Aufsichtsbehörde für
Schuldbetreibung und Konkurs
Urteil vom 12. Juli 2024
Es wirken mit:
Oberrichterin Kofmel
Oberrichter Rauber
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Severin Bellwald,
Beschwerdeführer
gegen
1. Betreibungsamt Olten-Gösgen,
2. Einwohnergemeinde B.___,
3. Einwohnergemeinde C.___,
2 und 3 vertreten durch Steueramt des Kantons Solothurn,
Beschwerdegegnerinnen
betreffend Arrest Nr. [bb]
zieht die Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs in Erwägung:
I.
1. Im Auftrag des Betreibungsamtes Locarno erliess das Betreibungsamt Olten-Gösgen am 1. März 2024 die Arresturkunde Nr. [bb]. Verarrestiert werden darin die Liegenschaften GB [xx] und GB [yy]. Arrestschuldner ist A.___. Arrestgläubiger sind die Einwohnergemeinde B.___ und die Einwohnergemeinde C.___ (im Folgenden die Gläubigerinnen). Der Kanton Solothurn ist im vorliegenden Verfahren nicht Partei. Das Dispositiv ist entsprechend zu berichtigen.
2. Gegen diesen Arrest erhob A.___ (im Folgenden der Beschwerdeführer) am 18. März 2024 Beschwerde bei der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs. Seine Anträge lauten wie folgt:
1. Es sei festzustellen, dass die Arresturkunde Nr. [bb] des Betreibungsamtes Olten-Gösgen vom 01.03.2024 nichtig ist. Namentlich sei die Nichtigkeit folgender Folgen der Arresturkunde festzustellen:
1.1. Schätzungen der Liegenschaften GB [xx] und [yy]
1.2. Sämtliche im Arrestverfahren erlassene Anzeigen, namentlich:
- Mitteilung an den Pfandgläubiger vom 01.03.2024
1.3. Anordnung der Zwangsverwaltung
1.4. Verarrestierung der Mietzinsen
2. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen sei anzuweisen:
2.1. Sämtlichen Adressaten von Anzeigen im Arrestverfahren deren Nichtigkeit umgehend anzuzeigen
2.2. Die Zwangsverwaltung der Liegenschaften infolge Nichtigkeit zu widerrufen
2.3. Den Mietern ausdrücklich mitzuteilen, dass die Verarrestierung der Mietzinsen nichtig ist und die Mietzinsen an die ordentliche Verwaltung D.___ AG zu überweisen sind.
Eventualiter
1. Es sei die Arresturkunde Nr. [bb] des Betreibungsamtes Olten-Gösgen vom 01.03.2024 aufzuheben. Namentlich seien folgende Vollzugshandlungen aufzuheben:
1.1. Schätzungen der Liegenschaften GB [xx] und [yy]
1.2. Sämtliche im Arrestverfahren erlassene Anzeigen, namentlich:
- Mitteilung an Pfandgläubiger vom 01.03.2024
1.3. Anordnung der Zwangsverwaltung
1.4. Verarrestierung der Mietzinsen
2. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen sei anzuweisen:
2.1. Sämtlichen Adressaten von Anzeigen im Arrestverfahren deren Aufhebung umgehend anzuzeigen
2.2. Die Zwangsverwaltung der Liegenschaften aufzuheben
2.3. Den Mietern ausdrücklich mitzuteilen, dass die Verarrestierung der Mietzinsen aufgehoben ist und die Mietzinsen an die ordentliche Verwaltung D.___ AG zu überweisen sind.
Subeventualiter:
Die Schätzungen der Liegenschaften GB [xx] und [yy] gemäss Arresturkunde Nr. [bb] vom 01.03.2024 seien aufzuheben und das Betreibungsamt Olten-Gösgen sei anzuweisen, die Liegenschaften fachmännisch schätzen zu lassen und in der Arresturkunde entsprechend dem effektiven Wert zu berücksichtigen.
Verfahrensanträge
1. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
2. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen sei anzuweisen, von jeglichen Vollstreckungshandlungen und -massnahmen abzusehen, bis das Bundesgericht im Verfahren 5A_38/2024 sowie die Aufsichtsbehörde im vorliegenden Verfahren einen rechtskräftigen Entscheid gefällt hat.
3. Gleichzeitig mit seiner Beschwerde reichte der Beschwerdeführer ein Gesuch um Neuschätzung der Liegenschaften GB [xx] und [yy] bei der Aufsichtsbehörde ein. Dieses Gesuch wurde auf seinen eigenen Antrag hin sogleich bis zum Entscheid über die vorliegende Beschwerde sistiert.
