{"Signatur": "SO_OG_003", "Spider": "SO_Omni", "Sprache": "de", "Datum": "1979-05-22", "HTML": {"Datei": "SO_Omni/SO_OG_003_ZZ-1979-6_1979-05-22.html", "URL": "https://gerichtsentscheide.so.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=7001&Parametername=WEB&Schema=JGWEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=DE&nF30_KEY=127616&W10_KEY=11060384&nTrefferzeile=36&Template=/simple/search_result_document.html", "Checksum": "d1f6d72ed3e2b948702b37206cbed9c5"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ZZ.1979.6", "Erw. a"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Solothurn Obergericht Jugendgerichtskammer 22.05.1979 ZZ.1979.6 (Erw. a)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Solothurn Obergericht Jugendgerichtskammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Soleure  Jugendgerichtskammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Soletta  Jugendgerichtskammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Missbräuche im Mietwesen, Geltungsbereich, Kündigung, Verfahren"}], "ScrapyJob": "446973/56/2692", "Zeit UTC": "19.03.2026 23:54:43", "Checksum": "530fcc69f58e14acd34534fa66734a07", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Solothurn Obergericht Jugendgerichtskammer 22.05.1979 ZZ.1979.6 (Erw. a)\nRegeste:\nMissbräuche im Mietwesen, Geltungsbereich, Kündigung, Verfahren\n\n\nb) Was die Garage anbelangt, so fällt sie überhaupt nicht unter den BMM. Art. 2 BMM begrenzt den Geltungsbereich auf Mietverhältnisse für Wohnungen und Geschäftsräume. Garagen sind an sich weder Wohnungen noch Geschäftsräume. Allerdings kann eine Garage zusammen mit einer Wohnung vermietet und dann gleichzeitig mit der Wohnung dem BMM unterstellt sein (Raissig, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, S. 9).Allein, im vorliegenden Fall trifft dies nicht zu. Die Garage wurde erst hinterher, zwei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages über die Wohnung, vermietet, und zwar in einem selbständigen Mietvertrag. Dieser selbständige Vertrag regelt denn auch die Kündigung ganz anders als der Vertrag über die Wohnung (Kündigung auf Ende eines Monats).Bei diesen Verhältnissen kann keine Rede sein davon, dass die Garage zusammen mit der Wohnung vermietet sei und damit dem BMM unterstehe. Damit sind sämtliche Begehren in bezug auf die Garage abzuweisen.\nc) Was die Wohnung anbelangt, so behauptet nun der Rekurrent, die am 2. November 1978 von der Beklagten ausgesprochene Kündigung sei nichtig. Die Nichtigkeit ergebe sich aus Art. 24 BMM, der anordnet, dass eine Kündigung durch einen Vermieter während der Dauer des Schlichtungs- und gerichtlichen Verfahrens nichtig ist. Als Anhebung des Schlichtungsverfahrens sei bereits der Brief zu betrachten, den der Rekurrent der Beklagten am 12. Oktober 1978 geschickt hatte, Anders wurde Art. 24 BMM dagegen von der Vorinstanz ausgelegt, die den Kündigungsschutz erst von dem Moment an eintreten lassen will, in welchem der Mieter die Schlichtungsstelle anruft. Die Argumentation der Vorinstanz leuchtet an sich ein. Betrachtet man indessen Art. 19 Abs. 1bis BMM, der dem Mieter vorschreibt, vor Anrufung der Schlichtungsstelle mit dem Vermieter Fühlung aufzunehmen, so könnte man sehr wohl zu einem gegenteiligen Schluss kommen. Denn will der Mieter dieser Vorschrift nachkommen, so könnte es passieren, dass der Vermieter unmittelbar mit einer Kündigung reagiert. Würde aber ein Kündigungsstop, wie ihn Art. 24 BMM vorsieht, bereits für dieses Verfahrensstadium angenommen, so wäre der Mieter gegen die erwähnte Gefahr