A.- X, Rentner, wohnt in seiner Liegenschaft in R. Die Liegenschaft wurde am 29.
Oktober 2003 mit einem Verkehrswert von Fr. 1'370'000.-- und einem Mietwert von Fr.
51'960.-- geschätzt. In den Jahren 2007 und 2008 wurde die Heizungs- und
Lüftungsanlage des Hauses mit Schwimmbad und Klimaanlage saniert.