Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 21. Dezember 2017 trat X.__ die
Liegenschaft mit einem Übernahmepreis von CHF 1'963'914 an seine beiden Kinder zu
hälftigem Miteigentum ab. Der Grundbucheintrag erfolgte gleichentags, der
Besitzesantritt per 1. Januar 2018 (act. 8/6/2).

B. In der Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer vom 20. Februar 2018 verwies
X.__ auf in den Jahren 1984 bis 2011 vorgenommene Investitionen in der Höhe von
CHF 1'250'000 und ersuchte sinngemäss um vollumfängliche oder teilweise
Anerkennung dieser Kosten als wertvermehrende Aufwendungen (act. 8/6/3). Am
14. März 2018 erging eine vorläufige Steuerberechnung des kantonalen Steueramts mit