{"Signatur": "SH_OG_001", "Spider": "SH_OG", "Datum": "2025-06-13", "PDF": {"Datei": "SH_OG/SH_OG_001_10-2025-5_2025-06-13.pdf", "URL": "https://obergerichtsentscheide.sh.ch/CMS/get/file/bef3e274-8add-43d7-a847-e3fa7b637966", "Checksum": "878913910bac3cec21fbe2bc0744ab96"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["10/2025/5"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Schaffhausen Obergericht 13.06.2025 10/2025/5"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Schaffhouse Obergericht 13.06.2025 10/2025/5"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Sciaffusa Obergericht 13.06.2025 10/2025/5"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Schaffhausen Obergericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Schaffhouse Obergericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Sciaffusa Obergericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Rechtsschutz in klaren Fällen; Ausweisung; Zahlungsverzugskündigung – Art. 257d, Art. 266l sowie Art. 266o OR; Art. 9 Abs. 1 VMWG; Art. 257 ZPO.  | Ein Vertretungsverhältnis muss auf dem amtlichen Kündigungsformular nicht angegeben werden, wenn der Mieter um das Vertretungsverhältnis weiss oder er dieses aus den Gesamtumständen erkennen kann (E. 4).\n\n \n\nEs besteht keine klare Rechtslage darüber, ob ein fehlender Hinweis auf die ausserordentliche Natur einer Zahlungsverzugskündigung deren Nichtigkeit zur Folge hat (E. 5).\n\n \n\nOGE 10/2025/5/A vom 13. Juni 2025\n\n \n\nKeine Veröffentlichung im Amtsbericht"}], "ScrapyJob": "446973/57/1942", "Zeit UTC": "17.09.2025 02:19:27", "Checksum": "695025c89c65c6afbe05a4624fb3caa6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Schaffhausen Obergericht 13.06.2025 10/2025/5\nRegeste:\nRechtsschutz in klaren Fällen; Ausweisung; Zahlungsverzugskündigung – Art. 257d, Art. 266l sowie Art. 266o OR; Art. 9 Abs. 1 VMWG; Art. 257 ZPO.  | Ein Vertretungsverhältnis muss auf dem amtlichen Kündigungsformular nicht angegeben werden, wenn der Mieter um das Vertretungsverhältnis weiss oder er dieses aus den Gesamtumständen erkennen kann (E. 4).\n\n \n\nEs besteht keine klare Rechtslage darüber, ob ein fehlender Hinweis auf die ausserordentliche Natur einer Zahlungsverzugskündigung deren Nichtigkeit zur Folge hat (E. 5).\n\n \n\nOGE 10/2025/5/A vom 13. Juni 2025\n\n \n\nKeine Veröffentlichung im Amtsbericht\n\n 2\n2025\n\nArt. 266l OR nicht, ist sie nichtig (Art. 266o OR). Gemäss Art. 9 Abs. 1 VMWG\nmuss das vom Kanton genehmigte Formular folgende Angaben enthalten: die Bezeichnung des Mietgegenstands, auf den sich die Kündigung bezieht (lit. a), den\nZeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird (lit. b), den Hinweis, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen muss (lit. c), die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Kündigung und der Erstreckung\ndes Mietverhältnisses (lit. d) sowie das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und\nihre örtliche Zuständigkeit (lit. e).\n\n4.2. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss der Vermieter auf\ndem amtlichen Formular nicht aufgeführt werden, wenn der Mieter um das Vertretungsverhältnis weiss oder er dieses aus den Gesamtumständen erkennen kann\n(BGer 4A_103/2022 vom 28. März 2022 E. 3.6; 4A_256/2020 vom 3. November\n2020 E. 3.1.4; 4A_12/2010 vom 25. Februar 2010 E. 3.4.1). Das Formular dient\nnicht dazu, den Mieter über die Person des Vermieters zu informieren. Wie aus\nArt. 266l Abs. 2 OR hervorgeht, bezweckt es (lediglich), den Mieter über sein Recht\nzu informieren, die Kündigung anzufechten und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen (BGE 140 III 244 E. 4.1). Selbst wenn der Vermieter\ndem Mieter nicht bekannt ist, beispielsweise weil er nach Abschluss des Mietvertrags wechselte (vgl. Art. 261 OR), ist die Kündigung gültig (BGer 4A_256/2020\nvom 3. November 2020 E. 3.1.4). Obwohl in der Literatur offenbar abweichende\nStimmen bestehen mögen, auf die das Kantonsgericht verweist, ändert dies nichts\ndaran, dass eine klare bundesgerichtliche Rechtsprechung hinsichtlich der Frage\nbesteht, ob bzw. inwieweit das Vertretungsverhältnis auf der Kündigung anzugeben ist.\n\n4.3. Aus den von der Berufungsklägerin mit dem Ausweisungsgesuch vom\n6. Februar 2025 ins Recht gelegten Urkunden (namentlich dem Mietvertrag vom\n8. Februar 2021, dem Nachtrag zum Mietvertrag vom 9. Juli 2021, den Kündigungsandrohungen vom 9. Oktober 2024 sowie den Kündigungen vom 27. November 2024) geht – worauf die Berufungsklägerin zu Recht hinweist (Berufungsschrift,\nRz. 32) – hervor, dass die A. AG die Berufungsklägerin stets vertreten hat. Angesichts dessen wussten die Berufungsbeklagten im Sinne der bundesgerichtlichen\nRechtsprechung (vgl. vorstehende E. 4.2) um das Vertretungsverhältnis respektive\nhätten dieses aus den Gesamtumständen erkennen können, sodass die Vermieterschaft nicht namentlich erwähnt werden musste. Abgesehen davon haben die\nBerufungsbeklagten im vorinstanzlichen Verfahren ohnehin auch nicht behauptet,\ndass das Vertretungsverhältnis für sie nicht erkennbar gewesen wäre.\n\n3\n2025\n\n4.4. Der Berufungsklägerin kann der Rechtsschutz in klaren Fällen damit nicht\nmit der Begründung verweigert werden, dass die Gültigkeit der Kündigung aufgrund der fehlenden Angabe des Vertretungsverhältnisses rechtlich fraglich erscheint.\n\n5. Die Berufungsklägerin rügt sodann, dass das Kantonsgericht Art. 266l\nAbs. 2 i.V.m. Art. 266o und Art. 271 OR sowie Art. 9 VMWG verletzt habe, indem\nes aufgrund der fehlenden Kündigungsbegründung bei einer ausserordentlichen\nKündigung von einer nichtigen Kündigung ausgegangen sei, und infolgedessen\neine klare Rechts- oder Sachlage i.S.v. Art. 257 ZPO verneint habe. Aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ergebe sich nach der Berufungsklägerin nämlich, dass der ausserordentliche Kündigungsgrund gerade nicht auf der Kündigungserklärung angebracht werden müsse. Vielmehr genüge es, wenn dieser im\nZeitpunkt der Kündigungserklärung tatsächlich bestanden habe und für die Mieterin im Kündigungszeitpunkt erkennbar gewesen sei, dass es sich nicht um eine\nordentliche Kündigung handelte. Aufgrund der Begleitumstände, namentlich der\nKündigungsandrohungen vom 9. Oktober 2024, die auf Art. 257d OR Bezug nähmen, und dem Schlichtungsgesuch der Berufungsbeklagten vom 8. Dezember\n2024 bezüglich der streitgegenständlichen Kündigung, sowie der Stellungnahme\nder Berufungsbeklagten vom 6. März 2025, in der diese einen Zahlungsausstand\nvon Fr. 18'000.– und das Recht der Berufungsklägerin sie \"rauszuschmeissen\" anerkannt hätten, sei den Berufungsbeklagten bewusst gewesen, dass die Kündigung aufgrund eines Zahlungsverzuges und damit gestützt auf einen ausserordentlichen Kündigungsgrund ausgesprochen worden sei. Im Übrigen enthalte auch\ndas amtliche Formular des Kantons Schaffhausen keine Rubrik, in der eine Vermieterin eine Kündigungsbegründung oder ein Hinweis darauf, ob es sich um eine\nordentliche oder ausserordentliche Kündigung handle, anbringen könne.\n\n"}