4. Mit Verfügung vom 21. März 2024 wies die Präsidentin der Aufsichtsbehörde das Gesuch um aufschiebende Wirkung ab.
5. Die Gläubigerinnen (im Folgenden die Beschwerdegegnerinnen) schlossen in ihrer Vernehmlassung vom 26. März 2024 auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
6. Das Betreibungsamt beantragte in seiner Vernehmlassung vom 9. April 2024 die Abweisung der Beschwerde.
7. Mit Eingabe vom 29. April 2024 replizierte der Beschwerdeführer auf die Stellungnahme der Beschwerdegegnerinnen vom 26. März 2024 sowie auf die Vernehmlassung des Betreibungsamtes vom 9. April 2024. Gleichzeitig ergänzte er seine Beschwerde und stellte das folgende, ergänzende Rechtsbegehren:
Es sei festzustellen, dass mit der Anzeige des Betreibungsamtes Olten-Gösgen vom 1. März 2024 an die E.___ AG keine Sperrung des Kontos IBAN [...] verfügt worden ist und das Konto nicht Gegenstand des laufenden Arrestes bildet.
8. Zu dieser Stellungnahme nahmen das Betreibungsamt und die Beschwerdegegnerinnen am 14. Mai 2024 nochmals Stellung.
9. Mit Eingabe vom 24. Mai 2024 verzichtete der Beschwerdeführer auf eine weitere Stellungnahme.
10. Auf die Ausführungen der Parteien wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.
II.
1. In seiner Stellungnahme vom 29. April 2024 beanstandet der Beschwerdeführer, dass die Stellungnahme der Beschwerdegegnerinnen vom 26. März 2024 von einer juristischen Mitarbeiterin des Steueramtes unterzeichnet ist. Gemäss Verordnung über die Delegation der Unterschriftsberechtigung in den Departementen (BGS 122.218; § 2 und § 6) sei eine solche Delegation der Zeichnungsberechtigung nicht vorgesehen. Eine formungültig unterzeichnete Stellungnahme sei unbeachtlich und aus den Akten zu weisen. Wie die Beschwerdegegnerinnen zutreffend einwenden, ist in der erwähnten Verordnung die Frage, wer die Eingaben des Steueramtes im Aufsichtsbeschwerdeverfahren zu unterschreiben hat, nicht geregelt. Nach § 13 der Verordnung über die Organisation des Regierungsrates und der Verwaltung (RVOV; BGS 122.112) bestimmt die Chefin oder der Chef die Detailorganisation des Amtes. Darunter fällt auch die Unterschriftsberechtigung für Vernehmlassungen und Stellungnahmen in Vertretung der Steuergläubiger vor der Aufsichtsbehörde. Schliesslich hat der Amtsleiter des Steueramtes des Kantons Solothurn eine Vollmacht für die juristische Mitarbeiterin unterzeichnet (Beilage 24 der Beschwerdegegnerinnen). Überdies stellt der Beschwerdeführer die Berechtigung des Steueramtes zur Vertretung der Beschwerdegegnerinnen in Frage. Er hat diesen Einwand schon im Beschwerdeverfahren 9C_734/2023 vor Bundesgericht vorgetragen. In seinem Urteil vom 21. Februar 2024 hat das Bundesgericht diesen Einwand unter Hinweis auf § 184 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG; BGS 614.11) verworfen (E. 4.2.1). Auf den Einwand des Beschwerdeführers hat das Steueramt sodann Vollmachten der beiden Beschwerdegegnerinnen eingereicht (Beilagen 25 und 26 der Beschwerdegegnerinnen). Die Stellungnahmen der Beschwerdegegnerinnen sind somit im vorliegenden Verfahren zu beachten.
