn Obergericht Sonstiges"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Soleure  Sonstiges"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Soletta  Sonstiges"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Ausweisung, Zahlungsrückstand"}], "ScrapyJob": "446973/56/2692", "Zeit UTC": "19.03.2026 23:58:36", "Checksum": "fc95fe82250d6fc02c637d2cd94392dd", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Solothurn Obergericht Sonstiges 01.12.2004 ZKREK.2004.338\nRegeste:\nAusweisung, Zahlungsrückstand\n\nSOG 2004 Nr. 3\nArt. 257d OR. Ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Falls der Mieter im massgeblichen Zeitraum davon ausgehen muss, dass sein Zahlungsrückstand nicht vollständig ausgeglichen ist, stellt eine Mahnung mit Kündigungsandrohung eine genügende Grundlage für eine nachfolgende Kündigung dar. Wenn aber Zweifel über die Höhe des Zahlungsrückstandes bestehen, wirken sich diese zu Ungunsten des Vermieters aus.\nSachverhalt:\nDie S. AG reichte beim Richteramt ein Mieterausweisungsbegehren gegen A. ein. Darin verlangte sie, der Gesuchsgegner sei anzuhalten, das als Bar/Restaurant im Erdgeschoss benützte Ladenlokal samt Nebenräumen und Parkplätzen zu verlassen. Der zuständige Gerichtspräsident stellte die Gültigkeit der Kündigung fest und hiess das Ausweisungsbegehren gut. Den dagegen erhobenen Rekurs weist die Zivilkammer ab.\nAus den Erwägungen:\n3. Der Gesuchsgegner bringt vor, die ausserordentliche Kündigung sei unwirksam, weil die formellen Voraussetzungen im Sinne von Art. 257d OR (Obligationenrecht, SR 220) nicht erfüllt seien. Die Mahnung und Kündigungsandrohung beziehe sich in ihrem Titel lediglich auf den Mietvertrag über das Ladenlokal mit den Nebenräumen, nicht aber auf die weiteren Verträge über die vier Parkplätze, deren Mietzinse ebenfalls in den gemahnten Ausstand eingerechnet worden seien. Ein Einbezug mehrerer verschiedener Verträge in ein Mahnschreiben sei praxisgemäss ohnehin ausgeschlossen, zumal nicht alle Mietverträge Wohn- und Geschäftsräume zum Gegenstand hätten. Überdies sei der gesamte monatliche Mietzins von Fr. 1'690.-- überhöht und falsch. Rechne man nur den Mietzins und die Nebenkosten des eigentlichen Geschäftsmietvertrages, ergebe sich per 17.6.2004 nur ein minimaler Ausstand von Fr. 150.--. Auch die Dauer des Mietzinsausstandes sei falsch bezeichnet. Ein Teil des Februarmietzinses sei selbst bei Annahme eines Mietzinses von Fr. 1'570.-- durch die Zahlung von Fr. 5'000.-- vom 21.11.2003 im Umfang von Fr. 290.-- bereits getilgt. Schliesslich sei im Mahnschreiben noch ein Mahnbetrag von Fr. 20.-- aufgenommen worden.\n4. a) Der Gesuchsgegner beruft sich in seinen rechtlichen Ausführungen vorab auf Felix Rajower (Prozessuale Aspekte der Ausweisung von Mietern, in: AJP 1998, S. 797 ff.). Dieser schlägt für die Lösung von Einzelfällen vor, vom Grundgedanken auszugehen, dass derjenige, der von einem gesetzlich vorgesehenen Gestaltungsrecht Gebrauch mache, die betreffenden formellen und materiellen Voraussetzungen genau zu beachten habe. Fehler in der Ausübung von Gestaltungsrechten gingen grundsätzlich stets zu Lasten des Rechtsträgers, was eigentlich auch für den Vermieter im Zusammenhang mit der Vornahme einer ausserordentlichen Kündigung gelten müsse (a.a.O., S. 805). Zur Voraussetzung einer korrekten Mahnung mit Zahlungsfristansetzung und Kündigungsandrohung führt Felix Rajower weiter aus, das Schreiben müsse für den Mieter klar und verständlich abgefasst sein. Der Zahlungsrückstand müsse ziffernmässig bestimmt oder wenigstens einwandfrei bestimmbar sein, etwa durch Angabe des unbezahlt gebliebenen Monats. Die rigorosen Verzugsfolgen erforderten es, dass der Mieter sich über die Pflicht zur Zahlung des geforderten Betrages im Klaren sein müsse. Dieser Grundsatz gebiete es dem Vermieter auch, in seiner Zahlungsaufforderung die ausstehenden Betreffnisse der Höhe nach korrekt anzugeben. Ungenauigkeiten oder falsche Angaben in der Abrechnung gingen zu Lasten des Vermieters und könnten eine Kündigungsandrohung sowie die nachfolgende Kündigung ungültig machen bzw. auf das in der Androhung Enthaltene beschränken. Davon unberührt blieben freilich geringfügige Rechnungsfehler. Soweit Zahlungsrückstände in die Mahnung einbezogen seien, die für sich allein betrachtet ein Vorgehen nach Art. 257d OR nicht erlauben würden, so machten diese die Mahnung und Kündigungsandrohung nicht zum vornherein ungültig, jedenfalls soweit die einzelnen Positionen klar spezifiziert seien, so dass für den Mieter erkennbar sei, welche ausstehenden Beträge er zu bezahlen habe, um eine Kündigung abzuwenden (a.a.O., S. 807). Das Urteil, auf welches er in seinen Ausführungen hinweist (mp 1994, S. 21 ff.), ist indessen nicht einschlägig. Dort hatte der Mieter innert der 30-tägigen Nachfrist versehentlich einen zwar ebenfalls fälligen, aber noch nicht den in Verzug gesetzten Mietzins anstelle des früher fällig gewordenen bezahlt. Zu Gunsten des Mieters wurde ein Erklärungsirrtum angenommen.\nb) Lachat, Stoll und Brunner (Mietrecht für die Praxis, Zürich 1999, S. 202), welche vom Gesuchsgegner ebenfalls angerufen werden, verlangen ebenfalls eine eindeutige und klare Angabe des Zahlungsrückstandes. Darüber hinaus machen sie lediglich eine über diesen Grundsatz hinausgehende Erläuterung, welche sich jedoch auf eine blosse Wiedergabe einer Aussage von Felix Rajower beschränkt (a.a.O., Fn 50)."}