{"Signatur": "SG_VGN_001", "Spider": "SG_Publikationen", "Datum": "2020-11-27", "PDF": {"Datei": "SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2019-152_2020-11-27.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte-detail?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=10000&type=1563347022&cHash=c45600bf9f01db1fec9495a02e174711", "Checksum": "f76b30cfe7bc893acbdc5c23ad80b26e"}, "Scrapedate": "2024-05-27", "Num": ["B 2019/152"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "ScrapyJob": "446973/74/22", "Zeit UTC": "27.05.2024 03:15:15", "Checksum": "31e88a094105dd7894b20db2b4ca95cc", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152\n\nvon nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken als Steuerwerte der Mietwert und der\nVerkehrswert ermittelt. Die Schätzungswerte werden nach den allgemein anerkannten,\nvon den massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln\nfestgelegt (vgl. dazu das von der schweizerischen Vereinigung kantonaler\nGrundstückbewertungsexperten-Kammer bzw. vom Schweizerischen Verband der\nImmobilientreuhänder herausgegebene Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung\nvon Immobilien, 5. Aufl. 2019 [nachfolgend: Schätzerhandbuch 2019]). Der Fachdienst\nfür Grundstückschätzung erlässt ergänzende Richtlinien und Weisungen (Art. 9 Abs. 1\nund 2 VGS).\n\n6.3.5.\nGrundstücke werden in der Regel nur alle zehn Jahre neu bewertet (Art. 6 Ingress und\nlit. a GGS). Im Laufe der Schätzungsperiode können sich Abweichungen vom\ntatsächlichen Handelswert ergeben, sei es nach oben, sei es nach unten.\nVeranlagungsbehörde und Steuerpflichtiger haben daher das Recht, ausserhalb der\nüblichen Schätzungstermine eine Neuschätzung zu verlangen, wenn sich die Frage\neiner steuerbaren Zuwendung stellt (vgl. Art. 151 Abs. 1 StG). Für die Beurteilung gilt\ndann das Ergebnis dieser Neuschätzung (vgl. GVP 1993 Nr. 22; das Steuergesetz vom\n9. April 1998 hat die entsprechenden Grundsätze übernommen, vgl. Botschaft und\nEntwurf der Regierung vom 13. Mai 1997 zur Totalrevision des Steuergesetztes, ABl\n1997 937 ff., 1041). Die Veranlagungsbehörde ist nicht befugt, den Verkehrswert des\nGrundstücks selbst – etwa anhand eines zeitnah realisierten Veräusserungserlöses – zu\nbestimmen (GVP 1993 Nr. 22; VerwGE [unpubliziert] B 35/1987 vom 27. Oktober 1987\ni. S. Kantonale Steuerverwaltung gegen A. S. E. 3; GVP 1985 Nr. 33). Das Abstellen auf\neinen anderen Wert liesse sich nach dieser älteren Rechtsprechung ausnahmsweise\nrechtfertigen, wenn sich der amtliche Schätzungswert als völlig untaugliche Basis\nerweist (bspw. wenn er unvollständig oder mit arithmetischen Fehlern behaftet ist).\nAllein die Tatsache, dass der Schätzungswert vom nachträglich erzielten Kaufpreis\nerheblich abweicht, reicht für ein Abweichen von der amtlichen Schätzung nicht aus\n(vgl. die Zusammenfassung in GVP 1993 Nr. 22).\n\n6.3.6.\nZu den im konkreten Fall im Zusammenhang mit dem Stichtag aufgeworfenen\nRechtsfragen findet sich – soweit ersichtlich – in der kantonalen Praxis nichts Näheres.\nDas Schätzerhandbuch 2019 ordnet die Gleichsetzung mit dem Kaufpreis (für das\nBauland) der Sachwertmethode zu (S. 115 ff.). Die Gleichsetzung mit dem Landwert sei\nzulässig, wenn der Kauf unter normalen Verhältnissen erfolgt sei. Kaufpreise unter dem\nEinfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse (Kauf unter Verwandten,\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 20/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nArrondierungen, Liebhaberkäufe, Zwangsverwertungen etc.) seien als\nVergleichsgrössen ungeeignet. Ferner sei zu beachten, dass der zur Bewertung\nherangezogene Handel innerhalb eines Zeitraums mit identischen Marktverhältnissen\nwie am Bewertungsstichtag erfolgen müsse. Bei einer grösseren Zeitspanne mit\nmarkanten Preisveränderungen für vergleichbare Grundstücke könne der Kaufpreis\nnicht direkt als absoluter Landwert in die Bewertung eingesetzt werden. Diesfalls\nkomme – für den Landwert – die Vergleichswertmethode zum Zug (vgl. S. 119 f.).\n\n6.3.7.\nAngelehnt an die überzeugende Praxis im Kanton Zürich ergibt sich folgendes: Aus\ndem Stichtagsprinzip folgt, dass nachträglich eingetretene Preisschwankungen, die\nsich je nach Marktentwicklung zu Gunsten oder zu Lasten eines Steuerpflichtigen\nauswirken können, ausser Betracht fallen. Wird der Wert aufgrund vorhandener\nVergleichspreise geschätzt, was vor allem bei der Schätzung von unüberbautem Land\noder mit Abbruchobjekten überbauten Grundstücken die gängigste Methode ist, so\nkönnen zunächst nur Handänderungen miteinander verglichen werden, die sich zur Zeit\ndes Bewertungsstichtages oder früher realisiert haben. Als vergleichbar gelten\nGrundstücke, die lage-, zonen- und formmässig sowie hinsichtlich Erschliessungsgrad\ndem Schätzungsobjekt gleich oder ähnlich sind. Handänderungen an\nVergleichsgrundstücken, die erst nach dem Bewertungsstichtag erfolgt sind, können\nnur insofern berücksichtigt werden, als sie eine bis zum Stichtag bestehende\nPreisentwicklung (mit-) abbilden. Der nach dem Bewertungsstichtag bezahlte\nKaufpreis, den das Schätzungsobjekt selbst im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt\nhat, lässt jedoch so lange einen zuverlässigen Schluss auf den Verkehrswert per\nStichtag zu, als keine nachträgliche Wertänderung anzunehmen ist. Hierbei handelt es\nsich unter der Voraussetzung, dass zwischen Bewertungsstichtag und Verkaufsdatum\nnicht mit wesentlichen Wertänderungen zu rechnen ist, sogar um die zuverlässigste\nSchätzungsmethode, welche gegenüber anderen Verfahren vorzuziehen ist (zum\nGanzen Richner/Frei, a.a.O., N 69 – 72 zu § 13 ESchG/ZH mit Hinweisen). Die\nVeranlagungspraxis im Kanton Zürich stellt zur Ermittlung des Verkehrswerts am\nBewertungsstichtag – entsprechend der Weisung der Finanzdirektion vom\n20. September 2005 über die Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften für\ndie Erbschafts- und Schenkungssteuer (Zürcher Steuerbuch Nr. 501.1) entweder auf\nden Anlagewert (Erwerbspreis zuzüglich Aufwendungen), den Anrechnungswert des\nErbvorbezuges, den Übernahmepreis in der Erbteilung, den nach dem\nBewertungsstichtag realisierten Verkaufspreis, die Verkehrswertschätzung durch die\nGrundsteuerbehörden oder auf Privatgutachten ab (vgl. Rz. 1 und 2). Wird nach der\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 21/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\n"}