{"Signatur": "SG_VWEK_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2010-05-20", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2009-103_2010-05-20.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=4609&type=1563347022&cHash=d8b21765e861e8d34de92b3a032c984f", "Checksum": "ea6e3c424e5f51cec25832e97bec5868"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["I/1-2009/103"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 20.05.2010 I/1-2009/103"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsrekurskommission 20.05.2010 I/1-2009/103"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsrekurskommission 20.05.2010 I/1-2009/103"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsrekurskommission "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsrekurskommission "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsrekurskommission "}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Abgaben und öffentliche Dienstpflichten"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Art. 34 Abs. 2 Satz 2 StG (sGS 811.1). Interkantonale Ausscheidung: Wohnort in Zürich und Eigentumswohnung in St. Gallen; Aufrechnung der Differenz zwischen Mietzinseinkünften und Mietwert (Verwaltungsrekurskommission, 20. Mai 2010, I/1-2009/103)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 11:47:40", "Checksum": "ebe07cbd47de3fde05af2fe8baaebb8d", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 20.05.2010 I/1-2009/103\nRegeste:\nArt. 34 Abs. 2 Satz 2 StG (sGS 811.1). Interkantonale Ausscheidung: Wohnort in Zürich und Eigentumswohnung in St. Gallen; Aufrechnung der Differenz zwischen Mietzinseinkünften und Mietwert (Verwaltungsrekurskommission, 20. Mai 2010, I/1-2009/103).\n\nb) Nach Art. 34 Abs. 1 StG sind als Erträge aus unbeweglichem Vermögen\ninsbesondere alle Einkünfte aus Vermietung (lit. a) und der Mietwert von Grundstücken,\nsoweit sie dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum für den Eigengebrauch zur\nVerfügung stehen (lit. b), steuerbar. Der Mietwert nach lit. b ist auch dann voll\nsteuerbar, wenn das Grundstück zu einem tieferen Mietzins an eine nahe stehende\nPerson vermietet wird (Abs. 2 Satz 2). Wer als nahe stehend gilt, wird im Gesetz nicht\nnäher umschrieben. Aus den Materialien ergibt sich, dass mit der Bestimmung eine\nrechtsgleiche Besteuerung auch im Fall einer Vorzugsmiete, die namentlich unter\nVerwandten vorkommt, durchgesetzt werden soll (vgl. Botschaft, in: ABl 1997 S. 1013).\nIn der vorberatenden Kommission führte der Leiter des kantonalen Steueramtes auf die\nFrage, ob mit nahe stehenden Personen nur Verwandte gemeint seien, oder ob auch\nandere Personen darunter fielen, aus, es seien die \"normalen Erfahrungen des\ntäglichen Lebens massgebend\". Es müsse davon ausgegangen werden, dass ein Gut\nnicht zum halben Preis verkauft werde, wenn der Empfänger nicht nahe stehend sei. In\ndiesem Sinne könne gesagt werden, dass es sich nicht um Verwandte handeln müsse\n(vgl. Protokoll der Grossrätlichen Kommission S. 87 f.). Mit der Bestimmung soll die\nUmgehung der Besteuerung des Eigenmietwerts durch missbräuchliche\nMietvereinbarungen vermieden werden (vgl. Protokoll der Grossrätlichen Kommission\nS. 88 f.). Sie geht insoweit über die bundesrechtlichen Vorgaben in Art. 7 Abs. 1 des\nBundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und\nGemeinden (SR 642.14, abgekürzt: StHG) und die Rechtsprechung zum Recht der\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/7\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\ndirekten Bundessteuer hinaus, als eine Umgehung und Aufrechnung der Differenz nicht\n– mangels ausdrücklicher Regelung – erst dann angenommen werden darf, wenn der\ntatsächlich vereinnahmte Mietzins weniger als rund die Hälfte des Eigenmietwerts\n(Marktmietwert) ausmacht (vgl. Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum\nDBG, 2. Aufl. 2009, N 73 zu Art. 21 des Bundesgesetzes über die direkte\nBundessteuer, SR 642.11, abgekürzt: DBG, mit Hinweisen).\n\nc) aa) Beim Grundstück Nr. 0000, Grundbuchkreis J., handelt es sich um eine 5 ½-\nZimmer-Wohnung im Stockwerkeigentum. Der Rekurrent ist zudem als Miteigentümer\nder Tiefgarage Grundstück Nr. 0000 an 2 Einstellplätzen (Miteigentumsanteile\nNrn. 0000 und 0000) berechtigt. Gemäss Mietvertrag vom 29. August 2005 waren die\nWohnung und beide Garagenplätze an \"F. R.-B. mit Fam.\" für einen monatlichen\nMietzins von Fr. 1'700.-- vermietet. Ob es sich beim Mieter um den Sohn oder den\nSchwiegersohn des Rekurrenten handelt, geht aus den Akten nicht schlüssig hervor.\nDer Auffassung der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid und in der\nVernehmlassung, es handle sich um den Sohn, widersprach der Rekurrent nicht.\nJedenfalls ist davon auszugehen, dass die Mieter dem Rekurrenten im Sinn von Art. 34\nAbs. 2 Satz 2 StG nahe stehen.\n\nDarauf, dass der Mieter und dessen Familie dem Rekurrenten nahe stehen, deutet auch\ndas Ausmass der Unterschreitung der amtlich auf monatlich rund Fr. 2'560.--\ngeschätzten Marktmiete hin. Sodann fiel mit dem Mietvertrag vom 14. November 2005,\nmit welchem der Rekurrent einen Garagenplatz an eine Drittperson vermietete, ein\nMietgegenstand weg, ohne dass der im Vertrag vom 29. August 2005 vereinbarte\nMietzins angepasst worden wäre. Diese Änderung stellte nicht nur eine formgebundene\n(vgl. Art. 266l Abs. 2 in Verbindung mit Art. 253a Abs. 1 des Schweizerischen\nObligationenrechts, SR 220, abgekürzt: OR; P. Higi, in: Zürcher Kommentar zum\nSchweizerischen Zivilgesetzbuch, Band V/2b, 1. Lieferung, Zürich 1994, N 51 und 59\nzu Art. 253a-253b OR) teilweise Kündigung, sondern auch eine Erhöhung des\nMietzinses, die als einseitige Vertragsänderung durch den Vermieter im Sinn von\nArt. 269d OR mitteilungs- und begründungspflichtig war, dar. Dafür, dass bei dieser\nVertragsänderung den gesetzlichen Formvorschriften Rechnung getragen wurde,\nbestehen keine Anhaltspunkte. Auch diese Umstände deuten darauf hin, dass der\nMieter und dessen Familie dem Rekurrenten nahe stehen.\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/7\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nbb) Mit der unangefochten rechtskräftig gewordenen amtlichen Schätzung vom 9. März\n2006 wurden der Mietwert der 5 ½-Zimmer-Wohnung auf Fr. 28'085.-- (137 m2\nNutzfläche à Fr. 205.--) und die Mietwerte der beiden Einstellplätze in der Tiefgarage\nauf je Fr. 1'320.-- (monatlich Fr. 110.--) festgesetzt. Da entsprechend Art. 34 Abs. 2\nSatz 1 StG als Mietwert die erzielbare Marktmiete zu schätzen ist (vgl. Botschaft, in:\nABl 2000 S. 512), ist davon auszugehen, dass für die im Jahr 2007 an die Familie des\nSohnes oder Schwiegersohnes des Rekurrenten vermietete Wohnung samt einem\nEinstellplatz ein Mietertrag von monatlich rund Fr. 2'450.-- erzielbar gewesen wäre.\nAuch im Rekurs wird nicht geltend gemacht, der geschätzte Mietwert wäre auf dem\nMarkt nicht realisierbar. Vielmehr hat der Rekurrent im Mietvertrag vom 14. November\n2005, mit welchem er einen der Garagenplätze an eine Drittperson vermietete, einen\ndem geschätzten Mietwert entsprechenden Mietzins von Fr. 1'320.-- vereinbart.\n\n"}