{"Signatur": "SG_VGN_001", "Spider": "SG_Publikationen", "Datum": "2020-11-27", "PDF": {"Datei": "SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2019-152_2020-11-27.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte-detail?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=10000&type=1563347022&cHash=c45600bf9f01db1fec9495a02e174711", "Checksum": "f76b30cfe7bc893acbdc5c23ad80b26e"}, "Scrapedate": "2024-05-27", "Num": ["B 2019/152"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "ScrapyJob": "446973/74/22", "Zeit UTC": "27.05.2024 03:15:15", "Checksum": "31e88a094105dd7894b20db2b4ca95cc", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 27.11.2020 B 2019/152\n\nIn Bestätigung der letztgenannten Werte führte der Beschwerdegegner im\nEinspracheentscheid vom 23. Dezember 2015 (act. 2/10) unter anderem aus, gemäss\neinem Bericht in der \"Südostschweiz\" vom 15. Mai 2014 solle im Zentrum von X.__ auf\neinem Areal von über 3'500m2 eine Grossüberbauung realisiert werden. Im Allgemeinen\n– und im speziellen unter diesen Voraussetzungen – seien die Marktwerte seit der\nletzten Schätzung stark angestiegen. Nach dem Wortlaut von Art. 57 StG sei der\nVerkehrswert einer Liegenschaft primär durch Vergleiche mit Kaufpreisen zu ermitteln.\nWenn der Marktwert des unüberbauten Grundstücks höher sei als der Marktwert des\nüberbauten Grundstücks, müsse ein Grundstück nach den einschlägigen Vollzugshilfen\nals Bauland bewertet werden. In den letzten Monaten seien in unmittelbarer Umgebung\nund somit ebenfalls im Perimeter der geplanten Überbauung fünf Kaufverträge\nöffentlich beurkundet worden, dies zu einem mittleren Preis von CHF 4'200 / m2. Auch\nvier weitere Grundstücke in der Nähe seien zu Ansätzen zwischen knapp CHF 7'000\nund über 10'000 / m2 gehandelt worden. Das Grundstück des Beschwerdeführers\nselbst sei im Ende 2014 beurkundeten Kaufvertrag zum Preis von CHF 4'200 / m2\nverkauft worden. Die angefochtene Bewertung zum Ansatz von CHF 3'156 / m2 liege\nerheblich unter dem Durchschnittspreis.\n\n6.2.2.\nEine Liste mit entsprechenden Transaktionen findet sich in den Vorakten des\nBeschwerdegegners (act. 7/8/13). Die zum Vergleich herangezogenen, ebenfalls\nüberbauten Grundstücke befinden sich unmittelbar (süd-)westlich des streitbetroffenen.\nEines wechselte am 29. Dezember 2014, das Gros am 21. Dezember 2015 und das\nLetzte im Januar 2016 die Hand, und zwar zu einem mittleren Preis von CHF 4'482 /\nm2. Im Rekursverfahren forderte die Vorinstanz den Beschwerdegegner auf, eine\nerweiterte, über Handänderungen im Perimeter der geplanten Überbauung \"Y.__\"\nhinausgehende Liste mit Vergleichspreisen aus einem repräsentativen Zeitraum vor und\nnach dem Stichtag einzureichen (act. 7/12). Der Beschwerdegegner reichte Angaben\nzu weiteren Handänderungen ein, allerdings finden sich auf der Liste ausschliesslich\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 14/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nGrundstücke, die mehr als ein Jahr nach der (gemischten) Schenkung des Grundstücks\nNr. 0000__ die Hand gewechselt haben (act. 7/14.2).\n\n6.2.3.\nDie Vorinstanz erwog, auf dem Grundstück könne ein Gebäude mit fünf\nVollgeschossen erstellt werden. Entsprechend bestehe im heutigen Zustand eine hohe\nAusnützungsreserve (von der bei der geltenden Ausnützungsziffer von 1.6 maximal\nmöglichen Bruttogeschossfläche von 2'580 m2 seien aktuell lediglich 335 m2\nausgenützt). Der südliche Teil, d.h. mehr als die Hälfe der Parzelle, sei nicht überbaut.\nDie vorliegende Bausubstanz aus dem Jahr 1935 sei in die Jahre gekommen und seit\nlängerem nicht mehr unterhalten worden. Schliesslich sei auch seit dem Jahr 2014\nbekannt, dass auf dem Grundstück eine Grossüberbauung geplant werde. Unter\ndiesen Umständen stelle das Haus ein wirtschaftliches Abbruchobjekt dar, und eine\nSchätzung nach der Mischwertmethode sei nicht geeignet. Ein Grundstück, dessen\nVerkehrswert im unüberbauten Zustand (nach Abzug der Abbruchkosten) höher sei als\nder Verkehrswert mit bestehender Überbauung, sei als unüberbautes Grundstück zu\nbewerten. Auf diese anerkannte Praxis habe zwar auch der Beschwerdegegner\nverwiesen. Weil für die bestehenden Bauten keine Abbruchbewilligung vorliege, habe\ner jedoch einen Sachwert ermittelt, um den ebenfalls festzustellenden\nVersicherungswert zu ermitteln. Eine reine Baulandbewertung sei nach seiner\nAuffassung unzulässig.\n\nDie Unterscheidung, ob auf dem Grundstück versicherte Gebäude vorhanden seien\noder nicht, sei nun aber – entgegen dem Beschwerdegegner – kein taugliches Kriterium\nfür die Wahl der geeigneten Schätzungsmethode. Der Wortlaut von Art. 57 StG lasse\ndie Anwendung der Vergleichswertmethode zudem als naheliegender erscheinen. Ein\nMethodenwechsel sei sodann zulässig.\n\n6.2.4.\nDie Vorinstanz schätzte den der Verkehrswert in der Folge mittels reiner\nBaulandbewertung abzüglich der Abbruchkosten. Den Landwert ermittelte sie nach der\nabsoluten Methode, wobei dieser entweder mit dem effektiv bezahlten Kaufpreis\ngleichgesetzt oder eine Bewertung nach Vergleichspreisen vorgenommen werde. Eine\nListe von reinen Baulandverkäufen in der Gemeinde X.__ für die Kernzone K5a existiere\nmangels unüberbauter Grundstücke nicht. Für überbaute Grundstücke sei in der\nKernzone im Zentrum von X.__ im Zeitraum August 2015 bis Januar 2018 zwischen\nrund CHF 7'000 und über 30'000 / m2 bezahlt worden. Bei diesen Liegenschaften\nhandle es sich jedoch nicht um Abbruchliegenschaften, weshalb sie zum Vergleich mit\n\n© Kanton St.Gallen 2024 Seite 15/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\njener des Beschwerdeführers nicht geeignet seien. Zudem datierten diese\nVergleichspreise zeitlich alle nach dem Stichtag und dem Datum der Schätzung.\n\nIm Zusammenhang mit dem Projekt \"Y.__\" seien im Zeitraum zwischen Dezember 2014\nund Dezember 2015 in unmittelbarer Nähe zum Grundstück des Beschwerdeführers\nfünf Grundstücke zu Preisen zwischen CHF 3'863 und 4'717 / m2 veräussert worden.\nDer Durchschnittspreis habe sich dabei auf CHF 4'120 / m2 belaufen. Weil es konkret\naber nicht um eine ordentliche, für zehn Jahre gültige Schätzung gehe, sondern der\nWert per 17. November 2014 zu bestimmen sei, erscheine fraglich, ob die bis zu einem\nJahr nach dem Stichtag realisierten Preise noch als Vergleichspreise herangezogen\nwerden dürften.\n\n"}