Die Gültigkeit der Kündigung setzt voraus, dass der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, damit konkret beurteilt werden kann, ob die Anwesenheit des Mieters die Arbeiten beeinträchtigt. Deshalb hat das Bundesgericht entschieden, dass eine Kündigung wegen umfassender Sanierungsarbeiten gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst, wenn es unmöglich ist, den Umfang der geplanten Arbeiten festzustellen und zu bestimmen, ob eine Räumung der Liegenschaft durch den Mieter notwendig ist (Urteile des BGer 4A_425/2009 vom 11. November 2009 E. 3.2.2; 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.2).