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Urteil vom 20. September 2016
Es wirken mit:
Oberrichter Müller
Oberrichterin Jeger
Gerichtsschreiberin Kofmel
In Sachen
1. A.___ GmbH,
2. B.___,
3. C.___,
alle vertreten durch Advokat Andreas Kopp,
Berufungskläger
gegen
D.___, vertreten durch Advokat Marco Giavarini,
Berufungsbeklagter
betreffend Ausweisung und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:
I.
1.1 D.___ als Vermieter einerseits sowie die A.___ GmbH und B.___ andererseits unterzeichneten am 15. September 2015 je einen Mietvertrag über eine 4.5-Zimmerwohnung im Dachgeschoss sowie über zwei Einstellhallenplätze in der Liegenschaft [...] (nachfolgend: Mietobjekte). Der Bruttomietzins für die Wohnung beträgt CHF 4‘500.00, der Nettomietzins für die Parkplätze je CHF 125.00. B.___ wohnt mit seiner Partnerin C.___ in besagter Wohnung.
1.2 Am 22. April 2016 kündigte D.___ die Mietverhältnisse zufolge Zahlungsverzugs per 31. Mai 2016.
2. Am 30. Mai 2016 schlossen Vermieter und Mieter anlässlich der Schlichtungsverhandlung vor der Schlichtungsbehörde Dorneck-Thierstein, soweit vorliegend relevant, folgenden Vergleich:
1. Die Mieterschaft akzeptiert die Kündigung. Das Mietverhältnis wird einmalig erstreckt bis am 31. August 2016. Der Mieterschaft steht rechtlich die Möglichkeit zu, das Mietobjekt vorzeitig zu verlassen […].
2. […]
3. […]
4. […]
5. Die Mieterschaft verpflichtet sich bis spätestens zum 6. Juni 2016 die rückständige Miete von CHF 10‘810.00 abzüglich Schadenersatz von CHF 2‘810.00, total CHF 8‘000.00 per Saldo aller Ansprüche betr. den Schadenersatz in der Wohnung sowie den Juni-Bruttomietzins von CHF 4‘330.00, total CHF 12‘330.00, zu bezahlen. Im Falle der nicht fristgemässen vollständigen Bezahlung entfällt die Erstreckung gemäss Ziffer 1 hievor.
3.1 D.___ (nachfolgend: Gesuchsteller) liess am 10. Juni 2016 beim Richteramt Dorneck-Thierstein ein Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) einreichen und verlangen, die A.___ GmbH, B.___ und C.___ (nachfolgend: Gesuchsgegner) seien zufolge Nichtbezahlung der CHF 12‘330.00 gemäss Ziffer 5 des Vergleichs aus den Mietobjekten auszuweisen, u.K.u.E.F. Gleichzeitig wurde um umgehende Vollstreckung im Widerhandlungsfall ersucht.
3.2 Die Gesuchsgegner schlossen mit Stellungnahme vom 5. Juli 2016 auf vollumfängliche Gesuchsabweisung, sofern darauf überhaupt eingetreten werden könne, u.K.u.E.F.
3.3 Mit Replik vom 5. August 2016 bzw. Duplik vom 22. August 2016 bestätigten die Parteien die bereits gestellten Rechtsbegehren.
4. Mit Urteil vom 30. August 2016 hiess der Amtsgerichtspräsident von Dorneck-Thierstein das Ausweisungsbegehren gut und wies die Gesuchsgegner unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) und der umgehenden Vollstreckung im Widerhandlungsfall per Dienstag, 13. September 2016, aus den Mietobjekten aus und verpflichte sie dazu, die Gerichtskosten von CHF 600.00 (ohne allfällige Vollstreckungskosten) unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen und dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 1‘285.20 zu bezahlen.
5.1 Dagegen liessen die Gesuchsgegner (von nun an: Berufungskläger) am 12. September 2016 Berufung beim Obergericht des Kantons Solothurn einreichen und beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben, u.K.u.E.F.
5.2 Da die Berufung offensichtlich unbegründet ist, konnte auf die Einholung einer Berufungsantwort der Gegenpartei verzichtet werden (vgl. Art. 312 ZPO).
II.
1.1 In vermögensrechtlichen Streitigkeiten ist die Berufung gegen erstinstanzliche Endentscheide zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10‘000.00 beträgt (Art. 308 ZPO). In Summarverfahren ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz innert 10 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1 und Art. 248 lit. b ZPO).
1.2 Bei Exmissionen bemisst sich der Streitwert grundsätzlich durch den durch die Verzögerung mutmasslich entstehenden Schaden bzw. durch den in der betreffenden Zeit hypothetisch anfallenden Miet- oder Gebrauchswert (vgl. Urteil des BGer 5A_295/2010 vom 30. Juli 2010 E. 1.2 mit Verweis).
