{"Signatur": "SG_VWEK_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2011-08-25", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2010-217_2011-08-25.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=128&type=1563347022&cHash=48f2dad9aab586e975a6e6edce5f47f1", "Checksum": "be37f9bf3f09abe2500beab1624e00ce"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["I/1-2010/217"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 25.08.2011 I/1-2010/217"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsrekurskommission 25.08.2011 I/1-2010/217"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsrekurskommission 25.08.2011 I/1-2010/217"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsrekurskommission "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsrekurskommission "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsrekurskommission "}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Abgaben und öffentliche Dienstpflichten"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Art. 34 Abs. 1 lit. a StG (sGS 811.1). Dem steuerpflichtigen Vermieter einer Liegenschaft mitCafé/Bäckerei wurden Erträge, die die Mieterin mit selbst veranlassten Unterhaltsarbeitenverrechnete, zu Recht als Einkommen aufgerechnet, da er sich gegen die eigenmächtigenVerrechnungen nicht zur Wehr setzte und die Angaben der Mieterin glaubhaft waren(Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 25. August 2011, I/1-2010/217)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 10:22:43", "Checksum": "280f6ddcf6d707f26a046aac18183785", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 25.08.2011 I/1-2010/217\nRegeste:\nArt. 34 Abs. 1 lit. a StG (sGS 811.1). Dem steuerpflichtigen Vermieter einer Liegenschaft mitCafé/Bäckerei wurden Erträge, die die Mieterin mit selbst veranlassten Unterhaltsarbeitenverrechnete, zu Recht als Einkommen aufgerechnet, da er sich gegen die eigenmächtigenVerrechnungen nicht zur Wehr setzte und die Angaben der Mieterin glaubhaft waren(Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 25. August 2011, I/1-2010/217).\n\ngemäss Mietvertrag einen Mietzins einschliesslich Nebenkosten von Fr. 1'650.--\nmonatlich bzw.\n\nFr. 19'800.-- jährlich erhält (act. 8/1.01, 8/3.03).\n\nFür das 'Café-Restaurant und Verkaufsladen' ist gemäss Mietvertrag vom 18. März\n1999\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/22\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nein Mietzins einschliesslich Nebenkosten von Fr. 24'000.-- jährlich bzw. Fr. 2'000.--\nmonatlich\n\nvereinbart (act. 8/3.02). Der Rekurrent deklarierte keine Einnahmen aus diesem\n\nVertragsverhältnis (act. 8/1.01). Die Mieterin gab an, den Mietzins von Fr. 24'000.-- im\nUmfang\n\nvon Fr. 12'779.25 mit Nebenkostenleistungen sowie Verwaltungsaufwand und im\nUmfang von\n\nFr. 9'218.70 mit Renovationskosten aus dem Jahr 2008 verrechnet zu haben. Zudem\nhabe sie\n\nam 27. Januar 2009 eine Mietzinszahlung von Fr. 1'454.-- getätigt. Daraus resultierte\nein Saldo\n\nzugunsten des Rekurrenten von Fr. 548.05, welcher per 31. Dezember 2009 nicht\nbezahlt war\n\n(act. 8/2.02). Der Rekurrent bestritt die Verrechnung durch die Mieterin summarisch,\nohne\n\njedoch ihre Berechnungen substantiiert zu widerlegen. Er bestätigte selbst die\nVerrechnung der\n\nMietzinsen durch die Mieterin (vgl. act. 8/2.03, E-Mail vom 29. Dezember 2009; act.