{"Signatur": "SG_VG_001", "Spider": "SG_Gerichte", "Datum": "2004-04-01", "PDF": {"Datei": "SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2003-159_2004-04-01.pdf", "URL": "https://publikationen.sg.ch/rechtsprechung-gerichte?tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bcontroller%5D=DownloadPdf&tx_diamjudicalsg_judicalpublicationpdf%5Bpublication%5D=4468&type=1563347022&cHash=d9a647a9c0473707cd08063d051ec5ff", "Checksum": "0c082a159f4b539429f62dcd6840a303"}, "Scrapedate": "2025-07-19", "Num": ["B 2003/159"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "St.Gallen Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Saint-Gall Verwaltungsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "San Gallo Verwaltungsgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159)."}], "ScrapyJob": "446973/61/1836", "Zeit UTC": "19.07.2025 15:21:17", "Checksum": "58e27572348a5d86aed22ce3aa1442f7", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid St.Gallen Verwaltungsgericht 01.04.2004 B 2003/159\nRegeste:\nGrundstückschätzung, Rechtliches Gehör, Art. 29 Abs. 2 BV (SR 101), Art. 8 GGS (sGS 814.1), Art. 8 und 9 VGS (sGS 814.11). Wird eine reformatio in peius ziffernmässig genau eröffnet, so stellt eine darüber hinaus gehende Schlechterstellung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. - Die an einem Augenschein festgestellten tatsächlichen Verhältnisse sind namentlich dann in einem separaten Augenscheinprotokoll festzuhalten, wenn der Augenschein lediglich von einer Delegation des Gerichts durchgeführt wurde. - Für die Schätzung der Steuerwerte sind die in einem gesonderten Verfahren ermittelten Gebäudeversicherungswerte nicht bindend. Die im Kanton St. Gallen angewendete Methode für die Schätzung der Steuerwerte beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln. Für die Festlegung der Altersentwertung gibt das Schätzerhandbuch Richtlinien vor, die anhand des gegebenen Unterhaltszustands zu konkretisieren sind. Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung aufzufassen, während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Dabei kann der Exklusivität der Lage und der grosszügigen Umgebung mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe Lageklasse Rechnung getragen werden. Die Kapitalisierung des Mietwerts zur Feststellung des Ertragswerts hat nicht nur den aktuellen, seit längerer Zeit relativ tiefen Hypothekarzinsen Rechnung zu tragen, sondern auch einem auf die Lebensdauer des Gebäudes abgestimmten Abschreibungssatz (Verwaltungsgericht, B 2003/159).\n\nWenn ausschliesslich die bauliche Ausnützung im Sinne der beanspruchten Fläche\nberücksichtigt wird, kann ein Landanteil von 900 m2 unter Umständen gerechtfertigt\nerscheinen. Im Streitfall ist allerdings zu berücksichtigen, dass das Gebäude im\nVergleich zu seiner Nutzungsintensität einen relativ grossen Grundriss aufweist.\nInsbesondere die angebaute Garage und der Zwischentrakt beanspruchen relativ viel\nLand. Weiter kommt hinzu, dass für ein Einfamilienhaus mit direktem Seeanstoss ein\ngrosszügiger Umschwung durchaus adäquat ist. Dies zeigt sich auch bei den\nbenachbarten Grundstücken Nrn. 408 und 435. Wird der durch das Fuss- und\nFahrwegrecht beanspruchte Flächenanteil von rund 150 m2 ausser Betracht gelassen,\nweist das Grundstück eine Gesamtfläche von rund 1'400 m2 auf. Davon ist aufgrund\nder Baulinie ein erheblicher Anteil für die bauliche Ausnützung