geschützt. Andererseits geht aus dem Gesetzestext nicht hervor, welche Folgen es nach sich zieht, wenn der Mieter das Vorgehen nach Art. 19 Abs. 1bis BMM nicht befolgt. Offenbar handelt es sich bei der erwähnten Vorschrift um eine \"lex imperfecta\", die für den Fall der Nichtbefolgung keinerlei Sanktionen vorsieht. Den Gesetzesmaterialien (Botschaft des Bundesrates und Beratung der eidg. Räte) ist diesbezüglich nichts zu entnehmen. Offenbar wurde die Bestimmung erst durch die Kommission entworfen und gab später zu keinen Diskussionen Anlass. Andererseits erheben sich gegen eine ausdehnende Interpretation von Art. 24 BMM ernste Bedenken. Gewiss enthält das Gesetz eine unbefriedigende Lösung, doch ergeben sich auch aus der Lösung, wie sie der Rekurrent vorschlägt, grösste Schwierigkeiten. Denn wann wäre nach der Argumentation des Rekurrenten jeweils der Zeitpunkt festzusetzen, von welchem an das Schlichtungsverfahren als eingeleitet zu betrachten wäre? Und welche Erfordernisse müsste eine Handlung erfüllen, um als Einleitung des Schlichtungsverfahrens bezeichnet werden zu können? Auch Art, 19 Abs. 1bis BMM vermag hier nicht weiter zu helfen, denn der Begriff \"Fühlung aufnehmen\" ist derart unbestimmt, dass daraus keine Lösung des Problems gewonnen werden kann. Für eine Auffassung, wie sie der Rekurrent vertritt, finden sich weder im Wortlaut von Art. 24 noch in demjenigen von Art. 19 Abs. 1bis BMM Anhaltspunkte. Es fragt sich, inwieweit Art. 18 Abs. 3 BMM die Ansicht des Rekurrenten zu unterstützen vermag. Diese Bestimmung schreibt vor, dass im Zusammenhang mit Mietzinserhöhungen durch den Vermieter ausgesprochene Kündigungen nichtig sind. Dadurch wird ein Kündigungsstopp vor Einleitung des Schlichtungsverfahrens angeordnet. In Analogie zu dieser Bestimmung könnte man dahingehend argumentieren, dass auch im Zusammenhang mit Mietzinssenkungen ausgesprochene Kündigungen nichtig sein müssten. Art. 18 Abs. 3 BMM hat den Zweck, dem Mieter zu ersparen, unter dem Druck einer laufenden Kündigung über den Mietzins verhandeln zu müssen (W. Raissig, a.a.O., S. 39).Dieselben Bedenken, die sich schon bei der ausdehnenden Interpretation von Art. 24 erhoben haben, gelten indessen auch gegenüber einem solchen Analogieschluss. Die Ungültigkeit einer Rechtshandlung ist an sich etwas Klares, Unzweideutiges. Wo immer das Gesetz die Rechtsfolge der Ungültigkeit anordnet, muss es dies in klarer und unzweideutiger Weise tun, so dass eine ausdehnende Interpretation der die Ungültigkeit anordnenden Bestimmungen nicht als zulässig erscheint. Im weiteren bedeutet ein Kündigungsstopp in jedem Fall einen massiven Eingriff in die Rechte des Vermieters und stellt im schweizerischen Mietrecht die Ausnahme dar. Von daher gesehen darf es nicht Sache des Richters sein, den Zeitraum, in welchem solche Ausnahmebestimmungen Geltung haben, noch durch ausdehnende Interpretation dieser Bestimmungen zu erweitern. Den sich aus Art. 19 Abs. 1bis BMM möglicherweise ergebenden unglücklichen Folgen kann der Mieter im Übrigen dadurch zuvorkommen, dass er sein Begehren bei der Schlichtungsstelle vorläufig anmeldet und das Verfahren erst weiterführt, wenn die Fühlungnahme mit dem Vermieter, zu der ihn Art. 19 Abs. 1bis BMM verpflichtet, zu keiner Einigung geführt hat. Aufgrund der vorangehenden Erwägungen steht somit fest, dass die Auffassung des Rekurrenten in Bezug auf die ausdehnende Interpretation der Bestimmungen des BMM nicht gefolgt werden kann. Die am 2. November 1978 von der Rekursgegnerin ausgesprochene Kündigung muss demnach als gültig betrachtet werden."}