{"Signatur": "SH_OG_001", "Spider": "SH_OG", "Datum": "2025-06-13", "PDF": {"Datei": "SH_OG/SH_OG_001_10-2025-5_2025-06-13.pdf", "URL": "https://obergerichtsentscheide.sh.ch/CMS/get/file/bef3e274-8add-43d7-a847-e3fa7b637966", "Checksum": "878913910bac3cec21fbe2bc0744ab96"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["10/2025/5"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Schaffhausen Obergericht 13.06.2025 10/2025/5"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Schaffhouse Obergericht 13.06.2025 10/2025/5"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Sciaffusa Obergericht 13.06.2025 10/2025/5"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Schaffhausen Obergericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Schaffhouse Obergericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Sciaffusa Obergericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Rechtsschutz in klaren Fällen; Ausweisung; Zahlungsverzugskündigung – Art. 257d, Art. 266l sowie Art. 266o OR; Art. 9 Abs. 1 VMWG; Art. 257 ZPO.  | Ein Vertretungsverhältnis muss auf dem amtlichen Kündigungsformular nicht angegeben werden, wenn der Mieter um das Vertretungsverhältnis weiss oder er dieses aus den Gesamtumständen erkennen kann (E. 4).\n\n \n\nEs besteht keine klare Rechtslage darüber, ob ein fehlender Hinweis auf die ausserordentliche Natur einer Zahlungsverzugskündigung deren Nichtigkeit zur Folge hat (E. 5).\n\n \n\nOGE 10/2025/5/A vom 13. Juni 2025\n\n \n\nKeine Veröffentlichung im Amtsbericht"}], "ScrapyJob": "446973/57/1942", "Zeit UTC": "17.09.2025 02:19:27", "Checksum": "695025c89c65c6afbe05a4624fb3caa6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Schaffhausen Obergericht 13.06.2025 10/2025/5\nRegeste:\nRechtsschutz in klaren Fällen; Ausweisung; Zahlungsverzugskündigung – Art. 257d, Art. 266l sowie Art. 266o OR; Art. 9 Abs. 1 VMWG; Art. 257 ZPO.  | Ein Vertretungsverhältnis muss auf dem amtlichen Kündigungsformular nicht angegeben werden, wenn der Mieter um das Vertretungsverhältnis weiss oder er dieses aus den Gesamtumständen erkennen kann (E. 4).\n\n \n\nEs besteht keine klare Rechtslage darüber, ob ein fehlender Hinweis auf die ausserordentliche Natur einer Zahlungsverzugskündigung deren Nichtigkeit zur Folge hat (E. 5).\n\n \n\nOGE 10/2025/5/A vom 13. Juni 2025\n\n \n\nKeine Veröffentlichung im Amtsbericht\n\n5.1. Die Begründung ist bei ordentlichen Kündigungen eines Mietverhältnisses\nkeine Gültigkeitsvoraussetzung (BGE 148 III 215 E. 3.1.3, vgl. auch Art. 271 Abs. 2\nOR). Ob dies auch für ausserordentliche Kündigungen wie die Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR gilt, erscheint demgegenüber nicht vollständig geklärt.\n5.2.1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts – auf welche die Berufungsklägerin verweist – müssen die zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 266g\nOR berechtigenden wichtigen Gründe im Kündigungsschreiben zwar nicht explizit\ngenannt werden; es sei indes unerlässlich, dass der Empfänger der Auflösungserklärung entnehmen könne, dass es sich nicht um eine ordentliche Kündigung\n\n4\n2025\n\nhandle (BGer 4A_531/2014 vom 20. Januar 2015 E. 2.2; 4A_594/2010 vom 12. Januar 2011 E. 2.3; 4C.324/2002 vom 3. März 2004 E. 3.2; vgl. ferner BGer\n4A_153/2020 vom 19. Mai 2020 E. 3.2.1). Aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 266g OR folgt damit, dass der\nMieter als Empfänger der Kündigung als Auflösungserklärung entnehmen können\nmuss, ob es sich um eine ordentliche oder ausserordentliche Kündigung handelt.