{"Signatur": "SG_VWEK_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2011-08-25", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2010-217_2011-08-25.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=128&type=1563347022&cHash=48f2dad9aab586e975a6e6edce5f47f1", "Checksum": "be37f9bf3f09abe2500beab1624e00ce"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["I/1-2010/217"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 25.08.2011 I/1-2010/217"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsrekurskommission 25.08.2011 I/1-2010/217"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsrekurskommission 25.08.2011 I/1-2010/217"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsrekurskommission "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsrekurskommission "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsrekurskommission "}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Abgaben und öffentliche Dienstpflichten"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Art. 34 Abs. 1 lit. a StG (sGS 811.1). Dem steuerpflichtigen Vermieter einer Liegenschaft mitCafé/Bäckerei wurden Erträge, die die Mieterin mit selbst veranlassten Unterhaltsarbeitenverrechnete, zu Recht als Einkommen aufgerechnet, da er sich gegen die eigenmächtigenVerrechnungen nicht zur Wehr setzte und die Angaben der Mieterin glaubhaft waren(Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 25. August 2011, I/1-2010/217)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 10:22:43", "Checksum": "280f6ddcf6d707f26a046aac18183785", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 25.08.2011 I/1-2010/217\nRegeste:\nArt. 34 Abs. 1 lit. a StG (sGS 811.1). Dem steuerpflichtigen Vermieter einer Liegenschaft mitCafé/Bäckerei wurden Erträge, die die Mieterin mit selbst veranlassten Unterhaltsarbeitenverrechnete, zu Recht als Einkommen aufgerechnet, da er sich gegen die eigenmächtigenVerrechnungen nicht zur Wehr setzte und die Angaben der Mieterin glaubhaft waren(Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 25. August 2011, I/1-2010/217).\n\nMieterin um Detailangaben und Auskünfte angegangen worden. Gemäss Auskunft der\nMieterin\n\nhabe diese die Mietzinszahlungen mit dringend notwendigen Reparaturarbeiten\nverrechnet. Die\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 9/22\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nMieterin habe zudem glaubhafte Unterlagen eingereicht, aus denen ein Restguthaben\nper\n\n31. Dezember 2008 ersichtlich sei. Aus den Geschäftsbüchern der Mieterin gehe\nhervor, dass\n\ndie geschuldete Miete von Fr. 24'000.-- für das Jahr 2009 verbucht und von der\nMieterin mit\n\nden selbst bezahlten Nebenkosten von Fr. 12'779.25 sowie dem Restguthaben aus\ndem\n\nVorjahr verrechnet worden sei. Der Rekurrent habe erwähnt, dass er die Möglichkeit\ngehabt\n\nhätte, die Mieterin für die Geschäftsmiete zu betreiben, ihm hierzu jedoch die Energie\ngefehlt\n\nhabe, da die Mieterin mit dem Gang vor das Gericht gedroht habe. Entsprechend den\n\nUnterlagen habe sie Fr. 24'000.-- als Liegenschaftsertrag für die Geschäftsräume und\n\nFr. 19'800.-- für die Wohnung berücksichtigt sowie gesamthaft einen Unterhalt von\n\nFr. 14'779.00 – entsprechend Fr. 12'779.25 zuzüglich Fr. 2'000.-- für übrige Kosten wie\n\nGebühren und Versicherungen – zum Abzug zugelassen. Die Schuldzinsen würden\nnach Lage\n\nder Aktiven von den jeweiligen Steuerdomizilen übernommen, woraus die anteilige\n\nBerücksichtigung der Schuldzinsen resultiere.