{"Signatur": "SG_VG_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2004-12-16", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2004-141_2004-12-16.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=4506&type=1563347022&cHash=bd85ab308ed98a1595609916d9095f99", "Checksum": "80aaccf9fece82c1e0b36c83a04a46de"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["B 2004/141"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 16.12.2004 B 2004/141"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 16.12.2004 B 2004/141"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 16.12.2004 B 2004/141"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Eigentumsgarantie, Art. 36 BV (SR 101), Baupolizeirecht. Art. 66ter Abs. 2 der Bauordnung der Stadt St. Gallen. Die Erhaltung der Wohnnutzung in der Altstadt liegt im öffentlichen Interesse. Eine Bestimmung, welche die Ausdehnung einer gewerblichen Nutzung über das gesetzliche Mass davon abhängig macht, dass eine grundbuchlich gesicherte Mehr-Wohnnutzung in einer anderen Altstadtliegenschaft nachgewiesen wird, bei Unmöglichkeit eines solchen Nachweises eine Ausdehnung aber zulässt, ist nur dann geeignet, ihren Zweck zu erfüllen, wenn die Nutzungsverlagerung in Grundstücken desselben Eigentümers verlangt wird. Wird sie in Grundstücken eines Dritten verlangt, so ist sie ungeeignet und daher ein unzulässiger Eingriff in das Eigentum (Verwaltungsgericht, B 2004/141)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 15:14:10", "Checksum": "a62e7e689e9d65c6b8ef1416d8274f4e", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 16.12.2004 B 2004/141\nRegeste:\nEigentumsgarantie, Art. 36 BV (SR 101), Baupolizeirecht. Art. 66ter Abs. 2 der Bauordnung der Stadt St. Gallen. Die Erhaltung der Wohnnutzung in der Altstadt liegt im öffentlichen Interesse. Eine Bestimmung, welche die Ausdehnung einer gewerblichen Nutzung über das gesetzliche Mass davon abhängig macht, dass eine grundbuchlich gesicherte Mehr-Wohnnutzung in einer anderen Altstadtliegenschaft nachgewiesen wird, bei Unmöglichkeit eines solchen Nachweises eine Ausdehnung aber zulässt, ist nur dann geeignet, ihren Zweck zu erfüllen, wenn die Nutzungsverlagerung in Grundstücken desselben Eigentümers verlangt wird. Wird sie in Grundstücken eines Dritten verlangt, so ist sie ungeeignet und daher ein unzulässiger Eingriff in das Eigentum (Verwaltungsgericht, B 2004/141).\n\nAusserdem enthält die Bauordnung keine Bestimmungen, in welchem Gebiet eine\nNutzungsverlagerung zulässig ist. Das Erfordernis der städtebaulich und\nwohnhygienisch guten Lösung in Art. 66bis Abs. 4 BO ist nicht auf die Altstadt\nbeschränkt, und in der für diese massgebenden Bestimmung von Art. 66ter Abs. 2 BO\nist nicht explizit vorgeschrieben, dass der Flächenausgleich in der Altstadt zu erfolgen\nhat. Bei der Beratung in der gemeinderätlichen Baukommission wurde von einzelnen\nMitgliedern die Meinung vertreten, dass eine Verlagerung nur in benachbarten bzw.\nräumlich nahegelegenen Gebieten zulässig sein sollte, doch wurde auf den Erlass einer\nsolchen Vorschrift verzichtet und das Erfordernis der städtebaulich guten Lösung als\ngenügend erachtet (vgl. Protokolle vom 21. Juni 1984, S. 6, und vom 24. April 1985, S.\n4). Die Baubewilligungsbehörde verlangte eine Nutzungsverlagerung in der Altstadt,\nwährend die Vorinstanz der Beschwerdeführerin die Suche nach einer Verlagerung in\ngewissen Quartieren und Gassen der Altstadt zumutete. Die Vorschrift ist daher auch in\nbezug auf die räumliche Festlegung einer Nutzungsverlagerung unbestimmt, was sie\nals Grundlage für Eigentumsbeschränkungen ungenügend erscheinen lässt.