\nDies impliziert, dass die Kündigung einen Hinweis auf die ausserordentliche Natur\nder Kündigung enthalten muss, selbst wenn die wichtigen Gründe an sich nicht\nexplizit ausgeführt werden müssen. Nicht entschieden hat das Bundesgericht dagegen, ob es genügt, wenn, die in der Kündigung angeführte Kündigungsfrist nicht\nder ordentlichen Kündigungsfrist entspricht (so Lukas Polivka, Bundesgerichtsentscheid vom 3. März 2003 i.S. A. ca. B. [4C.324/2002], MRA 5/03, S. 172). Soweit\nersichtlich ebenso nicht entschieden hat es, ob es allenfalls genügen könnte, wenn\nder Mieter im Zusammenhang mit einer vorangegangenen Zahlungsaufforderung\nunter Hinweis auf Art. 257d OR sowie der Gesamtumstände von einer ausserordentlichen Zahlungsverzugskündigung ausgehen musste. Gleiches gilt letztlich\nauch für die Frage, was die Konsequenzen sind, wenn der Kündigung nicht entnommen werden kann, dass es sich um eine ausserordentliche Kündigung handelt.\n\n5.2.2. In der Literatur ist die Frage, ob bzw. inwieweit die Zahlungsverzugskündigung als ausserordentliche Kündigung im Sinne eines Gültigkeitserfordernisses zu\nbegründen ist, umstritten (bejahend: Tobias Brändli, in: Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 10. A., Zürich 2022,\nS. 800 [Die Kündigung sei ungültig, wenn sie nicht eine zumindest stichwortartige\nBegründung enthalte]; Roger Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler\nKommentar, Obligationenrecht I, 7. A., Basel 2020, Art. 271/271a N. 33 [Für den\nEmpfänger müsse aus der Kündigungsbegründung ersichtlich sein, aufgrund welcher Tatsachen ihm fristlos bzw. mit verkürzter Frist gekündigt werde]; Eva Bachofner, Die Mieterausweisung - Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fällen,\nDiss. Zürich 2018, N. 132 Fussnote 370 [Werde eine ausserordentliche Kündigung\nausgesprochen, so sei dies dem Mieter kenntlich zu machen, i.d.R. durch Angabe\ndes Kündigungsgrunds]; Wehrmüller Anna, Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bei der Miete von Wohnräumen: Ein Vergleich der Rechtslage in der\nSchweiz und in Deutschland, Diss. Luzern 2019, N. 114 [Es sei angezeigt, einen\nHinweis auf den zur Kündigung führenden Sachverhalt bereits im Rahmen der\nKündigungserklärung als Gültigkeitserfordernis zu verlangen]); Raoul Futterlieb, in:\nSchweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft [Hrsg.], Das schweizerische\nMietrecht, Kommentar, 4. A., Zürich 2018, Art. 271 N. 66 [Der Empfänger der Kündigung müsse dieser entnehmen können, dass es sich nicht um eine ordentliche\n\n5\n2025\n\nKündigung handle]; verneinend: Higi/Bühlmann, in: Schmid [Hrsg.]), Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 269-273c OR, 5. A., Zürich 2022, Art. 257d N. 50; Daniel\nReudt, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. A., Zürich 2018, Art. 257d N. 50; Hans Giger,\nin: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Die Miete, Art. 253-273c OR, Bern\n2015, Art. 257d N. 81).\n\n5.2.3. Auch in der kantonalen Rechtsprechung besteht – soweit ersichtlich – keine\neindeutige Praxis. Vor dem Hintergrund der dargestellten bundesgerichtlichen Praxis und dem Meinungsstand in der Literatur entschied beispielsweise auch bereits\ndas Kantonsgericht St. Gallen, dass kein klares Recht bezüglich der Frage bestehe, ob eine verkürzte Kündigungsfrist im Zusammenhang mit einer vorangegangenen Zahlungsaufforderung ausreiche, um von einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung auszugehen (KGer SG BS.2023.5 vom 15. September 2023\nE. III.5b f.; bestätigt in KGer SG BE 2024.31 vom 31. Oktober 2024 E. III.7b).\n\n"}