{"Signatur": "SO_OG_003", "Spider": "SO_Omni", "Sprache": "de", "Datum": "1979-05-22", "HTML": {"Datei": "SO_Omni/SO_OG_003_ZZ-1979-6_1979-05-22.html", "URL": "https://gerichtsentscheide.so.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=7001&Parametername=WEB&Schema=JGWEB&Source=&Aufruf=getMarkupDocument&cSprache=DE&nF30_KEY=127616&W10_KEY=11060384&nTrefferzeile=36&Template=/simple/search_result_document.html", "Checksum": "d1f6d72ed3e2b948702b37206cbed9c5"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["ZZ.1979.6", "Erw. a"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Solothurn Obergericht Jugendgerichtskammer 22.05.1979 ZZ.1979.6 (Erw. a)"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Solothurn Obergericht Jugendgerichtskammer"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Soleure  Jugendgerichtskammer"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Soletta  Jugendgerichtskammer"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Missbräuche im Mietwesen, Geltungsbereich, Kündigung, Verfahren"}], "ScrapyJob": "446973/56/2692", "Zeit UTC": "19.03.2026 23:54:43", "Checksum": "530fcc69f58e14acd34534fa66734a07", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Solothurn Obergericht Jugendgerichtskammer 22.05.1979 ZZ.1979.6 (Erw. a)\nRegeste:\nMissbräuche im Mietwesen, Geltungsbereich, Kündigung, Verfahren\n\nSOG 1979 Nr. 6\nArt. 2, Art. 18 Abs. 3, Art. 19 Abs. 1 und Abs. 1bis, Art. 24, Art. 29 Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen:\n- In dem in Art. 29 BMM vorgesehenen Verfahren kann die Frage, ob die Kündigung eines Mietverhältnisses gültig ist, nur vorfrageweise überprüft werden (Erw. a);\n- Garagen unterstehen dem Bundesbeschluss nur dann, wenn sie zusammen mit Wohnungen oder Geschäftsräumen vermietet sind (Erw. b);\n- Aus Art. 18 Abs. 3, Halbsatz 2 BMM, darf nicht der Analogieschluss gezogen werden, dass auch Kündigungen, die im Zusammenhang mit (vom Mieter angeregten) Mietzinssenkungen erfolgen, nichtig sind (Erw. c);\n- Zur Tragweite von Art. 19 Abs. 1bis; diese Bestimmung sieht für den Fall der Nichtbefolgung keine Sanktionen vor (Erw. c);\n- Massgeblicher Zeitpunkt für den Beginn des Schlichtungsverfahrens im Sinne von Art. 24 ist die Anrufung der Schlichtungsstelle; vorangehende Verhandlungen unter den Parteien vermögen die in Satz 2 vorgesehene Rechtsfolge noch nicht auszulösen (Erw. c);\n- der Mieter kann die Reduktion des Mietzinses im Sinne von Art. 19 in der Regel erst auf einen Kündigungstermin hin verlangen (Erw. d).\nDie Firmen A. und L. hatten am 11. März 1974 einen schriftlichen Mietvertrag über eine 4-Zimmer-Wohnung im Mehrfamilienhaus der Firma A. abgeschlossen. Der Mietzins wurde auf Fr. 515.-- und die Akontozahlung an die Nebenkosten auf Fr. 80.-- festgesetzt. In der Folge erhöhte die Vermieterin den Mietzins auf den 1. Juli 1975 um Fr. 30.--, setzte ihn jedoch bereits auf den 1. Oktober 1977 wieder um monatlich Fr. 20.-- herab. Am 21. Dezember 1976 schlossen die Parteien einen weiteren schriftlichen Mietvertrag über die Garage Nr. 12 ab. Am 12. Oktober 1978 wandte sich der Mieter L. mit folgendem Schreiben an die Vermieterin:\n\"Mit Schreiben vom 21. Juni 1977 haben Sie mir eine Mietzinsreduktion ab 1. Oktober 1977 von Fr. 20.