\n\ne) Hinzu kommt, dass die Bestimmung von Art. 66ter Abs. 2 BO gar nicht ihrem Sinn\nund Zweck entsprechend angewendet werden kann. Objektiv unmöglich ist eine\nNutzungsverlagerung nur, wenn im gesamten Stadtgebiet (oder in jenem Bereich des\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 9/12\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nStadtgebietes, in dem eine Nutzungsverlagerung als zulässig erachtet wird) keine\nMehr-Wohnnutzung ausgeschieden werden kann. Solange dies theoretisch noch\nmöglich ist, kann objektiv keine Unmöglichkeit angenommen werden. Die Vorinstanz\ngeht davon aus, dass ein Gesuchsteller die Mehr-Wohnnutzung zu entschädigen hat,\nwobei sich die zumutbare Höhe der Entschädigung zwischen der höheren\nquartierüblichen Geschäftsmiete und der tieferen qartierüblichen Wohnungsmiete\nbewegen müsse. Sie lässt aber unberücksichtigt, dass sich eine solche\nNutzungsbeschränkung nicht nur im Bereich des laufenden Ertrages, sondern in\nerheblichem Mass auch im Bereich des Ertragswertes und damit des Marktwertes einer\nLiegenschaft niederschlägt. Dies führt dazu, dass eine Erhöhung der Nicht-\nWohnnutzung mit überaus hohen Aufwendungen verbunden wäre, welche die\nErweiterung eines Betriebs praktisch vereiteln könnten.\n\nIm weiteren könnte ein Gesuchsteller für eine Nutzungsverlagerung derart niedrige\nAngebote machen, dass generell keine Vereinbarung zustandekommt. Es fragt sich\nalso, wann sich ein Gesuchsteller auf die Unmöglichkeit einer Nutzungsverlagerung\nberufen kann.\n\nf) Wie erwähnt, setzt das Erfordernis der Geeignet-heit voraus, dass mit der\nMassnahme der gewünschte Erfolg überhaupt erzielt werden kann, dass sie also für\nden verfolgten Zweck geeignet ist. Unbestritten ist, dass die Erhaltung von Wohnraum\nin der Altstadt im öffentlichen Interesse liegt. Dies würde aber bedeuten, dass beim\nMisslingen einer Vereinbarung über die Nutzungsverlagerung und ihrer\ngrundbuchlichen Sicherstellung eine Erweiterung des Nicht-Wohnanteils untersagt\nwird. Wenn der Schutz des Wohnanteils ausschliesslich vom Erfolg der Bemühungen\ndes Gesuchstellers abhängig gemacht wird, der die Wohnnutzung einzuschränken\nbeabsichtigt, so fehlt es der Vorschrift an der Eignung, ihren Zweck zu erfüllen.\n\nHinzu kommt, dass Art. 66ter Abs. 2 BO gerade in jenen Fällen eine Ausdehnung der\nNicht-Wohnnutzung erleichtert, in denen der Druck auf den Wohnraum besonders\ngross ist. Ist die Nachfrage nach Nicht-Wohnnutzungen in der Altstadt gross, so sinken\ndie Chancen zur Vereinbarung einer Nutzungsverlagerung. Der Grund liegt darin, dass\nbei günstigen Aussichten für eine geschäftliche Nutzung höhere Entgelte für\nNutzungsverlagerungen zu entrichten sind als bei geringer Nachfrage nach Nicht-\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 10/12\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nWohnnutzung. Je stärker die Nicht-Wohnnutzung nach der Absicht des Gesetzgebers\neingeschränkt werden sollte, desto einfacher lässt somit das Reglement ihre\nAusdehnung zu. Das Reglement führt dazu, dass bei einer maximalen Ausschöpfung\nder Nicht-Wohnnutzung eine nochmalige Ausdehnung zwingend bewilligt werden\nmüsste, weil eine Verlagerung objektiv unmöglich ist, während bei einer theoretisch\nnoch bestehenden Möglichkeit einer Nutzungsverlagerung verlangt werden könnte,\nzuerst sei diese auszunutzen. Dies widerspricht Sinn und Zweck des Gesetzes in\ndiametraler Weise.\n\n"}