2.1 Die Beschwerde basiert auf der nachfolgend geschilderten Sachlage. Diese ergibt sich aus den eingereichten Urkunden. Der nachfolgend wiedergegebene Sachverhalt wird von den Parteien auch nicht bestritten. Das Steueramt des Kantons Solothurn hat am 26. Mai 2023 eine Sicherstellungsverfügung für einen Betrag von CHF 2’378’080.00 gegen den Beschwerdeführer erlassen (Beilage 2 der Beschwerdegegnerinnen). Mit gleichem Datum hat es einen Arrestbefehl für diese Forderungssumme erlassen. Als Arrestgegenstand wird der Erlös von CHF 7.2 Millionen aus dem Verkauf der Liegenschaft GB [zz] des Beschwerdeführers an den Kanton Bern angegeben (Beilage 3 der Beschwerdegegnerinnen). Dieser Arrest wurde wieder aufgehoben, weil im Kanton Bern bei der Arresteinleitung die Frist für die Ergreifung des fakultativen Finanzreferendums gegen den Liegenschaftskauf noch nicht abgelaufen war. Nach Ablauf der Finanzreferendumsfrist haben die Beschwerdegegnerinnen dieselbe Kaufpreisforderung mit Arrestbefehl vom 8. August 2023 erneut beim Betreibungsamt Locarno verarrestieren lassen. Im neuen Arrestbefehl werden zusätzlich die Liegenschaften GB [xx] und [yy] unter den Arrestgegenständen aufgeführt (Beilage 9 der Beschwerdegegnerinnen). Gestützt auf diesen Arrestbefehl erliess das Betreibungsamt Locarno am 21. August 2023 die entsprechende Arresturkunde Nr. [cc] (Beilage 10 der Beschwerdegegnerinnen). Die Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin (Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello) hiess eine vom Beschwerdeführer gegen die Arresturkunde des Betreibungsamtes Locarno vom 21. August 2023 erhobene Beschwerde mit berichtigtem Urteil vom 10. Januar 2024 teilweise gut (Beilage 13 der Beschwerdegegnerinnen). Die Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin entschied, dass die Grundstücke in [...] durch das Betreibungsamt Olten-Gösgen hätten verarrestiert werden müssen. Demzufolge hätte das Betreibungsamt Locarno das Betreibungsamt Olten-Gösgen amtshilfeweise um Unterstützung bitten müssen. In der Folge verarrestierte das Betreibungsamt Olten-Gösgen am 1. Februar 2024 rechtshilfeweise mit Arresturkunde Nr. [aa] die beiden Grundstücke GB [xx] und [yy] des Beschwerdeführers. Die Arresturkunde Nr. [aa] ist Bestandteil der berichtigten Arresturkunde des Betreibungsamtes Locarno vom 6. Februar 2024 (Rettifica verbale di sequestro n. [cc]; Beilage 1 des Beschwerdeführers). Der rechtshilfeweise Vollzug des Arrestes durch das Betreibungsamt Olten-Gösgen ist Gegenstand des Parallelverfahrens SCBES.2024.18.
2.2 Bereits am 19. Januar 2024 hatte der Beschwerdeführer gegen das berichtigte Urteil der Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin vom 10. Januar 2024 eine Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Mit Verfügung vom 13. Februar 2024 hiess die vorsitzende Bundesrichterin einen Antrag des Beschwerdeführers auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung teilweise gut (Beilage 3 des Beschwerdeführers). Nach dieser Verfügung wird der Arrest sowohl in Bezug auf die Restforderung des Beschwerdeführers hinsichtlich des Kaufpreises der Liegenschaft GB [zz] als auch in Bezug auf die Liegenschaften GB [xx] und [yy] aufrechterhalten. Das Arrestverfahren kann jedoch während des Verfahrens vor Bundesgericht nicht weitergeführt werden.
2.3 Der erste Arrest gegen den Beschwerdeführer wurde wie bereits erwähnt wegen der im Kanton Bern laufenden Frist für das Finanzreferendum wieder aufgehoben. Die zweite Arresturkunde vom 21. August 2023, mit welcher wiederum die Kaufpreisforderung von CHF 7.2 Millionen verarrestiert wurde, verzeichnet für diese Forderung zwei Drittansprachen der Lebenspartnerin des Beschwerdeführers. Dieser hatte zwischen dem ersten Arrest vom 26. Mai 2023 und dem zweiten Arrest vom 8. August 2023 einen Teil der Kaufpreisforderung mittels zweier Zessionen von CHF 3 Millionen und CHF 241'958.60 an seine Lebenspartnerin abgetreten (Beilage 10 der Beschwerdegegnerinnen). Die Beschwerdegegnerinnen haben gegen diese Zession beim Richteramt Dorneck-Thierstein eine Widerspruchsklage gegen die Lebenspartnerin des Beschwerdeführers und gegen diesen selbst eingereicht (Beilage 11 der Beschwerdegegnerinnen). Dieses Verfahren ist noch hängig.
