{"Signatur": "SO_OG_004", "Spider": "SO_Omni", "Sprache": "de", "Datum": "2010-02-02", "HTML": {"Datei": "SO_Omni/SO_OG_004_ZKAPP-2009-68_2010-02-02.html", "URL": "https://gerichtsentscheide.so.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=7001&Parametername=WEB&Schema=JGWEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=DE&nF30_KEY=106928&W10_KEY=11060384&nTrefferzeile=27&Template=/simple/search_result_document.html", "Checksum": "82ed75960e46b892504f16414709a3de"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ZKAPP.2009.68"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Solothurn Obergericht Zivilkammer 02.02.2010 ZKAPP.2009.68"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Solothurn Obergericht Zivilkammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Soleure  Zivilkammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Soletta  Zivilkammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Anfechtung Heiz- und Nebenkostenabrechnungen"}], "ScrapyJob": "446973/56/2692", "Zeit UTC": "19.03.2026 23:59:12", "Checksum": "550a80f9d41fa1b1ab4a387ffd93b101", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Solothurn Obergericht Zivilkammer 02.02.2010 ZKAPP.2009.68\nRegeste:\nAnfechtung Heiz- und Nebenkostenabrechnungen\n\nSOG 2010 Nr. 1\nArt. 257a Abs. 2 OR. WEG-Wohnungen. Es liegt eine genügende Vereinbarung der Mietparteien über die zusätzlich zum Mietzins noch zu bezahlenden Nebenkosten vor, wenn für die Nebenkosten auf die nebenstehenden «Besonderen Bestimmungen» für WEG-Wohnungen hingewiesen wird und sich die detaillierte Regelung der Nebenkosten gleich nebeneinander auf den Seiten 2 und 3 des Dokuments finden, ohne dass dabei geblättert werden muss. Ein derartiger Verweis ist keiner unzulässigen Globalübernahme allgemeiner Geschäftsbedingungen zum Mietvertrag gleichzusetzen.\nSachverhalt:\nZwischen der Mieterin und der Vermieterin bestanden nacheinander zwei Mietverhältnisse über je eine 3-Zimmerwohnung. Es handelte sich dabei um gestützt auf das eidgenössische Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) verbilligte Wohnungen. Der erste Mietvertrag dauerte vom 1. Mai 2005 bis am 31. August 2006 und der zweite vom 1. September 2006 bis am 31. März 2007. Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung verlangte die Mieterin die Rückerstattung nicht geschuldeter Nebenkosten. In dem mit «Mietvertrag für WEG-Wohnungen» bezeichneten Teil findet sich bezüglich der Nebenkosten lediglich der Beschrieb «Nebenkosten à conto CHF 130.00». Unter Ziffer 3 in den «Besonderen Bestimmungen» wird geregelt, was darunter abgerechnet werden darf. Die Mieterin vertrat die Auffassung, es fehle an einer Vereinbarung der Parteien, wonach sie zusätzlich zum Mietzins auch noch die Nebenkosten bezahlen müsse, weil die «Besonderen Bestimmungen» als allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag anzusehen seien und die ausschliessliche Regelung der Nebenkosten im Rahmen derselben als ungenügend betrachtet werden müsse. Das Obergericht bejahte die Anwendbarkeit von Art. 257a Abs. 2 Obligationenrecht (OR, SR 220) auf Wohnräume, die gestützt auf das WEG subventioniert werden, und wies die Klage auf Rückforderung der geleisteten Akontozahlungen ab.\nAus den Erwägungen:\n1.b) Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter getragen werden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung genügt der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die «Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume» nicht. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Vielmehr hat er Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu Lasten des Mieters ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen auf deren Übernahme durch den Mieter geschlossen werden (BGE 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009).\n2. Die beiden Mietverträge der Parteien sind im Wesentlichen identisch. Sie bestehen aus einem vierseitigen Bogen, das heisst ein Blatt im Format A3, das gefaltet ist und somit vier Seiten ergibt. Die erste Seite enthält nach dem Titel «Mietvertrag WEG Wohnungen» unter anderem die Bezeichnung der Parteien, des Mietobjektes, des Mietzinses und der «Nebenkosten à conto» von CHF 130.00 im ersten beziehungsweise CHF 150.00 im zweiten Vertrag. Die zweite Seite beginnt mit dem Randtitel «Besondere Vereinbarungen» und der Klausel: «Für Mietzins und Nebenkosten gelten die nebenstehenden Besonderen Bestimmungen für WEG-Wohnungen». Anschliessend folgen der Hinweis, dass «die Parteien bestätigen, zusammen mit diesem Mietvertrag folgende Unterlagen erhalten und deren Inhalt zur Kenntnis genommen zu haben: Besondere Bestimmungen für WEG-Wohnungen (nebenstehend) …» und die Unterschriften der Parteien. Auf der gegenüberliegenden dritten Seite des Dokuments finden sich unter dem Titel «Besondere Bestimmungen für WEG-Wohnungen» unter anderem folgende Ziffern:\n2.1 Grundmiete\nMit der Grundmiete werden Kapitaldienst, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie Leistungen, welche die Tilgung der Hypothekarschulden (II. Hypothek) auf 60 Prozent der Anlagekosten in 25 Jahren ermöglichen, abgegolten. Alle übrigen anfallenden Kosten müssen getrennt als Nebenkosten verrechnet werden (Art. 37 WEG).\n3. Nebenkosten\n3.1 Begriff\nAlle nicht unter Ziffer 2.1 erwähnten Eigentümerlasten gelten als Nebenkosten (Art. 37 Abs. 3 WEG). Diese umfassen insbesondere Heizungs- und Warmwasserkosten, Stromverbrauch für allgemeine Anlagen, Hauswartkosten, Treppenhausreinigung, Unterhaltskosten für Lift und Garten sowie öffentliche Abgaben wie Objektsteuern, Gebäudeversicherungsprämien, Strassenbeleuchtungsbeiträge, Kehrichtabfuhrgebühren, Wasserzins und Abwasserreinigungsgebühren, Antennen- und Anschlussgebühren von Gemeinschaftsanlagen für Radio und Fernsehen, Serviceabonnements, Prämien von Bürgschaftsgenossenschaften und die Nebenkosten des Gemeinschaftsraumes.\n3.4 Einführung neuer Nebenkosten"}