{"Signatur": "SG_VG_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2004-04-01", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2003-159_2004-04-01.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=4468&type=1563347022&cHash=d9a647a9c0473707cd08063d051ec5ff", "Checksum": "0c082a159f4b539429f62dcd6840a303"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["B 2003/159"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 15:21:17", "Checksum": "58e27572348a5d86aed22ce3aa1442f7", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159\nRegeste:\nGrundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159).\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 21/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nunangemessen tief qualifiziert werden. Die Berufung des Beschwerdeführers auf die\nSchätzungspraxis im Kanton Bern vermag dagegen nicht durchzudringen.\n\ngg) Die anhand der Richtlinien ermittelte Bewertung ist stets daraufhin zu überprüfen,\nob sie dem fraglichen Objekt entspricht. Im vorliegenden Fall ermittelte die Vor-instanz\neinen Verkehrswert von über Fr. 1'202'000.--. Ein solcher Verkehrswert dürfte bei einer\nder besonderen Lage des Grundstücks adäquaten baulichen Nutzung des Grundstücks\ndurchaus realistisch sein. Die vorhandene bauliche Ausnützung muss allerdings als\nunzweckmässig und eher ungünstig betrachtet werden. Wie die Vorinstanz zutreffend\nfesthält, weist das Gebäude ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen Wohn-, Arbeitsund Schlafräumen auf. Die bauliche Ausnützung, insbesondere aufgrund des Umbaus\nbzw. der Erweiterung in den Jahren 2000/01, ist weitgehend auf die individuellen\nBedürfnisse des derzeitigen Eigentümers ausgerichtet. Als Wohnhaus für eine Familie\nmit Kindern ist das Objekt dagegen weniger gut geeignet. Dies schränkt die Nachfrage\nnach der Liegenschaft erheblich ein. Die nach den individuellen Bedürfnissen\nvorgenommene Raumeinteilung und die teilweise veraltete Ausstattung dürften sich im\nerzielbaren Verkaufspreis negativ niederschlagen. Für eine andere Art der Nutzung,\nbeispielsweise als Familienwohnsitz, müsste ein Erwerber erhebliche Investitionen\ntätigen, was sich auf den Kaufpreis mindernd auswirkt.\n\nZusammenfassend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die\nvorinstanzliche Schätzung des Verkehrswertes von Fr. 1'202'000.-- als übersetzt zu\nbetrachten ist. Zurückzuführen ist dies im wesentlichen auf die methodisch fehlerhafte\nUebernahme der unveränderten Gebäudeversicherungswerte im Rahmen der\nSchätzung der Steuerwerte sowie die Ausscheidung und gesonderte Bewertung eines\nerheblichen Teils des Umschwungs. Der angefochtene Rekursentscheid vom 8. Mai/10.\nJuli 2003 ist daher aufzuheben. Die Angelegenheit ist gestützt auf Art. 64 Abs. 1 in\nVerbindung mit Art. 56 Abs. 2 VRP an die Vorinstanz zur Durchführung einer\nNeuschätzung im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen. In diesem Zusammenhang\nist festzuhalten, dass die Beteiligung der Fachrichter der Vorinstanz am\nRekursverfahren keinen Ausstandsgrund darstellt.\n\n4./ Der Beschwerdeführer beantragte eine Reduktion des Verkehrswertes auf Fr.\n741'000.--. Diesem Begehren wird nicht stattgegeben. Der Ausgang des Verfahrens\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 22/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nentspricht daher materiell nur einer teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Anderseits\nwurde aber auch eine Verletzung des rechtlichen Gehörs festgestellt. Die amtlichen\nKosten des Beschwerdeverfahrens sind daher dem Staat aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1\nVRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Ziff. 382\nGerichtskostentarif, sGS 941.12). Auf die Erhebung ist zu verzichten (Art. 95 Abs. 3\nVRP). Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- ist dem Beschwerdeführer\nzurückzuerstatten.\n\nDer Beschwerdeführer verlangt eine Umtriebsentschädigung von Fr. 3'000.--, wovon\nFr. 2'000.-- für das Rekursverfahren. Auf den Ersatz ausseramtlicher Kosten hat der\nBeschwerdeführer grundsätzlich Anspruch (Art. 98bis VRP). Er führte den Prozess\nallerdings selbst, weshalb die Entschädigung nicht nach der Honorarordnung für\nRechtsanwälte und Rechtsagenten zu bemessen, sondern lediglich eine\nUmtriebsentschädigung zuzusprechen ist. Für das Rekurs- und das\nBeschwerdeverfahren erscheint ein Betrag von Fr. 500.-- angemessen.\n\nDemnach hat das Verwaltungsgerichtzu Recht erkannt:\n\n1./ Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Rekursentscheid vom 8. Mai/\n10. Juli 2003 aufgehoben.\n\n2./ Die Angelegenheit wird zur Neuschätzung im Sinne der Erwägungen an die\nVorinstanz zurückgewiesen.\n\n3./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- trägt der Staat.\nAuf die Erhebung wird verzichtet. Der Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- wird dem\nBeschwerdeführer zurückerstattet.\n\n4./ Der Staat hat den Beschwerdeführer für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren\nmit Fr. 500.-- ausseramtlich zu entschädigen.\n\nV. R. W.\n\n"}