{"Signatur": "SO_OG_004", "Spider": "SO_Omni", "Sprache": "de", "Datum": "2016-11-16", "HTML": {"Datei": "SO_Omni/SO_OG_004_ZKBER-2016-51_2016-11-16.html", "URL": "https://gerichtsentscheide.so.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=7001&Parametername=WEB&Schema=JGWEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=DE&nF30_KEY=132883&W10_KEY=11060384&nTrefferzeile=32&Template=/simple/search_result_document.html", "Checksum": "2263b22644fb25f772a185f9335c224a"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ZKBER.2016.51"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Solothurn Obergericht Zivilkammer 16.11.2016 ZKBER.2016.51"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Solothurn Obergericht Zivilkammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Soleure  Zivilkammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Soletta  Zivilkammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Anfechtung Kündigung"}], "ScrapyJob": "446973/56/2692", "Zeit UTC": "20.03.2026 00:00:26", "Checksum": "a34fa54c6b2dc7c657c57c083016c121", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Solothurn Obergericht Zivilkammer 16.11.2016 ZKBER.2016.51\nRegeste:\nAnfechtung Kündigung\n\nII.\n1. Die Vorderrichterin erkannte auf Missbräuchlichkeit der Kündigung vom 13. August 2014. Sie erwog dazu zusammengefasst und im Wesentlichen, der beweisbelastete Beklagte habe im Zeitpunkt der Kündigung keine konkreten Umbaupläne vorgelegt, so dass damals die Beeinträchtigung durch die Anwesenheit des Mieters auf die Umbauarbeiten nicht habe abgeschätzt werden können. Selbst wenn im Zeitpunkt der Kündigung bereits eine genügend konkrete Planung vorgelegen hätte, sei zu bezweifeln, ob die Anwesenheit des Klägers die Umbauarbeiten erheblich gestört hätte. Dies deshalb, weil der Beklagte selbst zu Protokoll gegeben habe, dass er mit dem Nachbarn des Klägers noch nicht über den Umbau gesprochen habe. Von einer Zusammenlegung des Ladenlokals des Klägers mit dem benachbarten Laden, wären aber beide Läden gleichermassen betroffen. Wenn aber die Anwesenheit des Nachbarn diese Arbeiten nicht erheblich gestört und dieser seinen Laden nicht hätte verlassen müssen, leuchte nicht ein, weshalb die Anwesenheit des Klägers die Arbeiten beeinträchtigt hätte. Auch gemäss dem Treuhänder des Klägers habe im November 2014 keiner der übrigen Mieter etwas von einem Umbau der Ladenlokale gewusst. Für die vergleichsweise einfachen Arbeiten hätte der Kläger im Mietobjekt bleiben können, ohne massgeblich beeinträchtigt zu werden. Es ergebe sich gesamthaft das Bild, dass der Beklagte bereits in der Vergangenheit mehrere Male Probleme mit dem Kläger gehabt habe. Aufgrund einer Konkurrenzsituation würden offenbar auch grosse Differenzen zwischen dem Kläger und der Partnerin des Beklagten bestehen. Dass es auch Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien bezüglich der Höhe der Nebenkostenabrechnung gegeben habe, sei wahrscheinlich. Vor diesem Hintergrund müsse angenommen werden, dass der Beklagte die Sanierungsarbeiten lediglich als Vorwand benutzt habe, um sich des Klägers als in seinen Augen eher schwierigen Mieter zu entledigen.\n2. Bei der vom Berufungskläger ausgesprochenen Kündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung im Sinne von Art. 266c des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220). Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR). Es obliegt dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1, je mit Hinweisen). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung verstösst eine Kündigung des Mietverhältnisses im Hinblick auf umfassende Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Ohne schützenswerten Grund wäre eine Kündigung des Vermieters demgegenüber, wenn die Vornahme der geplanten Arbeiten durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert würde (BGE 140 III 496 E. 4.1; 135 III 112 E. 4.2). Die Gültigkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass der Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat (BGE 140 III 496 E. 4.1 mit Hinweisen). Die Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der Mieter abzuschätzen vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Fehlt es an hinreichend genauen Auskünften, ist der Mieter nicht in der Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die Belastung einzuschätzen, die seine Anwesenheit für die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten zur Folge haben würde (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.2.2 mit Hinweisen).\n3.1 Strittig und zu klären ist die Frage, ob die vom Berufungskläger am 13. August 2014 gegenüber dem Berufungsbeklagten ausgesprochene ordentliche Kündigung missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR ist."}