SOG 1974 Nr. 25   

 

 

§ 232 EGZGB;§ 16 Baugesetz.

- Wann kommt für die Feststellung des Verkehrswertes die Methode der sogenannten Rückwärtsrechnung in Frage?

- Zum Begriff der Bruttorendite als Faktor der Rückwärtsrechnung.  

 

Um den Verkehrswert zu berechnen, hat das vorinstanzliche Urteil den Weg der sogenannten Rückwärtsrechnung beschritten. Diese Methode hat im bisherigen Verlauf des Verfahrens im Vordergrund gestanden. Bei der Rückwärtsrechnung wird auf dem fraglichen Grundstück das grösstmögliche Bauvolumen ermittelt, die Gebäudekosten bestimmt und der mögliche Ertragswert geschätzt. Der Ertragswert wird dann mit einer angenommenen Bruttorendite kapitalisiert. Vom kapitalisierten Wert werden die Gebäudekosten in Abzug gebracht und so erhält man den Landwert. Das Verwaltungsgericht ist dieser Methode stets mit Skepsis begegnet. In der Praxis lässt sie sich nur dann sinnvoll durchführen, wenn die Parteien über wesentliche Punkte, die bei der Rückwärtsrechnung von Bedeutung sind, einig sind. Das trifft im vorliegenden Fall zu. Die Parteien haben sich vor dem Verwaltungsgericht durch Prozessvergleich über die Gebäudekosten, den Ertrags- oder Mietwert und über den Schätzungszeitpunkt geeinigt (s. Aktum vom 31. Mai 1974).Umstritten ist nur die Bruttorendite (der Prozentsatz mit dem der Mietwert kapitalisiert werden soll) geblieben. Bei dieser Sachlage, wo die Parteien über derart wichtige Punkte einig sind, ist die Rückwärtsrechnung eine durchaus befriedigende Methode zur Berechnung des Verkehrswertes. Sie erscheint aber nach wie vor fraglich, wenn die für die Berechnung massgeblichen Werte bis in alle Einzelheiten umstritten sind. Wie erwähnt, ist im vorliegenden Fall einzig noch der Ansatz der Bruttorendite umstritten. Dazu hat der Experte sorgfältig und überzeugend dargetan, dass die Bruttorendite abhängig ist von der Konjunkturlage im allgemeinen, von der Stabilität der Währung sowie von der Höhe der Hypothekarzinse, und dass auch die Lage des Objektes und dessen Nutzungsart eine nicht geringe Rolle spielen. Im speziellen leuchtet ein, dass wegen der Inflation sich Kapitalanleger mit einer Bruttorendite zufrieden geben, die nicht kostendeckend ist; denn die laufende Teuerung kann auf die Mietzinse überwälzt werden, wodurch sich die Bruttorendite mit der fortwährenden Teuerung laufend erhöht. Der Meinung der Einwohnergemeinde, die Bruttorendite müsse immer kostendeckend sein, kann daher nicht gefolgt werden. - Der Vertreter der Gemeinde hat an der heutigen Verhandlung das Gutachten noch dahingehend kritisiert, dass ein Angebotsüberhang an Wohnungen, wie er in der betreffenden Gemeinde besteht, nur auf den Mietertrag drücke und nicht auch noch auf die Bruttorendite, wie das im Gutachten angenommen worden sei. Dazu ist folgendes zu sagen: Abgesehen davon, dass die Parteien sich über den als Mietertrag zu berücksichtigenden Wert verbindlich geeinigt haben, muss in einer Rückwärtsrechnung zwingend von der Vollvermietung ausgegangen werden; denn gebaut wird ja nur, wen damit gerechnet wird, dass auf die Dauer alle Wohnungen vermietet werden können. Der Angebotsüberhang hat hingegen einen Einfluss auf die Bruttorendite. Bei grossem Angebot wird eine hohe Bruttorendite verlangt. Der Gutachter hat dies auf S. 3 der Expertise erläutert und bei der Ermittlung der Bruttorendite berücksichtigt. Er hat also den Umstand, dass das Angebot im Schätzungszeitpunkt grösser war als die Nachfrage, zugunsten der Einwohnergemeinde berücksichtigt, weshalb der Einwand des Vertreters der Gemeinde an Bedeutung verliert.

 

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Gutachter die für die Bruttorendite massgeblichen Faktoren überzeugend gewichtet hat, und dass folglich gegen die ermittelte Bruttorendite von 6,7% nichts eingewendet werden kann. Aufgrund dieser Bruttorendite ergibt die Rückwärtsrechnung einen Verkehrswert von Fr. 

 

Verwaltungsgericht, Urteil vom 7. Oktober 1974