2.4 Mit Zahlungsbefehl des Betreibungsamtes Locarno vom 4. September 2023 prosequierten die Beschwerdegegnerinnen den Arrest Nr. [cc] vom 8. August 2023 (gemäss Arresturkunde des Betreibungsamtes Locarno vom 21. August 2023, Beilage 10 und 15 der Beschwerdegegnerinnen). Die Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin erklärte mit Urteil vom 13. Februar 2024 diesen Zahlungsbefehl für nichtig (Beilage 16 der Beschwerdegegnerinnen). Darauf liess das Steueramt in Vertretung der Beschwerdegegnerinnen erneut einen Arrestbefehl für eine Forderungssumme von CHF 347’528.40. Als Arrestgegenstände werden wiederum der Erlös von CHF 7.2 Millionen aus dem Verkauf der Liegenschaft GB [zz] des Beschwerdeführers an den Kanton Bern sowie die Liegenschaften GB [xx] und [yy] angegeben. Erneut verarrestierte das Betreibungsamt Olten-Gösgen am 1. März 2024 mit Arresturkunde Nr. [bb] im Auftrag des Betreibungsamtes Locarno rechtshilfeweise die Liegenschaften GB [xx] und [yy]. Gegen diesen rechtshilfeweisen Vollzug des Arrestes durch das Betreibungsamt Olten-Gösgen richtet sich die vorliegende Beschwerde. Die angefochtene Arresturkunde ist Bestandteil der Arresturkunde Nr. [dd] des Betreibungsamtes Locarno vom 5. März 2024 (Beilage 18 der Beschwerdegegnerinnen).
3. Für seinen Hauptantrag auf Nichtigerklärung der Arresturkunde Nr. [bb] des Betreibungsamtes Olten-Gösgen sowie die darauf gestützten weiteren Begehren beruft sich der Beschwerdeführer auf die Verfügung der vorsitzenden Bundesrichterin vom 13. Februar 2024. Danach werde der Arrest auf einer Kaufpreisforderung für die Liegenschaft GB [zz] wie auch für die Liegenschaften GB [xx] und [yy] aufrechterhalten, jedoch werde das Arrestverfahren während der Dauer des Verfahrens vor Bundesgericht nicht fortgesetzt. Weiter habe die Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin im Beschwerdeverfahren gegen die Arresturkunde Nr. [cc] des Betreibungsamtes Locarno am 23. Februar 2024 verfügt, dass während der Dauer des Beschwerdeverfahrens keine Vollstreckungshandlungen und -massnahmen vorgenommen werden dürften (Beilage 4 des Beschwerdeführers). Ausserdem verweist er auf eine Verfügung des Bundesgerichts vom 27. November 2023 im Verfahren 9C_734/2023 (Beilage 4 des Beschwerdeführers). Darin hatte das Bundesgericht angeordnet, bis zum Entscheid über das Gesuch um aufschiebende Wirkung hätten alle Vollziehungsvorkehrungen zu unterbleiben. Aufgrund dieser Entscheide sei offensichtlich, dass auch das beauftragte Betreibungsamt Olten-Gösgen sämtliche Fortführungshandlungen im Arrestverfahren bis zum Abschluss jener Verfahren zu unterlassen habe.
4.1 Von einer Nichtigkeit der Arresturkunde Nr. [bb] kann keine Rede sein. Beim Entscheid vom 13. Februar 2024 wusste die vorsitzende Bundesrichterin um den Arrest Nr. [aa] und hat ausdrücklich erklärt, dass dieser bestehen bleiben soll. In jenem Verfahren war der Entscheid der Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin vom 10. Januar 2024 angefochten. Die Arresturkunde Nr. [aa] des Betreibungsamtes Olten-Gösgen hingegen war nicht Gegenstand dieser Beschwerde und auch nicht des Antrags auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen hat bloss eine Requisitiorialpfändung (so in der Marginalie) in Ausführung eines Auftrages des Betreibungsamtes Locarno nach Art. 24 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, SR 281.42) vorgenommen. Somit wäre es Aufgabe des Betreibungsamtes Locarno gewesen, den erteilten Auftrag anzupassen. Ohnehin aber geht es vorliegend um die Arresturkunde Nr. [bb] vom 1. März 2024. Diese erging in einem späteren und anderen Verfahren. Der Entscheid des Bundesgerichts vom 13. Februar 2024 kann sich gar nicht auf die neue Arresturkunde vom 1. März 2024 erstrecken. Zum Entscheid des Präsidenten der Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin vom 23. Februar 2024 ist festzuhalten, dass auch dieser Bezug nahm auf den Entscheid der vorsitzenden Bundesrichterin vom 13. Februar 2024. Es ist kaum anzunehmen, dass der Präsident der Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin eine weitergehendere aufschiebende Wirkung gewähren wollte als die vorsitzende Bundesrichterin. Schliesslich gilt auch hier, dass sich die Beschwerde bei der Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin gegen das Betreibungsamt Locarno und nicht gegen das Betreibungsamt Olten-Gösgen, das nur einen Requisitionsauftrag durchgeführt hat, richtete. Das Betreibungsamt Locarno hat diesen Auftrag bis heute nicht zurückgezogen, wie es auch seine eigene Arresturkunde vom 5. März 2024 nicht aufgehoben hat. Entscheidend ist aber, dass die Arresturkunde Nr. [cc] Gegenstand des Verfahrens bei der Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin war und sich die gewährte aufschiebende Wirkung auf dieses Verfahren bezieht. Hier aber geht es um die Arresturkunde Nr. [dd] vom 5. März 2024, deren Bestandteil die angefochtene Arresturkunde Nr. [bb] ist. Schliesslich ist die Verfügung des Bundesgerichts vom 27. November 2023, die im Verfahren 9C_734/2023 ergangen ist, durch den in der Sache gefällten Entscheid des Bundesgerichts vom 21. Februar 2024 überholt und heute ohne jegliche Relevanz (Beilage 22 der Beschwerdegegnerinnen). Die vom Beschwerdeführer angerufenen Entscheide haben somit keine Nichtigkeit der Arresturkunde Nr. [bb] zur Folge.