nicht relevant. Im Lichte\ndes besonderen Charakters des Hauses erscheint ein grosszügig bemessener\nUmschwung als integraler Bestandteil der Liegenschaft. Der Exklusivität der Lage und\nder grosszügigen Umgebung wird mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe\nLageklasse Rechnung getragen. Daher ist es nicht gerechtfertigt, mittels einer\nAusscheidung von zusätzlichem Umschwung die bevorzugte Lage mehrmals zu\nberücksichtigen. Unter diesen Umständen ist eine Aufteilung der Fläche nicht\nangebracht.\n\nff) Zu prüfen bleibt die Ermittlung des Ertragswertes. Wie erwähnt, blieb der Mietwert\nunangefochten. Zu prüfen ist daher die Kapitalisierung sowie die Gewichtung des\nErtragswertes.\n\nDer Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert (Handbuch S. 55).\nDie Höhe des Kapitalisierungssatzes wird im wesentlichen durch die Kapitalkosten und\ndurch die Bewirtschaftungskosten bestimmt (Handbuch S. 89). Der Zinssatz für die\n\n© Kanton St.Gallen 2025 Seite 20/24\nPublikationsplattform\nSt.Galler Gerichte\n\nKapitalkosten entspricht dem Zinssatz für erste Althypotheken der Kantonalbank oder\nLeitbank am Ort der gelegenen Sache. Als Bewirtschaftungskosten sind die Betriebsund Unterhaltskosten, die Verwaltungskosten sowie das Risiko für Mietzinsausfälle und\nAbschreibung zu berücksichtigen, wobei bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern\nVerwaltungskosten und Mietzinsrisiko in der Regel unberücksichtigt bleiben (Handbuch\nS. 58 f., 99).\n\nDie Vorinstanz hat einen Kapitalisierungssatz von 6 Prozent angenommen. Sie\nberücksichtigte den Kapitalzins mit 4,25 Prozent, die Betriebskosten mit 0,25 Prozent,\nden Unterhalt mit 1 Prozent und die Abschreibung mit 0,5 Prozent. Demgegenüber\nbeantragt der Beschwerdeführer einen Kapitalisierungssatz von 7 Prozent, wobei er im\nGegensatz zur Vorinstanz die Unterhaltskosten mit 1,75 Prozent und die Abschreibung\nmit 0,75 Prozent veranschlagt.\n\nDas Verwaltungsgericht erachtet einen Kapitalisierungssatz von 6 Prozent im Ergebnis\nals sachgerecht. Allerdings legt es ihm eine andere Zusammensetzung zugrunde als\ndie Vorinstanz. Angesichts der bereits länger anhaltenden Zinssituation erscheint ein\nSatz von 3,25 Prozent für die Kapitalkosten angemessen. Für Unterhalt rechtfertigt sich\nangesichts der unterschiedlich alten Gebäudeteile ein Ansatz von 1,5 und für\nAbschreibung ein solcher von 1 Prozent, während für Betriebskosten 0,25 Prozent zu\nveranschlagen sind (vgl. Richtlinien des Fachdienstes für Grundstückschätzung vom\nMärz 2001, S. 11). Dies ergibt einen Kapitalisierungssatz von 6 Prozent.\n\nBei der Gewichtung von Ertrags- und Realwert veranschlagte die Vorinstanz den\nGewichtskoeffizienten auf 0,5. Nach den Richtlinien beträgt dieser bei\nEinfamilienhäusern zwischen 0 und 0,5 (Handbuch S. 234). In den ergänzenden\nRichtlinien des Fachdienstes für Grundstückschätzungen vom März 2001 wird für\nEinfamilienhäuser ein Gewichtskoeffizient zwischen 0 und 1,0 veranschlagt (S. 24).\nAllgemein gilt, dass bei Einfamilienhäusern der Ertragswert gegenüber dem Realwert\neine eher untergeordnete Rolle spielt. Dies gilt in vermehrtem Masse bei Villen oder\nLandhäusern, bei welchen vorwiegend die besondere Lage oder die besondere Art der\nUeberbauung preisbildend ist. Im Hinblick auf die Richtlinien liegt jedenfalls eine\nGewichtung des Ertragswertes von 0,5 im Rahmen der Bandbreite und kann nicht als\n\n"}