{"Signatur": "SG_VGN_001", "Spider": "SG_Publikationen", "Datum": "2020-11-27", "PDF": {"Datei": "SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2019-152_2020-11-27.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte-detail?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=10000&type=1563347022&cHash=c45600bf9f01db1fec9495a02e174711", "Checksum": "f76b30cfe7bc893acbdc5c23ad80b26e"}, "Scrapedate": "2024-05-27", "Num": ["B 2019/152"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "ScrapyJob": "446973/74/22", "Zeit UTC": "27.05.2024 03:15:15", "Checksum": "31e88a094105dd7894b20db2b4ca95cc", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152\n\nVergleichspreismethode geschätzt, gelten Preise als relevant, die vor oder unmittelbar\nnach dem Bewertungsstichtag für Grundstücke erzielt worden sind, die dem\nSchätzungsgrundstück lage-, zonen-, form-, ausnützungs- und erschliessungsmässig\ngleich oder ähnlich sind.\n\n6.4.\nDie Einwände des Beschwerdeführers gegen den vorinstanzlichen Entscheid verfangen\nangesichts dieser Ausführungen nicht. Aus dem Stichtagprinzip kann nicht abgeleitet\nwerden, dass Tatsachen, die sich nach dem Stichtag verwirklicht haben, per se\nunbeachtlich wären. Mit dem Wortlaut, mindestens aber mit dem Sinn und Zweck von\nArt. 57 StG lässt sich die Bewertung der Vorinstanz ohne weiteres vereinbaren.\nVorliegend ist besonders, dass der Wert, den das verschenkte Vermögensobjekt im\nnormalen Angebots- und Nachfrageverhältnis erzielen würde, tatsächlich bekannt\ngeworden ist. Der zeitnah nach der (gemischten) Schenkung erzielte\nVeräusserungserlös gilt – wie gesagt – nämlich solange als taugliches Kriterium zur\nFestlegung des Verkehrswerts, als keine nachträgliche Wertänderung anzunehmen ist.\nEine solche ist hier in der Tat wenig wahrscheinlich, datiert doch der\nVeräusserungsvertrag vom 30. Dezember 2014. Dass es in der Zeit von knapp\neineinhalb Monaten zu erheblichen Wertsteigerungen gekommen wäre, legt nicht\neinmal der Beschwerdeführer dar. Wenn der Veräusserungserlös unter diesen\nUmständen als Ausgangspunkt zur Bestimmung des Verkehrswerts genommen wurde,\nliegt darin jedenfalls weder ein Verstoss gegen das Verkehrswert- noch gegen das\nStichtagsprinzip. Soweit der Beschwerdeführer unterstellt, der im Dezember 2014\nvereinbarte Kaufpreis von ca. CHF 4'200 / m2 bilde erst den Marktwert per\nEigentumsübertragung im Januar 2016 ab, ist festzuhalten, dass der tatsächliche\nVerkaufspreis unterhalb des Meridians der zwischen Dezember 2014 und Januar 2016\nerfolgten Transaktionen liegt (vgl. E. 5.2.2 hiervor). Eine nachträgliche sprunghafte\nWertsteigerung erscheint damit nicht wahrscheinlich, und es wäre wohl auch eine (für\nden Beschwerdeführer weniger günstige) Bewertung nach den ebenfalls vorhandenen,\naber später datierten Vergleichswerten zulässig gewesen. Sodann steht ausser Zweifel,\ndass die Liegenschaft – zusammen mit vielen anderen im Perimeter der geplanten\nÜberbauung – zu Abbruchzwecken erworben worden ist. Insofern widerspiegelt sich in\nder Behandlung als \"Abbruchobjekt\" bzw. als reine Baulandbewertung der\ngewöhnliche Geschäftsverkehr bzw. das Schicksal, das derartige Liegenschaften in\nOrtszentren typischerweise teilen. Eine verpönte \"Subjektivierung\" liegt nicht vor. Die\nSchätzung als Abbruchobjekt ist im Übrigen das Ergebnis einer Beweiswürdigung und\nnicht der Sachverhaltsfeststellung. Insofern hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör\n(vgl. Art. 15 ff. VRP und Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 22/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nEidgenossenschaft, SR 101, BV) nicht verletzt. Sie war insbesondere nicht gehalten,\ndas Ergebnis der Beweiswürdigung bzw. die Begründung des angefochtenen\nEntscheids vorgängig offenzulegen. Von einem Methodenwechsel aus rein\nopportunistischen Motiven kann insofern nicht die Rede sein, als der Beschwerdeführer\nselbst die Vorgehensweise des Beschwerdegegners unter verschiedenen\nGesichtspunkten bemängelt hat.\n\nIm Übrigen erscheint der vorinstanzliche Entscheid für den Beschwerdeführer unter\nverschiedenen Gesichtspunkten als grosszügig und der festgelegte Verkehrswert als\neher tief. So hat die Vorinstanz Abbruchkosten in Abzug gebracht, obwohl diese im\nErwerbspreis bereits einkalkuliert sein mussten. Der Abzug von einem Fünftel für den\nArrondierungseffekt bzw. für eine (erhoffte) Mehrausnützung von 20 Prozent ist sodann\nrein arithmetisch zu hoch und würde richtigerweise wohl nur einen Sechstel betragen.\nVon einer an sich möglichen reformatio in peius sieht das Verwaltungsgericht\nvorliegend jedoch ab, weil der angefochtene Entscheid unter den in E. 2 dargelegten\nGesichtspunkten nicht zu beanstanden ist.\n\n7.\nZusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen ist.\nWeder die formell- noch die materiell-rechtlichen Einwände gegen den vorinstanzlichen\nEntscheid sind begründet. Der Vorinstanz sind weder offenkundige Fehler oder Irrtümer\nunterlaufen noch hat sie bei der Schätzung wesentliche Gesichtspunkte übergangen\noder falsch gewürdigt.\n\n8.\nDem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des\nBeschwerdeverfahrens vom Beschwerdeführer zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine\nEntscheidgebühr von CHF 3'500 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der\nGerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Diese ist mit dem in gleicher Höhe geleisteten\nKostenvorschuss zu verrechnen. Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen\n(Art. 98 Abs. 1 und 98bis VRP).\n\nDemnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:\n\n1.\nDie Beschwerde wird abgewiesen.\n\n2.\nDie amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 3'500 bezahlt der\nBeschwerdeführer. Der in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss wird verrechnet.\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 23/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\n3.\nAusseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 24/24\n"}