4.2 Dementsprechend sind auch die Schätzungen der Liegenschaften GB [xx] und [yy], die Anzeige an den Pfandgläubiger vom 1. März 2024, die Anordnung der Zwangsverwaltung und die Verarrestierung der Mietzinse nicht aufzuheben. Deren Aufhebung wird bloss als Folge der behaupteten Nichtigkeit der Arresturkunde verlangt. Ohnehin gehören diese weiteren Massnahmen mit zum Arrestvollzug. Dieser hat nach Art. 275 SchKG sinngemäss nach den Regeln über die Pfändung nach den Art. 91 - 109 SchKG zu erfolgen. Dazu gehört die Schätzung nach Art. 97 SchKG sowie die Mitverarrestierung der Mietzinse nach Art. 102 SchKG. Dasselbe ergibt sich aus den Formularen für die Zwangsverwertung von Grundstücken nach Art. 1 der Verordnung über die im Betreibungs- und Konkursverfahren zu verwendenden Formulare und Register sowie die Rechnungsführung (VFRR, SR 281.31). Das Formular VZG 4 «Anzeige von der Pfändung» sieht denn auch die Mitteilung an die Pfandgläubigerin vor und teilt ihr die Beschlagnahme auch der Mietzinse des Grundstückes mit (Beilage 6 des Beschwerdeführers).
5. Weiter verlangt der Beschwerdeführer gestützt auf die von ihm angerufenen Entscheide die Aufhebung sämtlicher Anordnungen im Arrestverfahren. Diesbezüglich kann auf die obenstehenden Erwägungen verwiesen werden. Die Massnahmen, die das Betreibungsamt getroffen hat, und die Mitteilung, die es erlassen hat, sind Bestandteil des Arrestvollzuges. Damit wird der Arrest abgeschlossen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die angeordnete Zwangsverwaltung und das Inkasso der Mietzinse andauern.
6. In materieller Hinsicht beanstandet der Beschwerdeführer zunächst die Schätzung der beiden Liegenschaften GB [xx] und [yy]. Seiner Meinung nach ist diese zu tief. Er verweist dafür auf die Schätzung der F.___ AG vom 19. August 2019 über die betreffenden Liegenschaften, die er per Mail vom 30. Januar 2024 dem Betreibungsamt hat zukommen lassen (Beilagen 6 und 7 des Beschwerdeführers). Die F.___ AG hat den Marktwert der beiden Grundstücke per Stichtag 19. August 2019 auf CHF 7’136’000.00 bewertet. Die Schätzung des Betreibungsamtes von CHF 5’533’200.00 entbehre jeglicher Begründung. Auch im Parallelverfahren SCBES.2024.18 habe das Betreibungsamt keinerlei Begründung für die Bewertung geliefert, sondern verweise auf die Möglichkeit, eine Neuschätzung zu beantragen. Damit verweigere ihm das Betreibungsamt das rechtliche Gehör und seinen Anspruch auf eine fachmännische und angemessene Schätzung der Arrestobjekte. Die namhafte Differenz von über 1.5 Millionen zur Schätzung der F.___ AG hätte das Betreibungsamt zum Beizug eines Fachmannes bewegen müssen. Er habe Anspruch darauf, dass die Liegenschaften durch einen Sachverständigen geschätzt würden. Die Liegenschaft sei mit einer Hypothek bei der Raiffeisenbank [...] von CHF 4’372’750.00 belehnt, was bei einem Wert von CHF 5’533’200.00 und einem Finanzierungsansatz bei Renditeliegenschaften von maximal 75 % bereits eine Überbelehnung bedeuten würde. Das Betreibungsamt erbringe durch seine Ausführungen in der Vernehmlassung gleich selbst den Nachweis, dass eine sorgfältige Schätzung nicht stattgefunden habe und somit erstmalig vorzunehmen sei. Es sei daher anzuweisen, zunächst den Wert der Liegenschaften fachmännisch schätzen zu lassen, bevor er eine Neuschätzung auf seine Kosten beantragen müsse.
