Es ist daher abzugrenzen zwischen der Anfechtbarkeit im Sinne von
Art. 271 Abs. 1 OR und der Unwirksamkeit einer Kündigung, die ohne Kündigungsberechtigung ausgesprochen worden ist. So setzt zum Beispiel die
Anfechtung einer Kündigung aus "wichtigen Gründen" zwingend voraus, dass
diese "wichtigen Gründe" bestehen und bei der kündigenden Partei zu einer
Unzumutbarkeit bezüglich Fortsetzung des Mietverhältnisses führen (Peter
Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1995, Art. 266g OR N. 71, S. 166). In diesem Fall bleibt die Kündigung von Anfang an wirkungslos und das Mietverhältnis unverändert bestehen (OGE vom 30. April 1999 i.S. O., Amtsbericht 1999, E. 2d, S. 95 f.;