\n\nb) aa) Gemäss Art. 34 Abs. 1 lit. a StG sind die Erträge aus unbeweglichem Vermögen\n\nsteuerbar, insbesondere alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung\noder\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 10/22\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nsonstiger Nutzung (vgl. auch den mit dieser Bestimmung übereinstimmenden Art. 21\nAbs. 1\n\nlit. a des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, SR 642.11, abgekürzt: DBG).\n\nSteuerbares Einkommen bilden dabei die tatsächlichen Miet- und Pachtzinsen\neinschliesslich\n\naller Vergütungen der Mieter für Nebenkosten (Weidmann/Grossmann/Zigerlig,\nWegweiser\n\ndurch das st. gallische Steuerrecht, 6. Aufl. 1999, S. 119). Leistungen des Mieters,\nwelche in\n\nder Übernahme von Unterhaltskosten bestehen, stellen einerseits steuerbare Einkünfte\ndes\n\nGrundeigentümers dar, andererseits sind sie aber bei ihm als Unterhaltsaufwendungen\nfür die\n\nLiegenschaft abziehbar (P. Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, Basel 2001, N 12 zu\nArt. 21\n\nDBG). Grundsätzlich sind die aus einem Vertrag zwischen zwei Parteien fliessenden\nEinkünfte\n\nsteuerbar. Vorerst muss davon ausgegangen werden, dass die vertraglich\nabgemachten\n\nLeistungsaustauschverhältnisse den wirklichen Verhältnissen entsprechen (vgl.\n\nZweifel/Athanas, Kommentar zum DBG, Band I/2a, 2. Aufl. 2008, N 8 zu Art. 21 DBG).\n\nSteuerbar ist der erzielte Betrag, nicht der erzielbare Ertrag. Bemessungsgrundlage\nsind somit\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 11/22\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\ndie effektiv vereinnahmten und nicht die vertraglich vereinbarten Miet- oder\nPachtzinsen\n\n(WEKA-Steuerhandbuch, Band 3, 8/9.1, S. 1). Wird lediglich ein Teil des vereinbarten\nEntgelts\n\neffektiv ausbezahlt und der Rest durch Verrechnung getilgt, ist der vereinbarte\nGesamtbetrag\n\nerzielt worden, welcher sowohl den ausbezahlten als auch den verrechneten Teil des\nEntgelts\n\numfasst (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. Aufl. 2009,\nN 44\n\nzu Art. 21 DBG, mit Verweis auf Entscheid des Verwaltungsgerichts Zürich vom\n\n26. November 1981, in: Rechenschaftsbericht an den Kantonsrat, 1981, Nr. 49).\n\nbb) Vom so ermittelten Einkommen können bei Grundstücken des Privatvermögens die\n\nUnterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Grundstücken,\ndie\n\nVersicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden\n(Art. 44\n\nAbs. 2 StG, vgl. auch den identischen Art. 32 Abs. 2 DBG). Die Unterhaltskosten\numfassen\n\nnebst den Instandhaltungskosten für übliche Ausbesserungsarbeiten und anfallende\n\nReparaturen auch die Instandstellungskosten für Arbeiten zum Erhalt der Liegenschaft\nauf die\n\nDauer inklusive eigentliche Renovationen. Ebenfalls abzugsfähig sind bei vermieteten\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/22\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nLiegenschaften nutzungsbedingte Aufwendungen wie die Kosten für Heizung,\nWarmwasser,\n\nReinigung, Beleuchtung etc. (vgl. Weidmann/Grossmann/Zigerlig, a.a.O., S. 126 f.).\nDiese\n\nUnterhaltskosten müssen in wirtschaftlicher und zeitlicher Hinsicht in direktem und\n\nunmittelbarem Zusammenhang mit der Einkommenserzielung stehen. Gemäss dem Ist-\nPrinzip\n\nist in der Regel der Zeitpunkt des effektiven Abflusses beim Steuerpflichtigen bzw. des\n\nZuflusses beim Nutzungsberechtigten massgebend (vgl. Zweifel/Athanas, a.a.O., N 9\nzu Art. 32\n\nDBG). Anstelle der tatsächlich angefallenen und nachgewiesenen Aufwendungen kann\nbei\n\nGrundstücken, die vorwiegend Wohnzwecken dienen, auch ein Pauschalbzug geltend\ngemacht\n\nwerden (Art. 44 Abs. 4 StG). Dieser Pauschalabzug beträgt 20% des\nBruttomietertrages ohne\n\nNebenkosten (Art. 29 Abs. 1 der Steuerverordnung, sGS 811.11, abgekürzt: StV).\n\nc) aa) Unbestritten ist, dass der Rekurrent für die 8-Zimmerwohnung in seiner\nLiegenschaft\n\n"}