7. Nach Art. 97 Abs. 1 SchKG schätzt der Betreibungsbeamte die gepfändeten Gegenstände, nötigenfalls mit Zuziehung von Sachverständigen. Absatz 2 bestimmt, dass nicht mehr gepfändet wird als nötig ist, um die pfändenden Gläubiger für ihre Forderung samt Zinsen und Kosten zu befriedigen. Art. 97 SchKG gilt sinngemäss auch für den Arrestvollzug. Diese Bestimmung wird von der Verweisung in Art. 275 SchKG miterfasst. Die Schätzung ist eine Ermessenssache. Sie muss den mutmasslichen Verkaufswert der Gegenstände bestimmen (Bénédict Foëx/Iréne Martin-Rivara in: Daniel Staehelin et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, Basel 2021, Art. 97 N 6, 9 und 10). Es liegt ebenfalls im Ermessen des Betreibungsamtes, ob es für die Schätzung einen Sachverständigen beiziehen will (BGE 145 III 487, E. 3.1.3).
8. Im vorliegenden Fall hat das beauftragte Betreibungsamt die Schätzung der gepfändeten Grundstücke selbst vorgenommen. In der Arresturkunde ist keine Begründung vorgesehen. Die Spalte «Bemerkungen» ist für andere Eintragungen vorgesehen, nämlich für «Ansprüche Dritter, Fristansetzungen, Bestreitungen, Klageeinreichung und Erledigung, Sicherheitsleistung usw.». Das Betreibungsamt hat sich in seiner Vernehmlassung vom 9. April 2024 nachträglich zu seiner Schätzung geäussert. Es hat insbesondere auf den im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens erzielbaren Liquidationswert hingewiesen. Die Banken würden bei dessen Berechnung in der Regel 20 – 25 % vom Marktwert sowie die auflaufenden Liquidationskosten in Abzug bringen. Auf der Basis des von der F.___ AG festgelegten Wertes von CHF 7’136’000.00 gelange man zu einem Liquidationswert von rund CHF 5’352’000.00. Der Beschwerdeführer entgegnete darauf in seiner Stellungnahme vom 29. April 2024, das Betreibungsamt erbringe durch seine Ausführungen gleich selbst den Nachweis, dass eine sorgfältige Schätzung nicht stattgefunden habe. In seiner Stellungnahme vom 14. Mai 2024 ergänzte das Betreibungsamt, das Objekt sei in einem tendenziell schlecht unterhaltenen Zustand angetroffen worden. Namentlich habe es an einer Hauswartung gefehlt. Dem widersprach der Beschwerdeführer nicht mehr, genauso wenig wie er die Ausführungen des Betreibungsamtes zur Ermittlung des Liquidationswertes in Frage gestellt hat. Dies spricht dafür, dass die vorgenommene Schätzung den zu erwartenden Verkaufspreis annähernd richtig wiedergibt. Darüber hinaus kann davon ausgegangen werden, dass sich das Betreibungsamt bei seiner Schätzung am Katasterwert, am Gebäudeversicherungswert und an der hypothekarischen Belastung orientiert hat. Zudem gehört die betreibungsamtliche Verwertung von Liegenschaften zu seinen Aufgaben. Auf die dabei gewonnenen Erfahrungen kann es sich abstützen. Das Betreibungsamt ist demnach grundsätzlich in der Lage, den Wert der gepfändeten Liegenschaften auf dem Markt realistisch einzuordnen. Insbesondere weiss das Betreibungsamt, welche Erlöse unter den Bedingungen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens erzielt werden können. Entgegen der Vorbringen des Beschwerdeführers spricht insbesondere das Ausmass der hypothekarischen Belastung für eine realistische Einschätzung durch das Betreibungsamt. Die Liegenschaft GB [xx] ist mit einem Schuldbrief im 1. Rang von CHF 4’385’000.00 belehnt. Bei einer Schätzung von CHF 5’533’200.00 macht dies eine Belehnung von rund 79.25 % aus. Eine derartige hypothekarischen Belastung erscheint durchaus als marktüblich. Die Marktbewertung der F.