{"Signatur": "SG_VG_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2004-07-06", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2004-44_2004-07-06.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=4487&type=1563347022&cHash=e3bf5197566659ba6c2f91c7e2a7044e", "Checksum": "ab5dc8a59a19ed987199a63c9073d798"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["B 2004/44"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 06.07.2004 B 2004/44"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 06.07.2004 B 2004/44"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 06.07.2004 B 2004/44"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Steuerrecht, Art. 31 Abs. 2 StG (sGS 811.1). 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Deshalb kann\nnicht zum Mietwert derjenige Betrag zugerechnet werden, der bei selbst bewohnten\nEigenheimen gestützt auf Art. 14 Abs. 2 StV abgezogen wird. Die Vorinstanz hat einen\nMietwert von Fr. 11'500.-- angenommen. Dies entspricht einem monatlichen Mietwert\nvon rund Fr. 960.--. Die Beschwerdeführer halten fest, es sei nicht möglich, die\nWohnung zu einem höheren Mietzins als Fr. 1'000.-- pro Monat an einen Dritten zu\nvermieten. Damit behaupten sie aber nicht, der von der Vor- instanz festgelegte\nMietwert von knapp unter Fr. 1'000.-- pro Monat sei übersetzt.\n\nAuf die Kontroverse zwischen Vorinstanz und Beschwerdegegner über die richtige\nErmittlung des steuerbaren Mietwertes aufgrund der Richtlinien im Steuerbuch ist nicht\nweiter einzugehen. Aufgrund der klaren gesetzlichen Vorschrift von Art. 34 Abs. 2 StG\nist der Mietwert auch dann voll steuerbar, wenn das Grundstück zu einem tieferen\nMietzins an eine nahestehende Person vermietet wird.\n\nDie Vorinstanz hielt fest, der Mietwert gemäss der Schätzung von 1993 erweise sich\naufgrund der neuen Schätzung von 2003 als zu hoch. Sie ermittelte in der Folge den\nMietwert nach der früheren Dienstanweisung aufgrund eines festen Prozentsatzes des\nVerkehrswerts. Diese Methode wird aber heute selbst von der Steuerbehörde als\nuntauglich qualifiziert (vg. VerwGE vom 25. Oktober 2000 i.S. H. und B.B. mit Hinweis\nauf ABl 2000, S. 513). Im vorliegenden Fall erachtet auch die Steuerbehörde in ihrer\nBeschwerdevernehmlassung den amtlichen Mietwert von Fr. 13'500.-- gemäss\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 8/11\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nSchätzung von 1993 als übersetzt und hält aufgrund der neuen Schätzung vom Juni\n2003 einen Mietwert von rund Fr. 12'000.-- als angemessen.\n\nDamit steht fest, dass die amtlichen Schätzungen im vorliegenden Fall offenbar nicht\ngeeignet sind, den Marktwert der vermieteten Wohnung für das Jahr 2001\nfestzustellen. Sämtliche Verfahrensbeteiligten sind sich einig, dass die an sich\nmassgebende Schätzung aus dem Jahr 1993 nicht mehr tauglich ist. Damit fehlt es am\nNachweis, dass der tatsächlich bezahlte Mietzins von Fr. 9'600.-- pro Jahr wesentlich\ntiefer als der Mietwert im Sinn des mittleren Preises für vergleichbare Wohnungen\ngemäss Art. 34 Abs. 2 StG liegt. Ein Mietzins von knapp Fr. 1'000.-- pro Monat kann\njedenfalls für eine 3-Zimmer-Wohnung nicht als offensichtlich zu niedrig bezeichnet\nwerden. Somit ist davon auszugehen, dass der Mietwert den tatsächlich erzielten\nMieteinnahmen entspricht. Die Beschwerde ist somit auch in diesem Punkt\ngutzuheissen.\n\nSelbst wenn der Mietwert geringfügig über dem tatsächlich vereinnahmten Mietertrag\nläge, wäre im Streitfall eine Erhöhung desselben ungerechtfertigt. In der Beschwerde\nwird nämlich festgehalten, die Mutter habe dem Steuerpflichtigen ein zinsloses\nDarlehen von Fr. 25'000.-- gewährt, um das notwendige Eigenkapital für den Erwerb\nder Wohnungen aufbringen zu können. In der Buchhaltung der Kollektivgesellschaft ist\nein Darlehen der Mutter aufgeführt. Es wäre im vorliegenden Fall widersprüchlich, einen\ngeringfügig unter dem Mietwert liegenden tatsächlichen Mietertrag steuerlich nicht\nanzuerkennen und den amtlichen Mietwert aufzurechnen, gleichzeitig aber beim\nDarlehen den Verzicht auf eine Verzinsung unberücksichtigt zu lassen. Dies käme\neinem Methodendualismus gleich, der aus dem Blickwinkel des Willkürverbots\nproblematisch erschiene. Für das Darlehen wäre damit ein Zins anzurechnen, um einen\nunzulässigen Methodendualismus zu eliminieren. Damit würden die von den\nBeschwerdeführern zur Selbstvorsorge innerhalb der Familie getroffenen Massnahmen\nsteuerlich nicht unwirksam gemacht und die Mutter des Beschwerdeführers nicht\ngezwungen, aufgrund höherer Wohnkosten zusätzliche Ergänzungsleistungen\nbeanspruchen zu müssen.\n\nc) Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die\nBeschwerde gutzuheissen ist. Die Liegenschaft Grundstück Nr. 40620 ist dem\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 9/11\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nPrivatvermögen zuzuordnen und der Mietertrag der an die Mutter vermieteten\nWohnung ist anzuerkennen. Der Rekursentscheid vom 26. Februar 2004 ist folglich\naufzuheben und die Angelegenheit ist zur entsprechenden Festlegung des\nEinkommens an die Veranlagungsbehörde zurückzuweisen.\n\n4./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens sind dem Verfahrensausgang\nentsprechend dem Staat aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von\nFr. 2'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Auf die\nErhebung ist zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). Der geleistete Kostenvorschuss von Fr.\n2'000.-ist den Beschwerdeführern zurückzuerstatten.\n\nDie amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 1'200.-- sind dem\nVerfahrensausgang entsprechend ebenfalls dem Staat aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1\nVRP); auf ihre Erhebung ist zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). Den Beschwerdeführern\nist der im Rekursverfahren geleistete Kostenvorschuss vollumfänglich\nzurückzuerstatten.\n\nDie Beschwerdeführer haben Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art.\n98bis VRP). Ein Kostenersatz von Fr. 1'500.-- zuzügl. MWSt für das Rekurs- und\nBeschwerdeverfahren ist angemessen.\n\nDemnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:\n\n1./ Die Beschwerde wird gutgeheissen.\n\n"}