1.3 Beim angefochtenen Urteil handelt es sich zweifellos um einen gemäss Art. 308 ZPO anfechtbaren Entscheid. Die Prozessvoraussetzungen sind gegeben. Auf die Berufung ist einzutreten.
2.1 Gemäss Art. 257 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist. Im summarischen Verfahren ist der Beweis grundsätzlich durch Urkunden zu erbringen (Art. 254 Abs. 1 ZPO). Anwendung findet dieses Verfahren insbesondere bei Mieterausweisungen (vgl. Cordula Lötscher/ Thomas Sutter-Somm in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 257 N 38 f.). Der Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO darf nicht gewährt werden, wenn der Beklagte substantiierte und schlüssige Einwendungen vorbringt, welche die richterliche Überzeugung zu erschüttern vermögen und vom Kläger nicht sofort widerlegt werden können (BGE 138 III 620 E. 5.1.1).
3.1 Der Vorderrichter bejahte die Voraussetzungen zur Gewährung des Rechtsschutzes in klaren Fällen und erwog dazu im angefochtenen Entscheid zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes: Aufgrund des Vergleichs stehe fest, dass das Mietverhältnis unabhängig von der Bezahlung der rückständigen Miete von CHF 12‘330.00 spätestens am 31. August 2016 beendet sei. Der Eingabe der Gesuchsgegner vom 22. August 2016 sei zu entnehmen, dass diese per 1. November 2016 eine neue Unterkunft beziehen werden und deshalb im Sinne eines Eventualbegehrens um Festsetzung der Ausweisung auf den 1. November 2016 oder einen späteren Zeitpunkt ersuchen. Es sei deshalb davon auszugehen, dass sie die Mietobjekte auf den im Vergleich vereinbarten letzteren Auszugstermin nicht verlassen werden, weshalb über das Ausweisungsgesuch bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses entschieden werden könne.
3.2 Die Berufungskläger bestreiten, dass sie eindeutig zum Ausdruck gebracht hätten, die Mietobjekte nicht rechtzeitig verlassen zu wollen. Für die Vorinstanz habe somit keine Möglichkeit bestanden, mit Urteil vom 30. August 2016 – vor Ende der Mietverhältnisse – über die Mieterausweisung zu entscheiden.
4.1 Die Mieter hielten in der Eventualbegründung ihrer Duplik vom 22. August 2016 fest, sie hätten auf den 1. November 2016 ein Ersatzobjekt gefunden. Des Weiteren erklärten sie: «Die Ausweisung aus der jetzigen Wohnung sei deshalb frühestens auf diesen Termin möglich».
4.2 Wie von der Vorinstanz völlig zu Recht festgestellt, lässt die vorzitierte Äusserung einzig und allein den Schluss zu, dass die Mieter die Mietobjekte nicht per 30. August 2016 zu verlassen gedachten.
5.1 Gemäss dem vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein am 30. Mai 2016 abgeschlossenen Vergleich haben sich die Mieter unterschriftlich und bedingungslos damit einverstanden erklärt, die Mietobjekte bis spätestens 31. August 2016 zu verlassen. Die Berufungskläger stellen nicht in Abrede, dass der von ihnen unterzeichnete Vergleich rechtskräftig und vollstreckbar ist.
5.2 Mit den eingereichten Urkunden kann der Gesuchsteller den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringen. Der Sachverhalt ist damit sofort beweisbar. Die Rechtslage ist klar. Die Berufungskläger erheben weder schlüssige noch substantiierte Vorbringen. Sie besitzen spätestens ab dem 1. September 2016 keinen Rechtstitel mehr zum Verbleib in den Mietobjekten.
6.1 Aufgrund der Erwägungen erweist sich die Berufung als unbegründet, sie ist abzuweisen.
6.2 Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend, haben die Berufungskläger die Kosten des Verfahrens vor Obergericht von CHF 900.00 (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 145 Abs. 1 Gebührentarif [GT, BGS 615.11]) unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 106 Abs. 3 ZPO) zu bezahlen. Die Parteikosten sind wettzuschlagen.
6.3 Da der Berufung von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 315 ZPO), ist die Auszugsfrist neu auf den 7. Oktober 2016, 12:00 Uhr, anzusetzen.
Demnach wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen.
2. Die Auszugsfrist gemäss Ziffer 1 des Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Dorneck-Thierstein vom 30. August 2016 wird neu auf den 7. Oktober 2016, 12:00 Uhr, festgesetzt.
3. Die A.___ GmbH, B.___ und C.___ haben die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF 900.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
4. Die Parteikosten werden wettgeschlagen.
Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr als CHF 15‘000.00.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Der Präsident Die Gerichtsschreiberin
Frey Kofmel