___ AG, die beide Liegenschaften als wirtschaftliche Einheit behandelt, vermag die Schätzung des Betreibungsamtes nicht in Frage zu stellen. Die eingereichte Marktbewertung ist beinahe fünf Jahre alt. Sie wurde vom Beschwerdeführer selbst in Auftrag gegeben. Zu welchem Zweck ist unbekannt. Der darin ermittelte Marktpreis kann keineswegs mit dem Erlös einer betreibungsamtlichen Verwertung gleichgesetzt werden. Bei dieser Sachlage stand es im Ermessen des Betreibungsamtes, die Schätzung selbst vorzunehmen und auf die Zuziehung eines Sachverständigen zu verzichten. Im Ergebnis liegen denn auch keine Hinweise vor, die darauf hindeuten würden, dass das Betreibungsamt den Wert der Liegenschaften nicht sorgfältig und realistisch eingeschätzt hätte. Darüber hinaus hat das Betreibungsamt dem Beschwerdeführer sowohl in der früheren Arresturkunde Nr. [aa] wie auch der vorliegend angefochtenen Arresturkunde Nr. [bb] die Möglichkeit eröffnet, beim Betreibungsamt eine Neuschätzung zu beantragen. Bereits im Verfahren SCBES.2024.18 wurde der Beschwerdeführer mit Verfügung der Präsidentin der Aufsichtsbehörde vom 22. Februar 2024 auf diese Möglichkeit hingewiesen. In jenem Verfahren hat der Beschwerdeführer denn auch schon den Kostenvorschuss für eine Neuschätzung geleistet und das Betreibungsamt hat angekündigt, die Neuschätzungen in Auftrag zu geben, sobald jenes Beschwerdeverfahren und das Gesuch um Neuschätzung rechtskräftig abgeschlossen seien. Das Vorgehen des Betreibungsamtes und seine Schätzung sind demnach nicht zu beanstanden. Sodann wird durch die eingeräumte Möglichkeit, eine Neuschätzung zu verlangen, das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers umfassend gewahrt. Anzumerken ist, dass die dem Beschwerdeführer vom Betreibungsamt eingeräumte Möglichkeit, bei ihm eine Neuschätzung zu verlangen, etwas Anderes ist als das Recht des Beschwerdeführers, nach Art. 9 Abs. 2 VZG bei der Aufsichtsbehörde eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen, und zusätzlich zu diesem hinzukommt. Dementsprechend ist die vom Beschwerdeführer beim Betreibungsamt verlangte und auch bereits bevorschusste Neuschätzung ohne Abwarten weiterer Verfahren unverzüglich vorzunehmen. Insofern fehlt dem Beschwerdeführer ein schutzwürdiges Interesse an einer materiellen Überprüfung der Schätzung des Betreibungsamtes durch die Aufsichtsbehörde. In diesem Sinne ist die Beschwerde gegen die durch das Betreibungsamt vorgenommene Schätzung teilweise gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird.
9. Der Beschwerdeführer rügt weiter eine Überverarrestierung. Die Gesamtforderung von knapp CHF 347’528.40 sei bereits mit der vom Betreibungsamt Locarno verarrestierten Forderung in gleicher Höhe ausreichend sichergestellt. Die Verarrestierung der Liegenschaften GB [xx] und [yy] sei unverhältnismässig und führe zu einer massiven Überverarrestierung. Sowohl durch die Ausdehnung des Arrestes auf die Mietzinsen wie auch mit Blick auf die vorzunehmende fachmännische Schätzung werde diese Überverarrestierung noch akzentuiert.
10.1 Das Betreibungsamt Olten-Gösgen hat die beiden Grundstücke GB [xx] und GB [yy] rechtshilfeweise im Auftrag des Betreibungsamtes Locarno verarrestiert. Dementsprechend ist die Arresturkunde Nr. [bb] Bestandteil der Arresturkunde des Betreibungsamtes Locarno vom 5. März 2024. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen war gar nicht befugt, zu entscheiden, ob es den Rechtshilfeauftrag vollziehen will oder nicht. Es war lediglich mit dem Vollzug beauftragt. Insofern spricht einiges dafür, dass sich die Rüge der Überverarrestierung gegen das Betreibungsamt Locarno hätte richten müssen. Wie es sich damit verhält, kann jedoch dahingestellt bleiben. Denn von einer Überverarrestierung kann keine Rede sein. Das Betreibungsamt Locarno hat zwar die Kaufpreisforderung für die Liegenschaft GB [zz] verarrestiert. Deren Werthaltigkeit ist aber aktuell nicht mehr gegeben. Der Beschwerdeführer hat vor der Arrestlegung einen Teil der Kaufpreisforderung von total CHF 3’241’958.60 an seine Lebenspartnerin zediert. Bezüglich dieser Drittansprachen ist ein Widerspruchsprozess hängig, dessen Ausgang noch ungewiss ist. Derzeit kann dieser Forderung kein Wert beigemessen werden. Die Verarrestierung der beiden Grundstücke GB [xx] und GB [yy], die eine wirtschaftliche Einheit darstellen, war somit notwendig. Ausserdem sind dieselben Vermögenswerte, die mit dem vorliegenden Arrest verarrestiert werden, bereits durch die Arresturkunde Nr. [cc] des Betreibungsamtes Locarno vom 6. Februar 2024 erfasst.