\n8/2.04, EMail\n\nvom 14. Januar 2010). Nebst den Berechnungen der Mieterin wurden auch noch\nweitere\n\nAuskünfte eingeholt (vgl. act. 8/2.06). Die Steuerbehörde durfte die Angaben der\nMieterin\n\nanhand der getätigten Abklärungen als richtig betrachten. Gesamthaft sind ihre\nBerechnungen\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/22\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nsomit plausibel und glaubhaft. Wie oben ausgeführt, werden verrechnete Beträge dem\n\nsteuerbaren Mietertrag zugerechnet (vgl. E. 1.b.aa). Es ist nicht Sache der\nSteuerbehörden, die\n\nzivilrechtliche Gültigkeit der Verrechnung zu überprüfen. Nachdem der Rekurrent von\nder\n\nEinforderung der fraglichen Beträge auf dem Rechtsweg abgesehen hat, durfte die\nVorinstanz\n\nzu Recht davon ausgehen, dass die Verrechnung steuerlich zu berücksichtigen ist.\nDemzufolge\n\nsind die mit Nebenkosten und Renovationskosten verrechneten Mietzinse ebenso zu\n\nberücksichtigen wie die Mietzinszahlung vom 27. Januar 2009. Dem Rekurrenten nicht\n\nzugeflossen ist jedoch der Saldo von Fr. 548.05, weshalb das steuerbare Einkommen\num\n\ndiesen Betrag zu reduzieren ist. Somit beträgt der steuerbare Mietertrag des Café-\nRestaurants\n\nFr. 23'451.95. Damit resultiert ein Gesamtertrag der Liegenschaft von Fr. 43'251.95 für\ndas\n\nJahr 2009.\n\nbb) Von diesem Ertrag sind die Verwaltungskosten abzuziehen. Für die Vermietung der\n8-\n\nZimmerwohnung macht der Rekurrent den pauschalen Abzug im Umfang von Fr.\n3'960.--\n\ngeltend. Dies entspricht den gesetzlichen Bestimmungen und ist somit nicht zu\nbeanstanden\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 15/22\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\n(vgl. Art. 44 Abs. 4 StG i.V.m. Art. 29 Abs. 1 StV).\n\nWie oben ausgeführt, werden Leistungen des Mieters, welche in der Übernahme von\n\nUnterhaltskosten bestehen, sowohl bei den steuerbaren Einkünften als auch bei den\n\nUnterhaltsaufwendungen berücksichtigt (vgl. E. 1.b.aa). Die von der Mieterin\nangegebenen\n\nNebenkostenleistungen für das Café-Restaurant von Fr. 12'779.25 sind somit als\n\nUnterhaltskosten vom Mietertrag wieder abziehbar, wie dies die Vorinstanz bereits\n\nberücksichtigte. Die Vorinstanz liess darüber hinaus einen Abzug von Fr. 2'000.-- für\nGebühren\n\nzu. In diesem Umfang sind die Unterhaltskosten für das Jahr 2009 somit als\nnachgewiesen und\n\nabzugsfähig zu erachten. Die verrechneten Renovationskosten des Jahres 2008\nkönnen\n\nmangels zeitlicher Konnexität nicht als Unterhaltskosten des Jahres 2009\nberücksichtigt\n\nwerden. Der Abfluss beim Steuerpflichtigen erfolgte zwar erst im Jahr 2009 durch\nVerrechnung,\n\ndie entsprechenden Aufwendungen wurden jedoch bereits 2008 durch die Mieterin\ngetätigt. Der\n\nmassgebende Geldfluss für die Renovationen erfolgte im Jahr 2008, 2009 war nur noch\ndie\n\nKlärung des Innenverhältnisses zwischen Mieterin und Vermieter ausstehend. Für das\nCafé-\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/22\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nRestaurant resultieren somit nachgewiesene Aufwendungen von Fr. 14'779.25.\n\nAufgrund der besonderen Umstände – Angabe der verrechneten Unterhaltskosten\ndurch\n\ndie Mieterin – rechtfertigt sich eine separate Beurteilung der Unterhaltskosten für die 8-\n\nZimmerwohnung sowie das Café-Restaurant. Der gesamte Abzug für Unterhaltskosten\nfür die\n\nLiegenschaft beträgt somit Fr. 18'739.25.\n\nd) aa) Im interkantonalen Verhältnis sind vom Einkommen zudem abziehbar die\n\nSchuldzinsen proportional zu den Aktiven sowie die übrigen nicht zurechenbaren\nAbzüge\n\nproportional (Höhn/Mäusli, a.a.O., § 19 Rz 3).\n\nDie Schuldzinsen sind im interkantonalen Recht proportional nach der Lage der Aktiven\n\nauf die verschiedenen Kantone zu verlegen. Hierfür müssen die beteiligten Kantone die\n\nBewertung der inner- wie auch der ausserkantonalen Vermögensobjekte nach\n\nübereinstimmenden Regeln vornehmen, wozu die Repartitionswerte herangezogen\nwerden\n\n(P. Locher, Einführung in das interkantonale Steuerrecht, 3. Aufl. 2009, § 10, S. 83).\n\n"}