-- angekündigt. Ausserdem wurde vorläufig für die Dauer eines Jahres die Gebühren für das Kabelfernsehen sowie die Betriebskostenbeiträge übernommen, gemäss Schreiben vom 31. März 1978. Die drastischen Senkungen des Hypothekarzinses von 1 1/2 bis 2% haben im Jahre 1978 bisher zu keinen weiteren Mietzinssenkungen geführt. Wir Mieter fragen uns, was Sie heute für eine ordnungsgemässe Verzinsung des Eigenkapitals halten. Wir erwarten daher auf 1. Januar 1979 eine weitere massive Reduktion des Mietzinses. Sollten Sie sich weiterhin in Stillschweigen hüllen, werden wir die Angelegenheit dem Oberamt Olten-Gösgen unterbreiten.\"\nDas Schreiben war von einer Anzahl Mieter unterzeichnet. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit L., mit Schreiben vom 2. November 1978, und zwar für die Wohnung per 31. März 1979 und für die Garage per 31. Dezember 1978. L. wandte sich vorerst an die Schlichtungsstelle, wo jedoch keine Einigung erzielt werden konnte. Daher reichte er Klage ein, mit der er verlangte, dass festzustellen sei, dass die Kündigung für die Wohnung und Garage nichtig sei, dass die Beklagte zu einer angemessenen Zinsreduktion zu verurteilen sei, eventualiter, dass dem Kläger das Mietverhältnis für Wohnung und Garage um ein Jahr zu erstrecken sei. Der zuständige Amtsgerichtspräsident wies die Begehren des Klägers vollumfänglich ab. Der Kläger erhob dagegen Rekurs, wobei er die gleichen Rechtsbegehren stellte wie bei der ersten Instanz. Das Obergericht wies den Rekurs ab mit folgender Begründung:\na) Vorerst muss die Frage geprüft werden, wieweit auf den vorliegenden Rekurs eingetreten werden kann, enthält er doch -- wie bereits vor 1. Instanz -- Feststellungsbegehren, deren Beurteilung an sich in die Zuständigkeit des ordentlichen Zivilrichters fallen würde und nicht im summarischen Verfahren erledigt werden könnte. Art. 29 des Bundesbeschlusses über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM) hält fest, dass lediglich die Beurteilung von als missbräuchlich angefochtenen Mietzinsen und anderen Forderungen der Vermieter in die gleiche Zuständigkeit fällt wie diejenige der Erstreckung von Mietverhältnissen und demnach im summarischen Verfahren erledigt werden kann. Feststellungsbegehren, wie sie der Rekurrent anbringt, sind dabei nicht erwähnt. Indessen muss beachtet werden, dass der vorliegende Rekurs überdies zwei weitere Begehren enthält, nämlich dasjenige auf Reduktion des Mietzinses und das Eventualbegehren auf Erstreckung des Mietverhältnisses, deren Beurteilung eindeutig dem Einzelrichter im summarischen Verfahren obliegt. Diese beiden Begehren sind ihrerseits derart eng mit der Frage nach der Gültigkeit der Kündigung vom 2. November 1978 verknüpft, dass sie ohne vorgängige Prüfung dieser Frage gar nicht beurteilt werden können. Es erweist sich demnach als notwendig, die Gültigkeit der Kündigung der beiden Mietverhältnisse als Vorfrage zu prüfen (vgl. dazu auch E. Schmid, Kommentar zum Mietrecht, N 6 und 7 zu Art. 267 f. OR).Wird ein Begehren lediglich vorfrageweise überprüft, so nehmen die betreffenden Erwägungen nicht an der Rechtskraft des Entscheides teil, und es bleibt dem Antragsteller unbenommen, die Frage in einem weiteren Verfahren -- im vorliegenden Falle im ordentlichen Verfahren vor dem Zivilrichter -- überprüfen zu lassen."}