10.2 Der Beschwerdeführer will bezüglich der geltend gemachten Überverarrestierung auch einen Schuldbrief über CHF 1 Mio auf der Liegenschaft der G.___ AG berücksichtigt haben. Obwohl er seinen Verpflichtungen längst nachgekommen sei, verweigere das Steueramt die Herausgabe dieses Schuldbriefes und verfüge damit faktisch bereits über eine Sicherheit in der Höhe von CHF 1 Mio. Dieser Schuldbrief ist nicht verarrestiert und kann somit auch nicht zu einer Überverarrestierung führen. Im Rahmen der vorliegenden Beschwerde wird einzig das Verhalten des Betreibungsamtes bei der Arrestlegung überprüft, nicht das weitere Verhältnis zwischen Arrestgläubiger und Arrestschuldner. Massgebend für die Frage der Überverarrestierung sind einzig die Arrestforderung und die dafür mit Arrest belegten Vermögenswerte.
11. In seiner Eingabe vom 29. April 2024 stellte der Beschwerdeführer sodann das schon unter I. Ziffer 7 wiedergegebene Rechtsbegehren auf Feststellung, dass mit der Anzeige des Betreibungsamtes vom 19. März 2024 an die E.___ AG keine Sperrung des Kontos IBAN [...] verfügt worden sei und das Konto nicht Gegenstand des laufenden Arrestes bilde. Die E.___ AG habe diese Anzeige an die finanzierende Raiffeisenbank [...] weitergeleitet. Die Raiffeisenbank stelle sich nun auf den Standpunkt, dieses Konto, auf welches die Mietzinseinnahmen und Nebenkostenbeitrage aus den Liegenschaften GB [xx] und [yy] fliessen würden, sei aufgrund dieser Anzeige zu sperren. Das Betreibungsamt habe der Raiffeisenbank mitgeteilt, die erlassenen Anzeigen würden bis zum Entscheid der Aufsichtsbehörde unverändert bestehen bleiben. Diese Mitteilung impliziere, dass nach Auffassung des Betreibungsamtes nur noch die Aufsichtsbehörde eine solche Feststellung treffen könne. Deshalb habe er ein direktes und unmittelbares Feststellungsinteresse.
12. Das Betreibungsamt widerspricht der Darstellung des Beschwerdeführers nicht. Die Bank hat das fragliche Konto aufgrund der Anzeige des Betreibungsamtes gesperrt. Das Betreibungsamt verweigert gegenüber der Bank eine Klarstellung. Das Feststellungsinteresse des Beschwerdeführers ist zu bejahen. Es findet sich keine Verfügung des Betreibungsamtes, mit welcher das fragliche Konto verarrestiert worden wäre. Auch die «Anzeige von der Verarrestierung an den Grundpfandgläubiger» an die E.___ AG vom 19. März 2024 enthält nichts dergleichen, sondern lediglich den Hinweis an die Pfandgläubigerin auf ihre gesetzlichen Vorzugsrechte auf die Mietzinse nach Art. 806 Abs. 1 ZGB und die für deren Geltendmachung erforderlichen Schritte. Darüber hinaus ging die «Anzeige von der Pfändung» an die E.___ AG und nicht an die Raiffeisenbank [...]. Dass die E.___ AG die Anzeige an die Raiffeisenbank [...] weitergeleitet hat, liegt sodann ausserhalb des Einflussbereichs des Betreibungsamtes. Das Betreibungsamt hat somit keine Sperrung des Kontos angeordnet und dieses auch nicht verarrestiert.
13. Die Beschwerde ist demnach teilweise gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird. Das Beschwerdeverfahren ist nach Art. 20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist.
3. Es wird festgestellt, dass das Betreibungsamt Olten-Gösgen das Konto IBAN [...] bei der Raiffeisenbank [...] weder gesperrt noch verarrestiert hat.
4. Es werden keine Kosten erhoben.
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs
Der Vizepräsident Der Gerichtsschreiber
Flückiger Schaller