{"Signatur": "SO_OG_004", "Spider": "SO_Omni", "Sprache": "de", "Datum": "2016-11-16", "HTML": {"Datei": "SO_Omni/SO_OG_004_ZKBER-2016-51_2016-11-16.html", "URL": "https://gerichtsentscheide.so.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=7001&Parametername=WEB&Schema=JGWEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=DE&nF30_KEY=132883&W10_KEY=11060384&nTrefferzeile=32&Template=/simple/search_result_document.html", "Checksum": "2263b22644fb25f772a185f9335c224a"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ZKBER.2016.51"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Solothurn Obergericht Zivilkammer 16.11.2016 ZKBER.2016.51"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Solothurn Obergericht Zivilkammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Soleure  Zivilkammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Soletta  Zivilkammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Anfechtung Kündigung"}], "ScrapyJob": "446973/56/2692", "Zeit UTC": "20.03.2026 00:00:26", "Checksum": "a34fa54c6b2dc7c657c57c083016c121", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Solothurn Obergericht Zivilkammer 16.11.2016 ZKBER.2016.51\nRegeste:\nAnfechtung Kündigung\n\n\n3.2 Der Berufungskläger bestreitet das Vorliegen einer missbräuchlichen Kündigung und bringt zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes vor: Obwohl keine gesetzliche Pflicht zur Begründung einer ordentlichen Kündigung bestehe, sei die Kündigung vom 13. August 2014 mit dem Vermerk «Umbau» begründet worden. Damit sei davon auszugehen, dass er bereits zum damaligen Zeitpunkt konkrete Umbaupläne gehabt habe. Schon damals hätten erste Planungsarbeiten stattgefunden und sei die Projektidee vorgelegen. Im Rahmen des vorinstanzlichen Beweisverfahrens habe er sehr konkrete Ausführungen gemacht, wonach in dieser Liegenschaft bereits diverse Umbau- und Sanierungsarbeiten stattgefunden hätten (Fassaden, Küchen in den darüber liegenden Wohnungen, Fenster, Radiatoren, Attikageschosse). Diese Darlegung einer etappenweisen Sanierung sei unbestritten geblieben und gelte daher als erstellt. Zutreffend sei, dass im Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung noch kein Baugesuch gestellt worden sei. Dies sei erst nach der Schlichtungsverhandlung erfolgt. Mit Schreiben vom 10. Dezember 2014 sei dem Berufungsbeklagten das Sanierungskonzept sowie die zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Errichtungsbewilligung zugestellt worden. Das Bauprojekt sei von der Baudirektion Olten mit Entscheid vom 11. Dezember 2014 bewilligt worden. Den Urteilserwägungen lasse sich nicht entnehmen, in welchem Umfang und mit welchem Detaillierungsgrad die Umbaupläne im Zeitpunkt der Kündigung hätten vorliegen sollen. Das Vorliegen eines mittlerweile bewilligten Umbauprojekts sowie die vorherigen Sanierungsarbeiten an der betroffenen Liegenschaft würden zusätzlich belegen, dass der geltend gemachte Umbau den wahren Kündigungsgrund dargestellt habe. Der Grundriss der gemieteten Räumlichkeiten werde massgeblich verändert. Die Umbaukosten würden mit rund CHF 100‘000.00 beziffert. Es erfolge ein Durchbruch zum benachbarten Ladengeschäft. Es handle sich dabei nicht bloss um geringfügige Renovations- oder Umbauarbeiten, sondern um die Zusammenlegung zweier derzeit bestehender Ladengeschäfte mittels Wanddurchbruchs. Allein schon letzteres spreche gegen ein Verbleiben des Mieters in den gemieteten Räumlichkeiten. Da durch die Zusammenlegung zweier Geschäftsräume ein neues Objekt entstehen werde, sei auch nicht massgebend, ob der Berufungsbeklagte bereit gewesen wäre, die Räumlichkeiten während der Bauphase zu verlassen. Weshalb das schlecht laufende, kaum Umsatz generierende Geschäft des Berufungsbeklagten eine «unliebsame geschäftliche Konkurrenz» sein soll, sei nicht ersichtlich.\n4.1 Wie bereits ausgeführt, verstösst die Kündigung wegen zukünftiger Sanierungsarbeiten nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Verbleib des Mieters im Mietobjekt zu Komplikationen, zusätzlichen Kosten oder einer Verlängerung der Bauzeit führen kann. Ob dies der Fall ist, hängt von den geplanten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt voraus, dass der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, damit konkret beurteilt werden kann, ob die Anwesenheit des Mieters die Arbeiten beeinträchtigt. Deshalb hat das Bundesgericht entschieden, dass eine Kündigung wegen umfassender Sanierungsarbeiten gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst, wenn es unmöglich ist, den Umfang der geplanten Arbeiten festzustellen und zu bestimmen, ob eine Räumung der Liegenschaft durch den Mieter notwendig ist (Urteile des BGer 4A_425/2009 vom 11. November 2009 E. 3.2.2; 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.2). Wenn es an genügend klaren Informationen fehlt, ist der Mieter nicht in der Lage, sich ein Bild von den Absichten des Vermieters zu machen, die seine Gegenwart während den geplanten Arbeiten verursachen würden. Er hat das Recht, vom Vermieter eine Begründung zu erhalten, die es ihm erlaubt, seine Chancen für eine erfolgreiche Kündigungsanfechtung abzuschätzen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.2.2).\n4.2 Vorliegend ist die im Zeitpunkt der Kündigung am 13. August 2014 durch den Vermieter abgegebene Begründung «Umbau» kurz und sehr allgemein gehalten. Allein auf dieser Grundlage konnte sich der Mieter kaum vorstellen, welche Umbauarbeiten ihn genau betreffen und ob ein Auszug nötig ist. Mit dieser vom Vermieter gelieferten Begründung konnte sich der Mieter keine Vorstellung über das Bauvorhaben machen. Der Berufungskläger selbst führt aus, dass er (erst) im Rahmen des vorinstanzlichen Beweisverfahrens konkrete Ausführungen gemacht habe, wonach in dieser Liegenschaft bereits diverse Umbau- und Sanierungsarbeiten stattgefunden hätten. Die Vorderrichterin hat dazu zutreffend ausgeführt, dass allein der Umstand, dass bereits vor der Kündigung andere Umbauarbeiten stattgefunden hätten, keineswegs beweise, dass für die Umbauarbeiten, welche den Kläger betreffen, schon zum fraglichen Zeitpunkt konkrete Pläne vorgelegen hätten."}