{"Signatur": "SG_VGN_001", "Spider": "SG_Publikationen", "Datum": "2020-11-27", "PDF": {"Datei": "SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2019-152_2020-11-27.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte-detail?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=10000&type=1563347022&cHash=c45600bf9f01db1fec9495a02e174711", "Checksum": "f76b30cfe7bc893acbdc5c23ad80b26e"}, "Scrapedate": "2024-05-27", "Num": ["B 2019/152"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "ScrapyJob": "446973/74/22", "Zeit UTC": "27.05.2024 03:15:15", "Checksum": "31e88a094105dd7894b20db2b4ca95cc", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152\n\nDie Vorinstanz erachtete dies nicht als notwendig. Es sei unbestritten, dass auch das\nehemalige Grundstück des Beschwerdeführers zum Gebiet gehöre, in dem bereits seit\nlängerem das Projekt \"Y.__\" vorangetrieben werde. Auch wenn erst am 4. August 2017\nein entsprechender Überbauungsplan erlassen worden sei, in dessen Perimeter auch\ndas streitbetroffene Grundstück liege, seien die entsprechenden Absichten bereits vor\ndem Stichtag bekannt gewesen. Die \"Südostschweiz\" habe bereits am 15. Mai 2014\nüber entsprechende Landkäufe berichtet. Mit dieser beträchtlichen Veränderung der\nMarktpreise im Umfeld der betroffenen Liegenschaft habe deren Wert gegenüber der\nletzten Schätzung vom 31. August 2010 zweifellos eine deutliche Steigerung erfahren.\nDass die Gebäudegrundfläche von 913 m2 damals zu einem Preis von CHF 752 / m2\ngeschätzt worden sei, lasse sich für den massgeblichen Stichtag nicht mehr vertreten.\nRund einen Monat nach dem Stichtag habe der Beschwerdeführer das Grundstück zu\neinem Preis von CHF 6'774'600 (bzw. CHF 4'200 / m2) an die Q.__ AG veräussert.\nAuch wenn die Handänderung gestützt auf diesen Vertrag erst am 20. Januar 2016\nerfolgt sei, sei der Kaufvertrag ein wichtiges Indiz für den Landwert am 17. November\n2014, da das Grundstücksgeschäft unmittelbar das zu schätzende Grundstück betreffe\nund somit keinen Vergleichspreis, sondern den effektiv erzielten Kaufpreis abbilde. Die\nBeurkundung des Verkaufs habe in unmittelbarer zeitlicher Nähe zum Stichtag und\nbereits vor der Schätzung Anfang März 2015 stattgefunden. Dem Gesetz lasse sich\nsodann keine zwingende Beschränkung auf eine ausschliessliche\nVergangenheitsbetrachtung entnehmen, auch wenn diese den systemimmanenten\nRegelfall darstelle.\n\nEine Gleichsetzung des Verkehrswerts mit dem effektiv erzielten Verkaufspreis sei\nzulässig, wenn der Kauf unter normalen Verhältnissen erfolgt sei. Im vorliegend\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 16/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nerzielten Erlös sei der Arrondierungseffekt der geplanten Grossüberbauung enthalten,\nweshalb ein Abschlag zu machen sei. Zu schätzen sei ferner die Einzelparzelle ohne\nzusätzlich mögliche Mehrausnützung gemäss Überbauungsplan, der im November\n2014 noch gar nicht erlassen worden sei und der nur unter Einbezug jener Grundstücke\nhabe realisiert werden können, deren Erwerb durch die Z.__ AG erst im Januar 2016\nabgeschlossen worden sei. Da der Überbauungsplan eine Mehrausnützung von 20\nProzent vorsehe, sei der Kaufpreis um einen Fünftel (recte wohl: einen Sechstel) zu\nreduzieren, was gerundet CHF 5'420'000 für die gesamte Fläche ergebe. Hiervon seien\nwiederum Abbruchkosten in der Höhe von CHF 100'000 zu subtrahieren. Dies ergebe\neinen massgebenden Verkehrswert von CHF 5'320'000.\n\n6.3.\n\n6.3.1.\nDer Beschwerdeführer hält im Wesentlichen mit dem Stichtagsprinzip gegen diese\nArgumentation. Dieses Prinzip unterscheide die Schätzung zwecks Veranlagung der\nSchenkungssteuer grundlegend von der periodischen Vermögenssteuerschätzung. Die\nstreitige Schätzung habe allein den Wert am 17. November 2014 zu ermitteln gehabt.\nMögliche Wertentwicklungen, die nach diesem Stichtag erfolgt seien, müssten selbst\ndann unerheblich bleiben, wenn sie sich kurz nach der Schenkung ergeben hätten.\nRelevant seien nur Transaktionen, die bis zum Schenkungsstichtag effektiv\nstattgefunden hätten. In einer Phase, in der die Bodenpreise steigen, könne der\nzeitliche Verzug des Schätzungstermins grosse Auswirkungen haben, wie sich am\nkonkreten Fall zeige. Tatsachen, die erst nach dem Stichtag öffentlich bekannt worden\nseien, müssten für die Schätzung irrelevant bleiben. Nach der Rechtsprechung treffe\ndiese Vergangenheitsbetrachtung auch für die Vergleichswertmethode zu. Der\nVerkehrswert sei definiert als der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis.\nFingiert werde eine Veräusserung am Bewertungsstichtag. Würden Veräusserungen\nnach dem Bewertungsstichtag zugelassen, verstosse dies nicht nur gegen das\ngesetzlich festgelegte Stichtagsprinzip, sondern auch gegen jenes der Waffengleichheit\nzwischen Verwaltung und steuerpflichtiger Person. Konkret hätten Beschwerdegegner\nund Vorinstanz sogar das Rechtsmittelverfahren ausgenützt, um die Bewertung mit neu\nbekannt gewordenen Transaktionen zu erhöhen. Indem sich die Vorinstanz von der\nVergangenheitsbetrachtung gelöst habe, habe sie das Legalitätsprinzip verletzt.\nWidersprüchlich seien sodann die Ausführungen der Vorinstanz, wonach der\nBeschwerdegegner zwar berechtigt gewesen sei, die im Dezember 2015 eingetragenen\nHandänderungen abzuwarten und den Einspracheentscheid mit diesen zu begründen,\ndiese Tatsachen jedoch als Vergleichswerte mangels Aktualität unbeachtlich seien. Im\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 17/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nErgebnis erweise sich der angefochtene Entscheid als \"rechtliche Legitimation des\nreinen Opportunismus, welcher der behördlichen Willkür Tür und Tor öffnet, und dem\nLegalitätsprinzip immanente Rechtssicherheit negiert\".\n\n"}