Der Exklusivität der Lage und
der grosszügigen Umgebung wird mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe
Lageklasse Rechnung getragen. Daher ist es nicht gerechtfertigt, mittels einer
Ausscheidung von zusätzlichem Umschwung die bevorzugte Lage mehrmals zu
berücksichtigen. Unter diesen Umständen ist eine Aufteilung der Fläche nicht
angebracht.

ff) Zu prüfen bleibt die Ermittlung des Ertragswertes. Wie erwähnt, blieb der Mietwert
unangefochten. Zu prüfen ist daher die Kapitalisierung sowie die Gewichtung des
Ertragswertes.